GIS支持下的土地收益平衡测算方法研究∗

朱海峰 房 旭

（河南理工大学测绘与国土信息工程学院 焦作 454003）

1 引言

随着我国经济迅速发展，各类建设对土地的需求不断增加，城镇化进程加快，大量棚户区被拆迁，并规划为新城，拆迁补偿和规划问题吸引着各界人士的眼球。而伴随着建设用地需求量迅速上升，征地压力和补偿矛盾日趋凸显，其核心问题是经济补偿不完善，其实质是土地收益平衡测算问题［1～4］。土地收益的探讨能有效推进拆迁与规划工作地进行。利用GIS特有的空间数据管理与空间分析功能，可实现对地价信息的挖掘，并以可视化的方式方便直观地为市政部门提供辅助分析和决策［5～6］。

2 常用的土地估价原理与方法

目前，国内研究土地估价方面已趋成熟，前人对土地估算的研究做出了很多的贡献。国内某学者从地价评估方面进行了探讨，提出“三管”理论，即AutoCAD管理基准地价成果图，Excel管理基准地价评估成果表，MapInfo管理基准地价评估成果的信息［7］。吴明发、赵小汎利用RS技术对估价地图进行定期更新，并且结合ArcGIS强大的分析提取功能与传统的市场比较法原理，运用模糊数学方法进行宗地地价评估，有效地提高了评估的精度和效率，减少因素修正时的主观性。郜鹏采用GIS技术进行定量分析，针对征地的地价定量计算，减少人为的干扰因素，很好地处理“同地不同价，不同地同价”的等诸多征地矛盾有着良好的效果［8～11］。

目前国内评估土地出让地价时，采用的评估方法主要包括假设开发法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法以及成本法。地方政府部分在评估土地底价时经常采用的是假设开发法和基准地价系数修正法［12］。

假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发及有关专业费、利息、税收等费用后，以价格余额来估算土地价格的一种方法。收益法以预期收益原理为基础的土地估价方法［13］。

成本法一般用于建、构筑物补偿估价，在征收农村集体所有土地补偿估价时，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物才需要采用成本法进行补偿估价；在征收城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价中，只有当某些公共建筑物既无市场成交价格，又无收益价格时，才可以采用成本法进行补偿估价；另外，当房地不得不分开时，也会涉及成本法的应用。成本法有三点缺陷：拆迁补偿估价低估土地使用权价值，在进行区位价测算时，与实际的土地购置价格相比偏低；成本法无法准确体现房地产的逾期收益；成本法估价中，建筑物成新率对最终估价结果的影响远大于市场比较法估价［14～15］。

市场比较法，其基本思想是在求取一宗待估价土地与近期内已经发生交易的类似土地进行对照比较，并依据后者已知的价格，修正得出待评估土地最可能实现的合理价格。其特点是要尽可能多地收集地产市场交易实例资料，且实例资料必须与待估价土地具有相似性，相关程度越大，比较评估的效果就越好。

市场比较法理论，在人们购进或售出一商品时，总是试图寻找类似的商品的交易案例，作为参照，在分析交易对象的特殊性的基础上，通过交易双方的谈判，最终形成交易价格。这既是经济学中的替代原理，由它出发逐渐形成的以市场为基础的估价方法称为市场估价法。

基准地价系数修正法，是在求取一块待估价宗地的价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法［16］。

传统的方法在理论上是可行的，由于在评估的具体操作过程中，工作量相当大，成果却不能很好地展示出来。地理信息系统具有强大的数据管理和分析功能，主要用于对空间数据进行采集、存储、查询、分析、显示地理和建模等操作。将ArcGIS技术应用于评估测算中，能有效地提高工作效率，比其他单一的评估测算方式有更强的优越性和灵活性，同时也使得评测结果相对传统方法而言更加精准化。运用GIS可视化的优势将成果反馈给评估测算人员，作以参考，为相关人员做决策提供可靠的依据［17～18］。

3 GIS在土地测算分析中的应用

3.1 地块组合

常用的土地盈亏计算方法是以整个大块区域为研究对象，确定一个平均土地价格和补偿标准，便于评估人员评估计算工作量。由于此测算方法基于宏观现象出发，误差相对较大，补偿不公平现象时常发生。因此提出采用分地块补偿和征收土地，精准补偿，根据地段不同细化土地价格，可以有效提高房屋拆迁和土地征收效率。

在拆迁土地评估中，由于地段不同，周边环境的差异，给予的补偿标准会有微小的差别。根据环境影响因素的多少和权重高低，土地补偿和土地征收费用有所不同，价格可能不同。在GIS系统中，将各个地块的单价作为一个字段赋予它属性值，每个单价是根据专业评估人员经过实地考察，再与相关以往项目相似地段作比较，参考当前当地的土地市场情况，商酌确定每个地块的价格，同时为了保证地块价格在不确定因素和市场影响下浮动，分别对以往类似拆迁案例的统计分析，得出土地价格浮动的影响因素和幅度范围。由专家研究制定确定各个地块的浮动幅度，并赋予属性值添加为每个地块的属性表字段，使得在GIS中统计土地价格时，可以根据情况调整属性值从而改变价格，而又在合理的范围内。

3.2 叠加分析

根据北京商业用地基准地价图、住宅用地基准地价图、工业工地基准地价图以及土地利用现状图、基础设施分布图、环境质量综合评价图和地籍图，在基准地价图的同一土地级别内，按照地价由高到低的次序，划分出商业用地区段、住宅用地区片和工业用地区段。

叠加分析通常需要分析多个不同因素。分析中各个因素的重要性可能不尽相同。

属性数据通过一个关联字段与图形数据进行关联。当选中一图形时，图形通过其DAT文件中的这个字段，到数据库中寻找其对应属性。

3.3 缓冲区分析

多级缓冲将缓冲区思想用在基准地价法因素修正的问题上。

对土地价格影响比较大的因素可作为缓冲区修正价格的指标。对于不同地块，必须先确定有代表性的主要因素，如基础设施、交通条件、环境质量、使用年限等。

交通条件影响，选定主干道为主要因素，进行缓冲区分析，按照地段与主干道的距离划分不同的价格百分比，在原有的基准价格上适当地调整土地价值。

同理，对于地段周围医疗设施进行缓冲分析，按照一定的系数进行调整修正土地价值。

在环境方面，工厂也作为一个影响要素，进行缓冲区分析，工厂近的地方赋值为负，按合适的比例下调，远离工厂地段可设置为正值，对价格按一定的百分比上调。

缓冲区模型定义：

传统缓冲区分析是对地理实体自动建立其周围一定宽度的缓冲区多边形；其基本思想是给定一个地物，确定它的某邻域，领域大小由领域半径R决定，R为常量。地物OO的缓冲区定义如下：

即OO的半径R的缓冲区是全部距OO的距离d小于R的点的集合。

对于点状因素、线状因素，其对周围土地质量的影响不仅与设施规模有关，而且与距离设施的相对距离有关；而面状因素对周围土地质量的影响仅与设施规模有关。

各级中心的作用半径是指同级因素中心的最大服务距离。依据上一模块中计算出的定级数和作用分，系统会自动统计出每一级别因素的数目和计算其作用分值，并按照公式计算出每一级别的服务半径。

3.4 可视化分析

以直方图和折线图的形式将土地价值与地段地物的关系直观地显现出来，运用GIS中符号系统中的渐变色等功能使得能够从矢量图中，快速获知各个部门想要的价格信息和地物要素信息，满足各个阶层人员的需要。

4 实例

4.1 试验区概况

岳各庄村隶属于丰台区卢沟桥乡，位于西四环中路。平谷区岳各庄村地处平谷区平谷镇，位于平谷新城西侧，东临平谷新城西外环，南邻赵各庄村，西邻鲁各庄村、周村，北邻贾各庄村、小辛寨村。

图1 位置示意图

4.2 影响地价区域因素及个别因素修正系数之和∑K的确定

开发商收益包括居住、办公、商业和工业，其中居住里面包含安置房，商品房和车位等。

成本费用既是总投资费用，成本有以下几大项：前期费用、征地费用、拆迁补偿费、不可预见费、市政基础设施建设费、财务费用、利润、审计费、入市交易费、税费和安置房建设成本。

表1 估价对象土地登记主要信息表

表2 住宅用地地价修正因素

表3 住宅用地地价修正系数

政府土地出让收益=土地征收成本+土地基础设施建设成本+土地收储融资成本+土地审批成本。

盈亏=开发商收益-成本-政府土地出让收益。

5 结语

经过实例验证，预算处理该地块的成本费用与收益，从而分析统计出该地块的盈亏平衡状况，使得能够根据该地块的盈亏状况，进行地块的捆绑评估测算，达到收益最大化。