试析房地产财务成本管理的问题及对策

高静

摘要：改革开放使我国经济与文化快速发展，社会主义市场经济成为新中国主要的经济体制;房地产财务成本管理的情况并不理想，导致房地产企业没有很好地对市场定位，管理人员没有详细地分析数据，导致最终决策的不准确。这些不准确的决策使房地产的管理开发存在漏洞，严重影响房地产企业的管理与发展。本文即针对房地产财务成本管理中存在的问题进行分析，并结合问题，探讨应对策略。

关键词：房地产;财务成本管理;问题;对策

中图分类号：F275

文献识别码：A

文章编号：1001-828X（2019）010-0199-02

近年来，我国大力发展建筑行业，在实现城市化进程的同时，促进了我国的国民经济的发展，建筑业也成为了炙手可热的行业，建筑业的发展带动了房地产行业的进步，且随着全球化进程，我国的经济日益国际化与开放[1]，房地产事业的发展越来越迅速，但在财务成本管理方面，房地产还存在一定的问题，没有准确的财务成本管理，对于房地产公司的发展非常不利。

一、房地产成本管理分析

自从进入到二十世纪以来，我国的社会主义市场经济迅猛发展，同时也增加了企业的竞争压力，值得一提的是，房地产近两年来一直呈现着稳步发展的态势，但在实际的运营过程中，大部分企业成本管理仍不够理想，分析房地产各方面的情况不难发现，房地产存在的主要问题主要表现为以下几个方面：

（一）人员薪酬的费用过高

房地产对于工作人员实行的是定岗定薪的薪酬制度，因此人员薪酬费用实际数据与计划数据的差距很小，这种薪酬制度不能充分的发挥员工的工作积极性，对于提高房地产员工的工作效率非常不利，很多的员工认为自身的薪资水平是一成不变的[3]，因此即使自己不努力工作也会拿到相应的薪酬，因此，房地产的工作人员都消极怠工，根本就不努力工作，因此，房地产人员薪酬费用一直都处于较高的水平。

房地产企业内部人工效率低下，员工的工作积极性没有被充分的调动起来，间接的说明了房地产缺乏科学合理的薪酬机制，房地产薪资设置不合理。一系列的问题都导致了房地产成本管理水平低，房地产成本居高不下，经营利润空间不断缩小，对于房地产以后的发展非常不利。

（二）新旧成本管理制度不匹配

最近几年来，房地产企业在实际的运营以及发展过程中，为了紧跟时代的发展形势，顺应市场经济的变化趋势，都会针对性的制定新型管理机制，在项目的前期阶段加大了营销管理力度与科研论证力度，但是，在项目核算以及财务管理等环节，仍旧运用传统的管理模式，财务成本管理仍旧运用粗放式的管理模式，很难对项目的盈亏情况有效反应，或针对某个单一的项目实施准确考核，这样的情况将导致新旧企业成本管理机制不匹配，无法满足企业发展过程中所提出的项目管理要求，对于房地产企业的长远发展来讲无疑是不利的。

（三）企业领导与内部员工的成本管控意识不足

部分房地产企业在项目开发环节，会在项目投资及决策的环节，将重点放置在项目的统筹层面，比如，营销以及设计等等，却未能给予财务成本管理以足够的关注，没能意识到项目成本控制的重要性，致使房地产企业的内部员工成本管控意识淡薄，长此以往，很容易滋生腐败，甚至會致使项目成本失控，导致投资失败。

（四）财务人员综合素质较低

房地产企业若想提高财务成本管理质量，为自身的发展注入动力源泉，就必须重视财务管理人才的聘用，发挥其专业优势，实际管理过程中提高成本管理能力，增强管理人员的综合素质。值得一提的是，当下许多房地产企业在财务成本管理的环节，仍会聘用综合素质不足的管理人员，使房地产财务成本管理面临以下几个问题。

第一，房地产企业所落实的培训与二次教育相关的活动较少，财务管理人员的技能水平无法得到有效提升，同时也大大提升了财务管理问题的出现几率。第二，财务管理方面的专业人才缺失，成本管理人员缺少专业化管理理念，难以有效并熟练的掌握管理技巧与管理方法，使得财务成本管理环节出现各类问题。第三，财务成本管理过程中，部分管理人员的职责意识不足，管理不到位、管理方案不科学，管理过程不规范，大大降低了财务成本管理效率。

二、对策分析

（一）成本规划

就是在房地产产品开发阶段，就实施设计、规划等价值管理的降低成本的作业行为，其中包括开发阶段的利润计划管理，目标成本管理。成本规划的目的是保证目标利润，同时使房地产微观经营单位全员围绕成本目标而努力。其内容主要有：1中长期成本规划，设定各产品的目标利润和相关的运营计划。2产品的具体设计方案，符合客户要求。3通过价值工程分析、规划出目标成本，再结合实际情况对目标成本进行更正。

成本管理规划从以下几个方面进行：第一，对于房地产公司中的固定资产制定明确的使用周期计划，根据固定资产的实际使用情况来确定;第二，根据上一年的经营情况，制定未来房地产公司的经营利润计划，根据利润计划确定房地产成本管理的力度;第三，根据房地产公司的目标成本，按照费用、功能等;开展产品设计和成本设计、估算;制定开发计划;以成本规划来考核绩效评价。

（二）成本改善

就是在成本预算阶段进行利润管理的、有计划的降低成本的行为活动，成本改善涉及很多的方面，对于房地产公司生产经营的各个方面都要注意产品成本的改善作用，全方位、多层次的改善房地产公司成本。改善的目的，为了完成预算的要求和目标利润的实现;其步骤为预算编制、现场成本改善活动、成本改善的差异测定及分析。

（三）成本控制

成本控制是以标准成本值来对成本水平的控制活动，在成本管理阶段，目标导向成本管理思想可以被借鉴学习，应用于内部成本管理体系中的规划和改善子系统。目标导向成本管理模式是现阶段非常流行的一种成本管理方式，它很好的运用了目标导向成本管理的核心思想，同时还借鉴了标准成本方法，最后又利用绩效考核的方式对于成本管理的效果进行有效的评估与判断。因此，目标导向成本管理非常适用于现阶段房地产的成本管理需要，房地产在成本管理的过程中应该结合自身实际情况，利用目标导向成本管理对于房地产的成本进行有效的管理。

（四）目标导向型成本管理体系

目标导向型成本管理体系就是在房地产产品成本是通过外部环境的影响以及房地产对于自身要求而设置的，它是目标成本法在房地产成本管理中的具体应用。房地产产品的成本通过产品的市场价格减去房地产的单位产品目标利润而确定，由此确定的房地产产品成本是房地产的目标成本，房地产在进程成本管理的过程中必须要保证产品成本低于目标成本，这样房地产才能最终实现其经营目的，完成经营目标。

三、结语

房地产成本管理工作非常重要，从上文中可知，房地产成本管理中存在着成本管控考核激励政策不够科学、成本管理流程没有结合市场实际情况来降低成本，成本管理松懈且盲目，人浮于事，产品设计和成本管理没有结合市场的问题。除了根据可以通过上述策略来加以改善，公司还可以根据市场状况重新设计产品性能，倒推出目标成本，进行科学的成本规划，并强调全员降低成本，提高其积极性。

参考文献：

[1]张亚卫.房地产企业财务成本管理中存在的问题及管控措施[J].纳税，2018（19）：81.

[2]张燕燕.房地产财务成本管理问题与应对策略研究[J].现代经济信息，2018（08）：297.

[3]王晓恩.房地产企业财务成本管理中存在的问题及管控措施[J].财会学习，2017（18）：67.

[4]刘天英.房地产企业财务成本管理中存在的问题及管控措施[J].财会学习，2017（7）：77+79.

[5]聂校平.房地产企业财务成本管理及控制问题的若干研究[J].安徽建筑，2015，19（6）：242-244.