治理群租的“洋做法”

高荣伟

随着经济增长与城市化进程的加快，全球不少城市，特别是特大城市、中心城市，都出现了群租现象。群租不仅带来了治安问题、管理问题以及安全问题等，更严重影响到了周边居民的公共利益。治理群租，各个国家和地区都相继出台了严格的法律法规，同时，为缓解低收入群体住房压力，还积极实施城市改造，兴建大批公共住房，以此应对城市化进程中的城市住房问题。从各国治理群租的举措来看，治理群租房堵要精准、疏要合理，绝不是颁布一纸禁令就可以一劳永逸的。

英国：出台详尽的法律约束房东保护租客

在英国，私房出租是住房市场的必要组成部分。在私房出租中，以群租房的问题最为突出，最普遍的问题是居住面积较小、消防安全不达标、厨卫设备不配套、缺乏管理或蛮横管理等。其中，还包括改造棚屋车库、非法出租等问题。

对此，英国政府出台了十分详尽的法律条文，且大多数规定在于约束房东、保护租客，使群租过程中遇到的各种问题都有法可依。2004年英国通过《住房法案》，把至少3个互不相干的人或家庭租住同一房屋单位、共用厨卫设施的情形定义为群租。2006年实施《群租屋申领许可证令》，明文规定房东必须事先申请群租许可证，且要求其每五年需缴纳一笔可观的许可证费，并审核本人是否有犯罪前科及违反群租法律的记录。同时，该法案为保护租客的居住权利，制定了十分细化的规定：如1至3人共用的厨房面积不得小于5平方米，5人共同厨房面积不得小于7平方米，一个厨房至多5人共用；至多5人共用一个卫生间和浴室；房东须为每个租户提供单独的洗手池……

对违反群租房法律者，英国政府予以严格的监督和管理，罚金甚至高达2万英镑。为了提高治理非法改造群租房的精准性，2013年，伯克郡斯劳区政府使用携带热成像设备的小型监察机，对全区各个街道进行扫描式拍摄，并对每个建筑做了精确的3D地图。仅一晚两个小时的夜间飞行，就在全区发现了210个可疑的非法“蜗居点”，其中多为棚屋或车库，为警方进一步入户介入调查提供了执法“地图”。

德国：让租房成为一件安心的事

在欧洲租房“大户”德国，有近46%的民众住在租赁来的房子里，因此，租房在德国不再是一时之需，往往是终身之事。德国人安心体面地居住在租来的房子里，一方面是得益于有相当市场存量的公共租赁住房，另一方面得益于完善的法律制度，注重对租客利益进行保护，也防范了违规出租现象的出现。

二战后，为保障低收入家庭住房需求，德国政府通过向住房建设投资者提供无息住房建设贷款的方式，鼓励投资者兴建公共福利住房。直到2003年，该项补贴才最终终止，此时在市场上已汇聚了丰富的公租房资源。

政府严格实施有针对性的福利住房政策。不仅对租客的选择顺序作了相应规定，更制定了一套特殊的租金计算公式。公共租赁住房不任由市场供求关系确定房租水平，而是由市政部门、房东与租客协会、房屋租赁介绍所等机构，根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，确定一个房租合理价格表，每套房屋的租金都要参考该价格表。

与此同时，为保证低收入家庭都能够有足够的房租支付能力，政府根据家庭人口、收入及房屋需求情况予以适当补贴。德国《住宅补贴法》规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住宅者，有权享受住宅补贴。具体做法是，居民可承受租金按一般家庭收入的25%确定；对低收入居民，其实际交纳租金與可承受租金的差额部分由政府负担；该补贴由联邦政府和州政府各承担50%。这就使得几乎所有的居民都能够承担租房的支出。

欧债危机后，德国房租普遍飞涨。2013年5月，一项严格限制房租涨幅的法律正式生效，授权各州政府将其主要地区3年内房租涨幅控制在15%以内。房租应按照各州政府的“指导价”而定，如果房东要价超过该价格的20%，就是违法行为；如果房东单方面涨租超过50%，可判入狱三年。法律进一步示警公众，若房屋所有者将房屋群租，恐会以房屋安全隐患影响公共安全为由，承担所有权被剥夺的风险。

阿联酋：建造廉租宿舍缓解劳务输入压力

阿拉伯联合酋长国是个小国，同时也是一个高度国际化的国家。自从发现石油以来，阿联酋的经济得到了突飞猛进的发展，大量外国务工人员来到阿联酋从事建筑业和服务业。阿联酋人口随之急剧膨胀，一度出现了严重的群租问题，不少外籍劳工群体抨击“宿舍如囚室”。如今，阿联酋总人口有560万，外籍人口约占75%，解决外来人口的住宿问题成了当务之急。

为了能够妥善解决外来务工人员的居住问题，阿联酋出台了建造廉租劳务宿舍的政策，规定：廉租劳务宿舍可由政府组织建造，也可由有能力的雇主按政府标准自行建造；劳务雇主可以为其雇工租用劳务宿舍，零星劳务人员也可以自行租用。当地政府希望用建造廉租劳务宿舍这种“疏”的方式，缓解大量劳务人员输入形成的住宿压力。

2017年年初，阿联酋当局下达指令，要给外籍员工提供更符合健康和安全标准的住宿环境，没有明显改善员工住宿环境的公司将面临20万迪拉姆（约合36万人民币）的罚款。

位于首都阿布扎比市的穆萨法工业区是拥有6个园区的综合工业区，雇佣了庞大数量的外籍务工人员。园区管理方的阿布扎比市政局通知业主和投资者需在指定时间前去园区市政中心进行物业评估申请，包括工人的房屋，以确保他们都符合环境、健康和安全（EHS）要求。不符合EHS标准的业主要在指定期限内对房屋进行翻新和改进来获得豁免。

责任编辑：何 乐