保障性住房景观空间使用后评价——以南京市六个小区为例

（南京林业大学 风景园林学院 210037）

随着党“十九大”的成功召开，我国的经济发展迎来了崭新的朝气与活力。但在各个方面快速发展的同时，诸多社会问题也逐渐显露，如城市用地过于紧张、交通堵塞、环境质量急剧下降、住房困难、人口老龄化严重、社会公平性差等。其中，影响我国经济持续发展和人民幸福生活指数的主要因素是住房问题。鉴于此，许多部门已经采取了有效的措施改善中低收入人群的住房问题，逐渐建立合理的保障房准入和退出的管理机制。基于这个社会背景，如何解决中低收入的基本住房问题并提升保障性住房景观质量成为一项研究的重要课题。

保障性住房广义上是指为所有中低收入阶层提供的社会福利住房，还包含部分作为保障性房源的其他住房。随着城市的急速发展，越来越多的城市中低收入家庭选择保障性住房。早在十九世纪末，国外一些较为发达的国家已经开始对保障性住房进行研究，如美国的公共住房（Public house）、英国的合作住房、法国的社会住宅（logement social）、日本的公营或公团住房以及新加坡的公共组屋。我国对保障性住房景观的研究多集中在规划设计方面，如汪辉（2014）通过南京摄山星城小区景观设计特点，分析探讨经济适用房景观的设计原则；章杰（2014）通过对北京市保障性住房景观实地调查与研究，提出针对北京市保障性住房景观规划设计的相关建议；陈叶华（2015）分析了西安市不同类型的保障性住房景观环境及其存在问题，并提出相应策略，而对已建成并投入使用项目的研究较为欠缺，尤其是在使用后评价（Post—Occupancy Evaluation，简称POE）方面。

目前POE研究方法越来越成熟，已经涉及规划设计的各个领域，一般是在项目建设完成并使用若干时间以后，通过一种较为规范化和系统化的程式，收集使用人群对项目使用的评价数据信息，再经过科学合理的全面分析使用对象对目标项目的评判。通过有效的信息数据分析与最初设计目标相比较，以此发现规划设计方面存在的不足，并未将来同类项目建设提供指导与参考，提高项目的使用质量。

综合以上研究背景，本文将基于POE的研究方法，对南京市六个已投入使用的保障性住房景观空间进行实地调研及数据分析。

一、南京保障性住房现状

本文从南京市六个保障性住房使用者的角度出发，采用行为观察法和问卷调查法对保障性住房景观空间进行评价，根据调查需求和参考相关文献，设计感受度因子和调查问卷。

调研持续时间为2017年11月至2018年4月，问卷调查采用现场送发问卷，共发放问卷300份，回收281份，其中有效问卷263份。本次问卷发放的对象为每个小区随机选取50人作为访谈对象，共计300人。包括儿童（0-6岁）、少年（7-17岁）、青年（18-40岁）、中年（41-65岁）和老年人群（≥65岁）。

调查内容为以下三个方面：

①六个保障性住房景观空间使用人群和使用方式的特征；

②使用者的基本信息，包括性别、年龄、使用空间频率和时长；

③用者对住区景观空间的感受，包括场地大小、场地多样性活动、植物种类、植物搭配等。

根据现场调研及问卷调查所整理的结果分析，发现使用者的行为活动直接与住区内部资源有密切的关系。相比普通的商品性住房使用者，自主性较弱，且多以静态活动为主，较少发现活跃的活动，以下将从使用者的人群属性、使用时间与方式、使用内容三个方面具体分析。

1.使用者人群属性。通过实地的观察发现及问卷调查结果的数据整理，南京市保障性住房景观空间的使用人群主要为中老年及儿童，女性比例较男性稍高，女性占64%，男性36%。

在使用人群年龄方面主要以老年人为主，占比46%，其他依次为中年（29%）、青年（11%）、少年（8%）、儿童（5%），随着年龄的增大，使用人数也在逐渐增多。

2.使用时间/方式。根据调研和问卷结果分析，使用者对住区景观空间的使用时间与频率大多相似，呈峰谷波动的形式。被观察者多集中上午、下午与傍晚，清晨和晚上时间段使用率较低；对于住区景观空间停留的时长，被观察者最长不超过3小时，大多在1小时左右，景观空间整体利用率较低。南京市保障性住房景观空间的使用频率占比从高到低依次为每天均来（39%）、每周均来（30%）、不定期来（23%）、每月均来（9%）。绝大多数使用者依然会首选在住区内部进行相应的活动，且每天均会或多或少的参与使用，较能满足每天的生活需要。使用时长占比最多的为1-2小时，其他依次为2-4小时，1小时以内和超过4小时。但对于不同的使用人群，被观察者的使用频率有一定差异，中老年、青少年及儿童使用频率较高，可见保障性住房景观空间的资源与设施应满足这三类人群的需求，同时也应该增强对其余人群的吸引力。

根据以上使用人群数据分析，使用人群最多的为中老年人，由于健康状况和身体机能等因素，决定了使用时间长短的合理性和能够承受的最大值；况且大部分中老年人群还承担着部分家庭劳务，综上所述，使用时长以1-2小时左右最多，也较为合理。

3.使用内容。根据调查数据分析表明，南京市保障性住房景观空间使用者主要行为活动在年龄层次方面有较大差异。老年人活动一般有：晒太阳、摘菜、散步、聊天、带小孩，多以静态或小幅度活动为主；中青年人群活动有：下棋、健身、跑步、聊天、看报，静态与动态活动兼具；儿童活动有：嬉戏、奔跑、玩游戏、捉迷藏等，主要偏向动态、活泼型。此处需要特别注意的是在所观察的六个保障性住房中，均有住户利用公共基础设施进行晾晒被子和食物，究其原因，保障性住房大多住户由乡镇地区搬迁至城市居住，一些原有的生活习惯并没有因地域的迁移而改变。

绝大多数老年人群基本都是以自我或小范围外界为主要活动空间，较少和住区环境发生较多的关系或互动，或者只与自己常涉及到的环境元素产生联系，总体呈现较为封闭、单一的活动空间，当然这也与老年人群的身体健康、认知水平等因素相关；相比较而言，中青年人群能够与住区环境元素或者与住区其他人群存在较多的联系或互动，因此其活动范围也相对较大、活动方式较多；儿童这一特殊群体天生有着很强的猎奇心理，因此比较活泼好动，喜欢较为活泼的活动。

二、使用者感受度因子分析

由于保障性住房建筑外环境与一般商品房外环境有着较大差异，因此在选取评价因素的同时应综合考虑其特殊性。

1.评价指标初次选择的参考依据。主要从保障性住房建筑外环境特点、保障性住房建筑外环境构成元素、保障性住房发展特点、使用人群基本情况、居住区规划设计资料集、园林规划设计、实际项目情况等方面进行相关因素的汇总。

2.评价指标筛选的参考依据。评价小组内部专家共同研讨商定、征求整合外部专家相关意见、相关设计和施工、物业管理负责人的讨论商定。

经过层层筛选共同确定了一级指标五个（可使用性、可达性、植物景观、公共服务设施、管理维护）；再根据一级指标细分出二十一个二级指标，依次是：活动场地大小、场地对多样性活动的支持度、场地对各年龄人群的支持度、社区参与性、小区内部车行状况、小区内部人行状况、无障碍交通系统、植物种类与搭配、植物生长、植被养护、植物造景、植物色彩、环境卫生设施、夜间照明情况、景观小品、景观指示、健身活动设施、休闲座椅设施、管理维护成本、物业满意度、休憩设施。（如图1）

图1 南京市保障性住房景观空间评价指标体系（图片来源：作者自绘）

根据263份调查问卷所得量表结果，对21项评价因子打分情况如下表1。

由上表2可以明显的看出，保障性住房景观空间中评价较差的4个指标分别为休闲座椅、管理维护成本、社区参与性和小区内部车行状况，多数使用者对小区内的植物状况有较高的评价。在提出的五个一级指标中，住区的管理维护得分较差，可使用性、公共服务得分情况稍差。

3.小结

通过以上各环节的数据获取、数据整理和处理，按照综合得分从高到低依次为植物景观、可达性、公共服务和可使用性、管理维护；其次是道路交通可达性方面，直接关系着使用人群的出行和整个活动的进行；再次是公共服务和管理维护方面，这也是保障性住房有别于其他商品房的主要特点和不同。保障性住房的特点决定了小区的投入资金较少，在公共服务和管理维护方面无法做到其他类型居住区的水平，这是现阶段无法改变的地方。其次由于使用人群的某些活动内容的特殊性，如种菜、晒被子、择菜等因素影响，小区内的公共服务设施若按照一般小区的要求来设计，无法满足使用人群的需要。

三、南京市保障性住房景观空间使用后评价

本文通过以上调查分析和结果，着重对南京市保障性住房景观空间的植物景观、公共设施和实用性三个方面进行探讨，并提出优化策略，以期为将来南京市同类项目建设提供参考资料和相应指导。

1.使用后评价

（1）植物景观

根据调查数据结果分析，南京市保障性住房景观空间的使用者有55%对植物景观的评价较高，多数认为植物搭配和植物色彩较好。经过分析，其原因主要因为研究的六个小区在同期的南京市保障性住房中绿化率较高，且使用者人群主要为中老年人，这部分人群对植物景观的观赏和评价仅着重于量，对植物层次和植物色彩的评价水平较低。

（2）公共设施

在本次研究中发现大部分公共设施均分布在中心（中轴）广场空间或其邻近区域，而其他场地设置相对较少。主要多健身设施为主，配合3-4个花池座椅，并无其他设施或小品，相对较为单调。而花池座椅使用状况明显较差，由于花池座椅采用石材建造，而根据南京市气候条件冬季和夏季均不能正常使用，设计之初并没有进行实际考量。其次，现有的公共设施并无法满足保障性住房使用者的实际活动需求，且硬质活动广场面积较小，无法满足较多人群集中使用。

（3）可使用性

在南京市保障性住区建筑外环境中绝大多数使用者认为硬质越多，则使用率相对越高，更加注重其实用性。此次研究中发现，在小区中，硬质面积小且空间划分琐碎，如幕府佳园，布局过于分散琐碎且空间较为狭小，适宜人数较少的情况下进行相关活动，但无法满足较多人群的共同使用需求，这无疑会造成使用人群在某种程度上的隔离和分散，不利于增强社区融合度；铺装材料耐用性较差，经常出现损坏现象，如步青苑，铺装材料长期破损，在一定程度上影响着居民的使用状况；硬质空间活动功能设计较为单一，部分“华而不实”，致使可使用性较低。

2.优化建议

通过研究六个南京市保障性住房景观空间使用状况相关内容，发现保障性住房景观空间使用状况在诸多方面均具有相似性，如硬质空间活动功能较为单一；部分场地对使用人群年龄有所限制，对青少年及儿童的吸引力较弱；场地可支持的活动类型较为单一或部分活动无法开展；植物组团种植较少。根据以上分析所得的使用情况，提出以下建议。

（1）优化硬景与软景比例

基于南京市保障性住房外环境的特殊性，在设计过程中应该使硬景占比稍微多一些，软景相对要少一些。硬景设计较多使用者可以充分开展相对多样的活动，能够有效提高各空间的使用率，有效促进人员交流，增进社区和谐共处，有利于降低维护成本，减轻经济压力。

（2）优化植物配置层次

在植物搭配方面，充分结合保障性住房建筑外环境的特点，主体应以常绿植物为主，部分兼植色叶树种，重要区域适当点缀多年生花卉；形成低成本、低维护、易管养的景观绿化效果。应该坚持植物大小搭配、高低错落、疏密有致的基本原则；应该坚持常绿树种与落叶树种相结合，常绿与色叶树种相结合；提倡植物组团种植，积极营造植物群落结构，以此丰富植物的层次结构。

（3）增加场地对各年龄层次人群的包容度

在所调研的六个小区中，部分场地（空间）对使用人群的年龄有所局限，通过调查研究表明大多数使用者一致认为硬质广场活动空间和广场面积较小，无法满足较多人群集中使用；部分场地也无法满足行动不便的人群使用，存在一定年龄断层现象。

应增加小区中部分广场空间的面积，丰富场地活动方式，如晾晒农作物、晾晒衣物、滑轮滑、打篮球等；听竹苑的大部分使用者拥有部分农作物需要晾晒，而过于集中的小空间无法满足其需求，导致使用人群大量占据其他活动场地进行晾晒，这也在一定程度上影响着活动场地的正常使用情况。

四、结语

本文基于我国保障性住房大规模建设的社会背景，结合使用后评价的相关方法，通过调查所得数据探讨南京市保障性住房景观空间的使用状况，从而发现问题、分析问题和解决问题。本文通过调研所得的数据研究分析南京市保障性住房的使用后评价，分析使用者关注的景观空间使用，并找出不足提供优化策略，以期对南京市已建成并投入使用后的相关保障性住房建筑外环境的改善提供帮助。

保障性住房的大部分建设资金来源于政府拨付和社会力量，这就决定了在景观设计初期，保障性住房景观造价较低，设计者应该平衡成本与效果二者，合理布局功能空间，实现保障性住房景观空间的实用性。从保障性住房使用人群的需求出发，营造最舒适的景观环境，低成本造价同样可以形成良好的景观空间和空间使用感受，这也是节约型景观的体现。