地产：房企利润增长的不确定性增加

国元国际

今年上半年的房企拿地、融资和房贷的快速增长，及部分区域市场的过热，已经引起了监管层的关注。

总体来看，房地产市场有所降温，短期内降温趋势很难改变，房企未来的销售和利润可能会受到影响。

房企土地获取方面：

今年上半年，房企拿地积极，截止至2019年5月，碧桂园、融创、新城和万科拿地金额分别为658亿、653亿、461亿和447亿。另外绿地、龙湖、中海、保利等合计11家房企拿地金额分別超过200亿元人民币。

截止至2019年5月，融创及禹洲拿地金额已超过2018年全年金额;另外，除万科、龙湖、中海、保利及华润外，其余被统计房企截至5月拿地金额均超过2018年全年拿地总额的50%以上。

2018年5月-2019年5月全国100大中城市成交土地溢价率在2018年10月见底回升，至2019年3-4月的高位，分别录得24%、25%。而2019年5月有所下降，录得22%的土地成交溢价。

综上所述，可见今年上半年房企拿地意愿增强，土储补充呈现加速状态，土地市场较为火热，成交溢价屡创年内新高。

房企融资方面：

截至2019年第一季度，主要金融机构房地产贷款余额人民币40.52万亿元，同比增长18.7%，为2016年底以来的低位;环比有所提升录得5%的增长，房地产贷款累计增速呈放缓趋势，基数处于高位。

从季度新增房地产贷款数据来看，同比和环比分别比上月增长7%和47%，单季度规模增速虽然有所回升，仍处于2015年以来的低位。

另一方面，房地产企业的美元债融资在今年初迎来一个小高峰。数据显示，今年截至5月22日，房企美元债发行391亿美元，已达到2018年全年新增规模的49%;

截至2019年3月，房地产信托余额录得2.8万亿。今年前3月，新增房地产信托也创下历年来的新高，超过2610亿。

部分房企转向海外融资，融资成本处于高位。今年以来，房企海外债平均收益率比2018年提升1.1个百分点至8.8%，而2018年最高利率为正荣地产发行的12.5%的海外债;2019年最高利率为当代置业发行的15.5%的海外债，此外，中国恒大、融信中国、佳兆业等房企分别发行超过10%利率的海外债。

房贷方面：

6月12日，央行最新公布的相关报告显示，5月居民新增贷款增加6625亿元，其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元。居民的中长期贷款中大部分是房贷，2019年前5个月居民中长期贷款上涨了2.27万亿，居于历史高位。

房地产投资方面：

2019年1-5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

总体来看，5月房地产投资基本维持稳定，增速较往年有所回落。今年1-5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。5月末，商品房待售面积50928万平方米，比4月末减少453万平方米，同比下降9.1%。

2019年1-5月份，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1-4月份回落1.3个百分点。