“限购令”下房屋买卖纠纷及其处理探究

肖悦

摘 要：本文将对“限购令”给买卖合同效力带来的影响进行阐述，并探究“限购令”下的房屋买卖纠纷与处理方法，希望可以为相关工作者的研究提供一些帮助。

关键词：限购令;房屋买卖;合同纠纷

我国出台了“限购令”这一政策，但在具体实施过程中，必须了解“限购令”给房屋买卖合同效力带来的影响，并通过相关措施的实施，有效解决各种纠纷，为“限购令”顺利进行提供保障。

一、“限购令”给房屋买卖合同效力带来的影响

一方面，若合同主体或者是内容与“限购令”要求不相符，合同是否无法发挥效力。我国的《合同法》中明确规定，若双方签订的合同内容与法律和行政法规强制性规定相违背，那么合同必然是无效的。然而，通过探究“限购令”法律属性可知，其属于政府的抽象行政行为。同时，“限购令”仅仅是法律事实，其无法为民事法律纠纷提供相应的法律依据。由此看来，买卖双方之间签订的合同不会因为与“限购令”要求相违背而失去效力。

另一方面，“限购令”会给颁布之前签订的合同效力带来怎样的影响。法不溯及既往属于基本法治原则，其指的就是人们不能通过今天法律对昨天行为进行评判。这也就意味着，法律应该是可以被人们预见的，人们能够在法律引导下，实施并评价自身行为。若在行为实施时并不存在相关的法律，就认定人们该行为是合法的，即使在日后出台了相关法律，也不能通过这一法律内容对之前行为进行惩罚。由此可知，“限购令”对发布之前签订的合同无法产生约束效力。

二、“限购令”下的房屋买卖纠纷与处理方法

（一）纠纷表现

1.颁布前后签订合同的纠纷

在“限购令”颁布之前，买卖双方在合同签订方面主要存在两种情况可能导致争议纠纷的产生。第一，购房者和开发商之间完成了协议签订但没有签订正式合同，在这种情况，双方均不存在过错，这也就使得在是否履行协议方面会存在争议;第二，双方签订正式合同，但没有进行网签备案，在这种情况下，购房者不能申请贷款，也不能办理过户，无法继续履行合同，会导致纠纷的产生。

2.买卖双方合同纠纷

“限购令”出台后，购房者认为是因为这一政策使得合同无法履行，在解除合同后自身就不用承担责任，并且应该收回自身定金。而买房者则认为“限购令”并不会让购房者无法履行合同，因此其经常主张变更合同，这也就造成了双方争议。

3.买方和中介纠纷

在购房过程中，中介发挥着重要作用，买房者和中介之间会形成居间合同关系，在“限购令”颁布后，双方会因为中介费用产生纠纷。

4.购房人和登记机构纠纷

“限购令”出台后，一些不具备购房资格的买房者无法完成过户登记，这时，其会以行政不作为为由对登记机构提起诉讼，这也就导致了双方之间的争议。

（二）处理方法

1.颁布前后签订合同纠纷解决措施

一方面，对于在“限购令”出台前签订认购协议但没有签订合同的问题，若购房人由于不具备购房资格而使得双方不能签订合同，或者是因为贷款利率提高、贷款资格丧失等导致购房人不能对合同义务进行履行，那么买卖双方协商不成时应该以情势变更为依据，向法院或仲裁机构提出申请，以此实现协议内容变更或解除。通常情况下，如果购房者失去了购房资格，那么双方可以解除协议，并不需要对协议无法履行承担责任;若由于各种经济原因而导致购房者无法履行合同，那么买卖双方可以选择终止、变更协议内容或者是签订正式合同并由利益失衡方自行解决经济问题。

另一方面，对于“限购令”颁布之前签订完买卖合同，但由于无法进行房屋过户、申请房贷或者是网签备案而导致不能履行合同的情况，也应该遵循情势变更制度原则。双方可以提出申请以此来完成合同变更或解除，并且不需要承担任何责任。需要注意的是，若双方没有在合同中明确规定以按揭的方式进行付款，那么在原则上购房者无法因贷款利率提升、贷款等事项主张情势变更，并达到合同变更或解除等目的。

2.买卖双方合同纠纷解决措施

針对因为贷款被限制而无法履行合同的问题，应该分情况探讨：若合同中明确指出是按揭支付方式，那么应该遵循情势变更原则，双方申请对合同进行变更或解除;若合同中没有明确指出通过按揭的方式付款，那么就无法适用情势变更原则，双方要继续履行义务;若合同中已约定无法办理贷款的解决方法，则依照合同内容进行处理。

3.买方和中介纠纷解决措施

一方面，对于“限购令”颁布前买方已经和中介签订好居间合同，并在“限购令”颁布后解除合同的情况，中介机构应该适当退还中介费。目前，我国法律虽然规定买卖双方在中介作用下签订合同之后，中介机构就可以获得中介费用，但若买卖双方因“限购令”而解除了合同，双方均不存在过错，那么仍依照法律规定就会给委托人造成较大损失。因此，在考虑公平原则的基础上，法律应该认可委托人要求返还相应中介费的要求，同时还应该对中介机构索要合理费用的请求进行支持。另一方面，若居间合同是在“限购令”实施后签订的，只是因为“限购”政策使得合同不能履行，那么当事人应该以自身过错程度为依据，对相应损失进行承担。例如，对于无法获得贷款、不能完成过户以及居间人免除自身义务等情况，应该由居间人自己承担相应赔偿责任与风险。

4.购房人和登记机构纠纷解决措施

在“限购令”实施后，购房资格不符的购房者即使履行了相应义务，登记部门也会拒绝为其办理过户登记。这时，人们会提出异议并提起行政诉讼。要想有效解决这一纠纷，应该先了解登记机构实施这一行为的依据，并判断其是否合法。“限购令”属于一项正规的宏观调控政策，登记机构以政府行政命令为依据，对“限购”政策进行执行是合法的，并且是必须履行的义务。因此，若当事人起诉登记机构，那么法院在受理之后应该判定机构行为合法。

综上所述，解决“限购令”下的房屋买卖纠纷已经成为了一项重要工作。因此，必须明确房屋买卖合同的效力，通过变更合同、解除合同等方法，有效解决买卖双方、买方和中介以及购房人和登记机构等纠纷，从而促进“限购令”顺利实施。

参考文献：

[1]孟波.论房产买卖中网签行为的法律效力——以广州地区为例[J].法制博览，2017（21）：232.

[2]戴智.房产买卖合同管理中的执行监管机制构建[J].中国新技术新产品，2013（02）：215.