三亚市美丽乡村民宿业发展路径研究

周志斌

（三亚学院，海南 三亚 572000）

党的十九大报告指出要按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效和生活富裕的总要求实施乡村振兴战略，促进农业农村优先发展。产业兴旺是乡村振兴战略的核心内容，是实现生态宜居、乡风文明、治理有效且生活富裕的基本前提。海南省三亚市自2014年起开始了美丽乡村的试点建设工作。2016年，三亚市通过了《三亚市美丽乡村建设实施方案（2016—2020）》，计划完成47个美丽乡村的建设。2017年，为响应省政府提出的“百镇千村”建设目标，三亚市确定“十三五”期间实施“十镇百村”工程，即在全市范围内建设100个“美丽乡村”，美丽乡村建设被加速提上日程。建设美丽乡村有助于促进乡村产业发展，而产业的发展是美丽乡村可持续发展的基础和重要内容［1］。受旅游业发展负外部性的影响，本地居民特别是农村地区居民长期承受高物价、公共资源紧张的困扰，旅游发展没有惠及本地居民，反而增加了生活的各项成本。在国家、省、市大力推进乡村振兴战略的背景下，新农村建设、美丽乡村建设在改变乡村风貌的同时，也让更多的乡村具备了旅游开发价值。部分乡村地区正以发展乡村旅游的形式获取旅游市场的红利，长期以来的城乡二元结构所带来的乡村凋敝现象，正被旅游业的发展所改变。作为全国知名的旅游城市，三亚市海滨和气候资源禀赋良好，旅游投资和开发主要集中在四大湾区，旅游产业导向下，城市形态呈现出明显的带状特征。受益于国际、国内不断增长的旅游市场，三亚市滨海旅游得以高速发展，由滨海向内陆形成“景区（酒店）—城市功能区—乡村”的空间功能布局。随着近年来滨海资源的开发趋向饱和，城市建成区也在经历以棚改为主要特征的城市更新，旅游投资在城市存量土地资源调整中寻找落点，高企的土地成本和不确定性的旅游市场，精品旅游城市建设可能导向的是高价旅游城市，滨海及城市功能区将承载相对高端的旅游市场，而更为大众化的旅游市场则需要增加新的旅游供给来得到释放，由此可以预见，下一阶段的旅游投资和开发热点将瞄向内陆腹地的乡村地区。

选择乡村旅游作为美丽乡村的产业，是旅游城市的必然选择。民宿业是发展乡村旅游的基础，具有转移农村剩余劳动力［2-3］、保护地方文化［4］等功能。当然，发展民宿业同样需要一定门槛，有研究认为，社会资本的网络规模和网络资源以及先前经验中的创业经验、行业经验和职能经验等对乡村旅游创业机会的识别具有显著正向影响［5］，绝大部分村民明显不具备民宿创业能力。纵观我国台湾地区、日本等民宿业发展成熟地区的经验，三亚市民宿业的规模化、特色化、精品化发展绝非一日之功，民宿业态如何在美丽乡村中培育和发展是本文试图解答的核心命题。

1 美丽乡村建设与民宿业发展的关系

美丽乡村建设与民宿业发展之间的关系如图1所示。

图1 美丽乡村建设与民宿业发展的关系

1.1 美丽乡村建设促进了乡村产业发展

从各地美丽乡村建设的实际情况来看，乡村环境发生了巨大变化，集中体现在“环境美”“生活美”“产业美”和“人文美”。由此可见，美丽乡村建设有助于推动乡村产业发展。其一，政府为美丽乡村的环境整治、设施完善提供了大量资金，同时积极推动了乡村文明建设，改善了乡村人居环境。其二，通过美丽乡村建设，可以推进农村产权制度改革，改变城乡二元结构，激发村民投身产业实践的积极性和创造性，进而促进乡村产业发展。其三，随着人居环境、产权制度改革下投资环境的改善，美丽乡村吸引外部投资的机会大大增加，提高了乡村发展多元产业的可能性，也为乡村发展吸引了大量人才。其四，美丽乡村建设导致村民的观念变迁，给村民创造了在家门口创造财富的机会，让村民意识到传承乡村文化的重要价值。

1.2 乡村产业发展是美丽乡村可持续发展的保障

乡村产业可持续发展是美丽乡村建设的根本保障。我国城乡关系长期失衡，导致了乡村经济发展困境，由此引发的乡村治理难题引起了社会的广泛关注，乡村环境污染、基础设施落后、人口不断外流等问题，阻碍了乡村工作的开展，根本原因在于乡村产业发展不强、产业支撑不足。自2013年中央一号文件首次提出美丽乡村建设，海南省作为首批试点省份之一，通过政府投资完善基础设施、提供公共服务设施、改善乡村环境等，以发挥试点美丽乡村的示范和带动作用。然而，主要依靠政府投资不是长久之计，一些地区的村民甚至认为美丽乡村建设是政府的事，为避免村民养成“等、靠、要”的思想，美丽乡村建设的关键在于增强美丽乡村的“造血”功能，依托产业，带动美丽乡村可持续发展。

1.3 民宿业是旅游城市美丽乡村发展产业的可靠路径

旅游城市在产业选择上机会不多，特别是本地居民不足的城市，这意味着消费不足，从而乡村旅游成为美丽乡村发展产业的现实选择。民宿业是发展乡村旅游的必备要素，能最大限度地延长旅游者的消费时间，将尽可能多的旅游消费贡献在乡村，而不是成为城市旅游的飞地。相比较农家乐而言，民宿业提供的是乡村居住的生活意境，四季都可以入住，受旅游淡、旺季的影响较小，因此具有平抑旅游淡、旺季的功能。在一些地区，民宿不仅为游客提供了住宿，其本身也具有旅游吸引物的功能。除此之外，发展民宿更大的意义在于，村民与旅游者之间的信息交流，打破了乡村相对封闭的环境，使乡村与现代经济社会的联系更紧密，乡村风俗文化得以有效保护、传承和发扬。

2 三亚市美丽乡村民宿业发展概况

2.1 民宿供给以中低端为主、缺乏品质特征

三亚市的乡村民宿业发展较早，但较国内其他旅游城市来看，其发展速度非常缓慢，没有形成独特的风格和品牌。根据对在线预定平台上的三亚民宿查询结果来看，民宿定价多介于150～300元，现有民宿供给以中低端为主。中低端的民宿供给不仅仅体现在定价上，在三亚市乡村民宿投资最为聚集的天涯区马玲社区和海棠湾后海村，街区风貌混乱、公共场所杂乱不堪，民宿经营业主缺乏改善社区环境的长期动力，这类民宿难以引领三亚市乡村民宿的发展方向。而纳入美丽乡村建设计划的博后村和西岛渔村，在不断改善基础设施和村落环境的情况下，民宿群落渐成风格。

2.2 民宿运营模式较为单一、经济效益较差

三亚市美丽乡村民宿运营模式较为单一（见表1），主要有2种类型：一是社区主导+私人投资，村民将房屋租赁给企业，交由外来投资者装修运营，或者村民以房屋产权入股的形式进行合作经营，这种模式对应的村落有西岛渔村和博后村。二是由企业整体开发，如中廖村和文门村，由华侨城统一打造，负责整村旅游开发。再如海棠湾的弯坡村，因靠近蜈支洲岛景区，由蜈支洲岛景区托管开发，现已形成特色突出的亲子主题娱乐项目和民宿产品。效益方面，受交通区位和旅游淡旺季的影响，民宿客房入住率不够理想，经济效益较差。

表1 三亚市美丽乡村民宿业发展类型

2.3 中高端民宿渐成投资热点、民宿消费意识培育缓慢

从住宿供给来看，三亚市高端住宿供给已趋向饱和，且消费市场和群体较为固定，中低端住宿供给品质不足，精品酒店、精品民宿业态更是稀少。近年来，大陆多个旅游城市的民宿投资持续火热，“全面照搬、生搬硬套”，使民宿的发展出现大量畸形和怪象，如2017年媒体评论“民宿泡沫临近破灭，资本蜂拥将催生海量‘美丽的鬼屋’”［6］，日本成熟的民宿概念复制到国内时忽视了地区特点和经济社会发展水平。三亚市的民宿投资也出现了一些新的迹象，出现了房间均价在500以上的民宿，如大茅村的欢墅—农庄亲子、西岛渔村的耕读者民宿，中高端民宿投资提高了行业的准入门槛。与此同时，存量的民宿也在不断通过空间重构、氛围营造实现提档升级，以迎合不断增长的民宿消费群体的需要。

3 三亚市美丽乡村民宿业发展核心障碍

3.1 乡村房地政策限制了民宿业的发展

乡村民宿通常是利用闲置民房、民宅打造的特殊住宿接待产品，不同于商品用地开发的旅游酒店，这种民宿以宅基地或村集体用地为主，在民房、宅基地的经营使用上对外来投资者具有一定的局限性。根据《三亚市农村宅基地管理办法》第九条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，具体面积标准为：使用农用地的，不得超过120 m2；使用其他土地的，不得超过140 m2；使用村内空闲宅基地、老宅基地的，不得超过175 m2。”第十条规定“农村集体经济组织农村村庄、集镇规划和根据本村的具体情况，可以在划定宅基地时，给农村村民划定庭院用地，但庭院用地的面积一般不得超过批准的宅基地面积。庭院用地只能用于种植庭院经济作物，不得用于建造住房等永久性建筑物、构筑物。”《三亚市村庄建设管理办法》第十六条规定“村民住宅建筑面积不超过270 m2，建筑层数不超过三层，屋顶檐口高度控制在12 m2以内。”如果乡村户籍人口较多，且外迁较少的村庄，在现有的农村房地政策下，吸引民宿投资的可行性较小。

3.2 村民经营意识和社区环境的局限性

近年来，旅游市场对民宿产品的消费往往看重的是非标准化的居住体验。个性化的体验和具有主人温度、情怀的经营风格是对民宿经营者的一致要求，对多数村民而言，要想实现从农业为主转换到民宿的经营和服务，职业转换跨度较大，难度较高。另外，民宿住宿体验并非局限在一户民居，而是对整体社区环境的异地体验，是对一种乡村生活方式、乡村美的感受。千篇一律的美丽乡村建设改善了村庄硬件环境的同时，也抹掉了乡村的个性，乡村文化品味、邻里关系等社区软环境建设并没有及时跟上。

3.3 民宿发展定位模糊导致运营困难

民宿业态的培育和消费市场的形成都需要一个过程，先打造民宿产品、慢慢培育消费市场或有一定的消费需求、逐步增加民宿产品供给，这两种路径都有不小的风险。第一种路径将带来极大的运营压力，过去十几年来，三亚市周边市县的滨海地区兴建了大量酒店式公寓，明显错误估计了旅游市场的规模，即便是低价甩卖，也难以弥补投资和运营成本。后一种路径的风险在于消费需求的不稳定性和提供的民宿服务产品之间是否匹配。由此可见，民宿供给的品质和规模与消费市场发展定位之间的衔接至关重要。

4 三亚市美丽乡村民宿业发展路径

4.1 加强政策创新研究，争取突破政策限制

用足海南自贸区（港）建设政策优势，合理借鉴其他地区民宿业发展经验，争取制定更为灵活、高效的政策体系。一是争取农地政策上的突破，重点加强基层部门对国土资源部等多部门联合下发的《关于支持旅游业发展用地政策的意见》的落实运用，适时调整已落后于产业发展甚至制约产业发展的农地政策。二是争取民宿行业监管和管理上的突破，在客房数量、经营面积、消防、建筑安全、食品卫生、税务和工商登记等方面给予绿色通道，建立行业许可经营制度，在民宿行业准入方面建立统一的审批与监管机制，避免民宿低品质、过度发展问题的发生。三是加强民宿行业自律和认证，组建民宿行业协会，发挥协会在行业管理与监督上的功能，建立符合三亚市地方特色的民宿等级认证标准和制度。

4.2 加强民宿从业培训，促进乡村文明建设

加强民宿从业人员培训，一是各级政府组织培训并提供资金支持，可通过夜校、网课、现场授课和外出考察等多种方式来提升从业人员的经营能力。二是鼓励社会力量、高校智库团队介入和支持乡村民宿的发展。三是鼓励返乡人群投身民宿创业投资，引导村民提升经营能力。加强乡村文明建设，实行村务公开，扩大村民参与村集体事务的渠道，增强基层民主，建立友善、和谐的邻里关系。加强对乡村公共基础设施的建设，在美丽乡村规定建设内容的基础上，统筹考虑游客的需要，如游客以中老年群体为主的美丽乡村，需提高乡村医疗条件，常备一些常见疾病的特效药。

4.3 科学制订民宿规划、合理定位消费市场

发展美丽乡村民宿业，要充分考虑区位、资源因素，优先选择已有一定民宿业态的村落布局，其次选择景区周边、交通枢纽沿线的美丽乡村发展民宿业态，有序开发、梯度培育美丽乡村民宿产品。科学制订民宿业发展规划，分类定位民宿消费市场。比如，景区依托、交通枢纽沿线的美丽乡村可以以游客为主要客群，打造符合游客需求的民宿产品；而区位条件、景观条件差一点的美丽乡村，依托气候及森林优势，优先发展气候疗养、避寒度假、森林疗养型住宿产品；还有一些城市周边、不具备旅游观光的美丽乡村，消费人群可以定位为城市常驻人口，适宜发展农家乐、一日短租型住宿业态。总之，科学规划、分类引导、合理定位，是美丽乡村民宿发展的可靠路径。