营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析

杨云

摘要：营业说和增值税是我国的主体税种，我国于2011年提出了营业税改增值税的方案，于2016年5月1日正式将营改增在全国推广，营改增的试点产业包括服务业、金融业、房地产业、建筑业等，本文主要对房地产企业进行研究，探讨分析营改增政策的实施对房地产企业会计核算和纳税产生的影响。

关键词：营改增;房地产;会计核算;纳税影响

随着我国经济建设不断发展，国家在各方面制度的建立上也越来越完善，营改增政策就是经济建设中一个产物，营改增是指营业税改为增值税，其最大的特点是减少税负重复征收，能够减轻企业的税收负担。营改增政策的实施影响最大的产业是房地产企业，房地产是指房产和地产，在经济学上称为不动产，而在法律上又是一种财产权，具体权利包括所有权、使用权、租赁权等。而营改增对房地产企业既有有利影响又有不利影响。

一、对营改增的具体阐述

营改增是指本应该缴纳营业税的应税项目现全部改为增值税，从大体来看营改增是一种减税政策，营业税重复征税，并且不能抵扣，而增值税道道征税，层层抵扣，有机的将营业税的价内税变为增值税的价外税，房地产企业在营改增后其纳税身份和税率等均发生了改变，增值税只对增值部分征收税费，其增值部分是指流转中进项与销项核算当期应缴纳的税款，会对企业的会计核算、纳税行为、财务报表等产生影响[1]。

二、营改增对房地产企业会计核算和纳税的具体影响

（一）积极影响

1.销售不动产所含的增值税可以抵扣

营改增政策实施后，原本企业不动产中包含的增值税额均可以在一定时间范围内进行抵扣，例如企业新建厂房、办公楼、道路修改等，这些都可以作为进项税额进行抵扣，这样能够激发房地产的购买欲望，加大企业对不动产的投资。例如：某企业购买不动产需缴纳11%的增值税，纳税人可在开具发票之日起180内进行认证抵扣，当期未抵扣完的可以在后期进行抵。对于二手房屋的销售，个人能够降低相关的二手房屋转让费用，并且规定该房屋超过两年后给予免征增值税。

2.减少税额重复征收

房地产企业在实际经营过程中，其成本计算包括土地成本、建筑安装费用、材料成本等，在营改增之前，营业税的计算以销售额为计算依据，会对一些成本征收营业税，而以上成本早在项目建设期间已经缴纳过税，这样就会产生严重的重复征税现象[2]。在营改增有效实施之后，房地产企业只需要依据自身生产经营中的增值部分缴税即可，建筑安装成本、材料成本等会在增值税专用发票中抵扣，以此可以减轻企业的税收负担，极大地避免重复征税。

3.明确财务工作关系

营业税改为增值税之后，能够严格规范纳税制度，增值税本身作为主体税种之一，在营改增之后，其涉及范围更广，为了加强增值税管理，财务部门需要对相关的票据进行严格审核，这一举措使得企业更加看重财务人员的会计核算能力和纳税意识，有利于财务人员增强自身职业素养，不断学习新政策，更新国家税收知识，促进企业积极纳税[3]。另外营改增之前，营业税的计算比较简单，依据营業税额和营业税税率即可计算，营改增之后，计算增值税需要根据会计科目逐一计算，其销售额指不含税的金额，应纳税额需要将档期的销项税额扣除进项税额，并且增值税需要对发票进行认证抵扣和申报，这需要工作人员具备扎实的税务知识基础，明确每一工作流程，提高财务工作的准确性和效率性。

（二）消极影响

1.影响财务报表

营改增实施前，房地产企业购置不动产的价值会当作成本在固定资产的入账价值中计算，而营改增实施后，增值税是价外税，需要对不动产购置的价税分离，不动产的购置金额必须作为进项税额抵扣，这样就会降低固定资产的入账价值，使得企业的资产负债率提升，破坏融资活动的正常经营。在一定程度上加大了房地产企业的财务风险。营改增之后，利润表也受到了相应的改变，在计算营业收入时，由于增值税要价税分离，会在收入中减去增值税，这样企业的收入就会减少，另外从现金流量表来说，一般房地产工程前期需要投入大量资金，但是增值税发票只有在工期结束后才取得，这无形中增加了企业经营风险，对现金流量产生不利影响[4]。

2.对税负的影响

营业税和增值税是两种不同概念的税种，房地产企业在销售不动产时的营业税税率为5%，而营改增之后需要交纳增值税，其税率按照10%缴纳。其一，营改增政策实施之前，企业在计算所得税时，由于营业税的自身特点，属于价内税，会在营业税金及附加科目中计算所得税被扣除，政策实施后，其增值是不会在税前被扣除，会增加税额的缴纳;其二，政策实施前，缴纳营业税，房地产企业根据实际的不动产固定资产和对应的税额进行缴纳，不会扣除机器设备的购买时的增值税，这样企业成本就会增加，实施以后，房地产企业计算增值税时会扣除一定的购置成本费用，导致企业成本较少;其三，营改增政策中规定，销项和进项可以相互抵扣，增值税价税分离后，这就使得企业在合作过程中出现对纳税人的选择，不利于企业灵活发展。

3.财务工作影响

营改增之前，房地产企业在财务工作中会计科目的贷方只有“应交税费——应交营业税”，而营改增之后，增值税计算需要对购买时的材料价，劳务等进行明细化记账，其会计核算相对较复杂，会计科目也对应增多，如：“销项税额”、“进项税额”、“进项税额转出”、“已交税金”等，在一定程度上加大了财务人员的计算工作量，同时对财务人员的专业技术要求也有了一定的提高[5]。

三、应对营改增对房地产企业会计核算和纳税的有效对策

（一）建立健全企业营改增制度

房地产企业要想在营改增政策实施后较小政策对企业的冲击，就要先完善企业营改增制度，通过制度来加强、规范对财务人员的管理，以此来提高企业财务相关人员的工作效率，进而提高财务工作的质量。在对制度进行完善时，可以根据企业实际的经营情况，对每一位员工进行绩效考核，对每一位工作者的职能、工作内容进行详细划分，保证制度落实到位，对工作者赏罚分明，既能够避免相互推卸责任，还能提高员工之间的竞争力。对于财务人员，要严格按照制度实行，定期对工作进行核查，做财务控制风险评估，对于核查中存在的财务风险和信息披露要高度重视，相互监督工作，在提高效率的同时保证工作质量[6]。

（二）对获取的票据要统一管理

在增值税的计算中以流转过程中产生的增值额为计税依据进行征收，其构成的关键要素包括销项税发票、进项税发票抵扣，所以增值税的计算与发票息息相关，财务人员需要对发片进行严格管理。对票据管理的有效措施：其一，房产企业经营过程中，要优先考虑材料和设备的质量与价格，综合比后还能尽可能的选择一般纳税人的企业合作，这样可以开具增值税专用发票，可进行一定的进项税额抵扣。其二，财务人员在拿到增值税发票时，要注意票据申报的期限，避免申报期限超过有效期，引发流动资金风险，为了降低风险，需要加强对票据管理人员的知识培训，防止企业出现逃税、漏税事件的发生。其三，营改增政策上的实施对房地产企业有积极影响，同时也有不利影响，为了更好的规避营改增对企业会计核算和纳税产生的不利影响，财务管理者要具体分析营改增影响，对企业成本进行重新筹划[7]。另外。当地产企业在经营过程中，施工周期长，期间所耗用的成本资金大，并且国家财务政策也在不断的更新，企业人员需要不断更新了解新政策，对于税务上的优惠政策要及时沟通学习。

（三）积极的寻求政策支持

我国房地产行业是所有经营活动为一体的综合性产业，属于我国的第三大产业，房产企业要持可持续发展理念，为了更长久的发展，就要及时的借助政府的大力扶持，优化企业的管理方式，政府政策变动大，房地产企业人员要时刻关注国家税务政策，尽可能的享受国家对房地产给予的优惠政策。营改增政策的实施对企业的影响较大，其目的是减少企业税收，减轻企业税负。如果企业不能很好的应对市场变化，政策中的优势也会变成不利因素。具体方法：首先，企业要科学合理的应用政府政策，明确政策的时效性和有效性。其次，营改增之后，房地产企业会有一个缓冲过渡阶段期，企业可能会面临各种税务困难，为了减少企业的损失，政府提出了相关的有效政策，例如加大资金扶持小微企业的发展，对资金周转困难的企业提供资金支持，地方财政也可以给予一定的财政支持，减轻企业的面临的重大资金压力，帮助企业渡过营改增的政策冲击。

（四）提高财务人员专业知识水平

为了减少营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响，就要从财务人员的专业水平入手，财务人员是会计核算和纳税工作的主体，其工作能力的高低专业直接影响税务工作的质量和效率。要加强财务人员的纳税意识，就要定期组织企业财务工作者进行相关税务知识和营改增政策的培训。营改增之后，企业的财务报表也发生了变动，计算增值税的会计账务处理更加的精细化和严格，账务上要求增值税的各个明细科目要记录完整，取得的增值税发票要及时申报并且在有效期内抵扣。现在的会计做账已经完全脱离传统的手工帐，企业做账更加的现代化，因此要加强财务人员对计算机软件的操作，以此可提高数据信息的准确性和会计工作的效率[8-10]。

四、结束语

总而言之，营改增政策对房地产企业会计核算和纳税工作既有积极影响，也有消极影响，企业要很好的发挥有利之处，还要巧妙的避开不利影响带来的经济冲击，努力在市场无规律变动中提高会计核算水平，做好纳税工作。

参考文献：

[1]刘璇.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响研究[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2018 （07）：61-62.

[2]吴玮，毛莉莹.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].现代营销（下旬刊），2018 （05）：193.

[3]马鸥.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].中国国际财经（中英文），2018 （06）：61.

[4]邱新忠.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响研究[J].中国乡镇企业会计，2018 （01）：41-42.

[5]曹玉萍，尹楠.“营改增”对房地产企业会计核算的影响分析[J].财会研究，2017 （11）：39-41.

[6]薛兰宁.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].中国国际财经（中英文），2017 （19）：20-22.

[7]王建英.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2017 （10）：91-92.

[8]杨文华.简述营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].财会学习，2018 （05）：117-118.

[9]钱宏华.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].经貿实践，2017 （23）：290.

[10]沈琪.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].财会学习，2017 （06）：102-103.