同单元业主“自行管理”，能否拒缴物业费用

编辑同志：

2018年初，鉴于业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》中，就收费问题超出了我们的要求，我们同一单元的业主遂决定实行“自行管理”，并签订了对应协议，明确表明不要物业公司介入我们所在单元，我们也不承担任何物业费。可如今，物业公司以其并不认可，业主委员会也没有同意我们的“自行管理”协议为由，要求我们缴纳物业费。请问：我们有权拒绝吗？

读者 梁薇芳

梁薇芳读者：

你们无权拒绝缴纳物业费。

一方面，你们的“自行管理”协议侵犯了其他业主的合法权益。《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”即尽管你们对建筑物内的住宅等专有部分享有占有、使用、处分、收益的权利，但鉴于你们对除此之外的其他共有部分也有对应的权利、义务，其中包括承担管理、维护该共有设施的费用，而该费用当然包括在物业管理费用之列，故你们不能以任何理由拒绝承担。如果你们拒不承担，无疑会增加其他业主的负担。

另一方面，你们“自行管理”的约定无效。《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”此处的“业主”并非是指几个业主或者是某一单元的业主，而应理解为该小区的全体业主。同时，该法第七十六条指出：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”即有权决定由业主自行管理、委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施的主体只能是“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”，而你们的“自行管理”虽然经所在单元全体业主同意，但并没有得到小区过半数的业主认可。