房地产企业资本结构优化问题研究

摘 要：房地产业在经历起步、调整、发展、调控等阶段后，正面临着前所未有的考验，资本结构的矛盾也日益凸显。本文讨论了房地产企业资本结构的现状及存在问题，并提出完善措施。

关键词：融资方式；资本结构；资产负债

一、背景及意义

（1）研究背景

随着国家对房地产业的宏观经济政策力度进一步加深，一些房地产企业的弊端日益暴露，面临较大的经营风险，首先表现在政府紧缩限购与信贷相关政策，推出廉租房項目，控制投机炒作，使得商品房销售大减，房地产企业存货积压，资金循环不畅；其次面对将要到期的长、短期借款，企业偿债压力大。所以在这种严峻的形势下，具有强大的融资和优化企业资本结构的能力，就成了企业在这新一轮“改革”浪潮中成功的关键。

（2）研究意义

根据2018年统计数据，房地产开发企业已经达到近95897家比2016年增涨了近1000家。平均从业人数也比2016年增涨了近10万人。房地产投资约占固定资产投资的19%。

房地产是与民生息息相关的行业，在其发展的过程中，需要多个部门及行业为其服务，并且能带动金融、商务、旅游、交通、等第三产业的发展。然而利弊共存，当前我国房地产企业忽视自身价值和社会责任，盲目追求企业扩张，疯狂地扩大银行贷款，继而以高价获得土地使用权并进行投机炒作，最终使房地产企业资本结构问题日益涌现。

二、房地产企业现状

（1）房地产企业资本结构现状

我国房地产企业资产负债率较高，根据统计局数据2012年我国房地产企业资产负债率为75.2%、2017年为79.1%，一直处于逐年递增的趋势，其中12年到14年每年增长一个百分点，15年后增长率趋势有所放缓。说明房地产业开始转变发展方式，倾向于平稳的经营测略。而我国的房地产企业无法对金融市场的变化迅速做出反应，绝大部分企业的资本结构不合理，总体上来说还是发展不够成熟。

（2）房地产企业融资结构

我国房地产企业的资金来源主要是债务和股权筹资，债务筹资主要依赖宽松且可靠的银行贷款。根据统计局和银监会的统计，我国房地产企业超一半的资金直接来源于银行系统，而且自筹资金大部分来源于企业剩余利润，剩余利润又主要来自于企业的销售收入，通常半数以上的购房者都会使用银行贷款来支付购房款，那么在自筹资金中又有一大部分来源于银行，这实质上变成了房地产企业的间接银行贷款。综上所述，保守估计我国房地产行业大约七成以上的融资额都是直接或者间接地通过银行贷款的方式筹集的，导致短期借款占公司负债总额的50%以上。说明房地产业经营流动资金严重不足，过于依赖银行贷款，融资结构单一，过高的财务杠杆，不仅给房地产行业带来了过高的经营风险，而且容易引发房地产行业的波动，危害金融市场的稳定。

三、A房地产企业资本结构研究

（1）A房地产资本结构分析

A房地产是一家大型上市企业，2017年公司实现合同销售金额304亿，净利润32亿，当前发展稳定。

从上表数据看出，A地产资本结构远低于行业水平，资本结构较合理，偿债压力小。但是2013年到2017年房地产行业的资产负债率增长了约3个百分点，而A地产增长了5个点而且2015年在行业负债水平有些许下降的情况下，A地产的资产负债率却有了较大幅度的增长，说明企业在进入成长期后，随着财务状况的好转，A地产没有更好地优化资本结构，而是进一步扩大债务比率。

（2）资本结构优化的启示

1.降低资产负债率。财务杠杆过大是我国房地产企业面临的突出问题，企业在调整资本结构时，应最先考虑怎样提高企业经营的抗风险能力，如何降低还本付息压力。运用充分考虑了企业经营风险和资本成本因素的公司价值比较法，通过科学计算，得出以公司价值最大化为目标的最优资产负债率，合理的负债规模就要立足于此基数。

2.适当提高企业长期负债比。我国房地产企业普遍存在短期负债比例大的现象。企业主要通过银行贷款来进行负债融资，而银行主要提供短期流动贷款，这种债务结构要求企业必须具有较高的短期偿债能力，但是这种能力会妨碍企业在风险来临时做出理性决策。对于急需长期资本的房地产企业而言，这种融资方式具有明显制约性。

3.多元化融资。摒弃单一的融资方式房地产企业才能实现健康发展，可以利用合作、合资、联营等多种方式将资金进入企业，也可以大胆尝试获得海外投入资金，信托融资、上市融资、房地产投资基金等也给企业资本注入新的活力。

四、结论

资本结构是影响企业发展的内部问题，不像外部因素那么容易表现出来，因而易被忽略，但并不意味着它不重要。合理的资本结构，不仅能优化企业内部系统，更能提升企业应对外来风险的能力，是提升企业价值的关键。

参考文献

[1]胡函.房地产企业资本结构问题及研究对策[J].财税金融，2017，（06）.

[2]高波.国内房地产企业资本结构优化路径研究[J].经济研究导刊，2017，（04）.

[3]郑婷婷.我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[J].企业论坛，2017，（02）.

作者简介：王佳丽（1994—），女，汉族，籍贯河北清苑县，学生，会计专业硕士，单位：云南师范大学泛亚商学院。