房地产项目投资决策分析方法综述

(华北水利水电大学 河南 郑州 450000)

一、净限值法

净现值法(Net Present Value)是利用净现金收益的总现值与净现金投资量算出净现值，依据净现值的正负大小来判断投资方案。净现值为正值，投资方案是可行的；净现值若为负值，则投资方案不可行[1]。

(1.1)

公式1.1中NPV为净现值；NFC(t)表示第t年的现金净流量；K表示折现率；I表示初始投资额；n是项目的预计使用年限。NPV法虽然考虑了资金的时间价值和资金在整个寿命周期的盈利能力，并体现了现金流的合理折现，但是该方法也存在以下缺点：

(1)因为经济市场中的借贷利率会随着市场发展变化而上下变动，所以通过融资等其它渠道借贷的成本资金，确定其不变的利率值是比较困难的。

(2)这种方法只适合差别不大的方案，只能进行个体评价比较，不能体现整个统筹布局。只反映了投资的收益额，未反映回报率，有时候投资额小，但回报率特别高，这时候用NPV法可能造成投资决策的误判。

(3)NPV法计算不能动态反映投资项目的收益，没有对投资决策前的市场环境进行分析，只是进行内部估算，忽视外界风险因素，会对投资决策的判定产生影响。

二、投资回期法

投资回收期法(Payback Period Method)是计算在项目投入生产的条件下，回收项目所投入的总资金所需要的时间。计算得到的投资回收期与行业基准投资回收期进行比较分析，如果小于行业基准投资回收期，则表明方案可行；反之，则说明收回总成本时间过长，方案不可行[2]。

(2.1)

公式2.1中NPV代表投资回收期，Ct为t时期的现金流入量，C0为初始投资额。投资回收期方法是进行投资项目决策分析时常用的一种静态分析法，有一定的参考价值，但是也同样存在着一些缺点：

(1)投资回收期指标是将各个时期的现金流赋予相同的权重，没有考虑投资成本在投资期所产生的时间价值。

(2)投资回收期指标仅考虑了投资回收期之前的投资收益，没有考虑回收期之后的投资收益，现实中房地产投资前期虽然可能存在不获利的情况，但是后期可能获利能力很强，因此不能片面的进行判断。

(3)投资回收期指标的标准确定主观性较大，没有考虑市场环境、政府政策等风险因素的影响。

三、内部收益率法

内部收益率法(Internal Rate of Return)即是在资金流入现值和流出现值相等时，净现值等于零时的折现率。用此方法来分析项目投资收益时，要用净现值为0或者接近于0的折现率进行计算[3]。

(3.1)

公式3.1中CI表示现金流入量；CO表示项目现金流出量；CI-CO：为第t期的净现金流量；n为开发经营期总和。将内部收益率与投资者可以接受的最低收益率(MARR)或者和设定的基准收益率I进行比较，在财务角度分析时只有当FIRR≤MARR或者FIRR≥MARR时，才可以考虑接受此方案。

内部收益率法的优点是可以不考虑成本中的融资，先求得内部收益率，并与基准投资收益率进行对比，从而判断项目投资的可行性。内部收益率法的缺点是进行投资方案对比分析时，求得的收益比率不是相对的绝对值，假如一个规模较大的方案可能计算出来较大的净现值，表面看来值得投资，但实际它的内部收益率很低，盲目的投资就会造成损失。因此，为了选出科学合理的投资决策方案，实际生产活动中是将内部收益率与净现值结合起来综合进行考虑分析。

四、层次分析法

层次分析法(Analytic Hierarchy Process)是20世纪70年代初美国著名教授T.L.Saaty提出的，层次分析法是针对解决复杂的多目标决策问题采用的一种分析方法。通过剖析问题的实质，首先将系统分解为目标层、准则层和方案层三个层次结构，把确定的目标分解为准则层，再将准则层分解为方案层次，然后通过专家对风险元素的危害程度进行打分，计算确定各个风险元素的权重，汇总整理为判断矩阵进行收敛性分析，最后，进行投资决策的定性定量分析[4]。

层次分析虽然运用十分灵活，已经被广泛应用到各行各业，包括资源分配、方案筛选、企业决策、房地产投资决策分析等，但是也存在着不容忽视的缺点[5]：

(1)层次分析法注重分析系统的层次结构，指标过多时，数据统计量大且特征值和特征向量的精确求法比较复杂，继而权重难以确定。

(2)定量数据较少，定性成分多，不易令人信服，主要运用专家打分的方式进行赋值计算，主观性太强，不具有说服力。

(3)层次分析法只能在原方案中进行选取，不能为决策提供解决问题的新方案，只是单一的排出优劣顺序，不能指出方案不足和隐含的风险，这样不能客观有效的解决投资决策问题。

五、总结

房地产投资决策是房地产整个项目投资过程中最重要的一步，关系到整个投资计划进行。房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开放项目的成败，关系到房地产投资的经济效益和社会效益。因此，在对一个投资项目进行宏观分析时，应该对不确定的因素充分考虑，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产投资决策的可靠性厂，应用正确的方法进行投资决策分析。