洛阳市房地产市场宏观调控的成效及对策

陈文正 洛阳市发展和改革委员会

房地产作为国家的经济支柱，与经济的稳定和金融安全密切相关。2017年11月，党的十九大报告明确提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，表明了国家严控房地产市场的决心，要求大力整顿房地产行业，遏制投机炒作，支持和满足人民群众的住房需求。

一、洛阳市房地产市场调控政策的制定和实施

2017年初，受周边城市房价快速上涨的传导效应，中心城区商品房供应不足拉高房价，城市居住条件的改善拉动本地购房需求，住房品质提升等综合因素的影响，洛阳市房地产价格也出现了较快速的增长。

为了有效控制洛阳市房价快速上涨，确保洛阳市房地产市场平稳健康发展，2017年6月8日，洛阳市出台了《洛阳市人民政府办公室关于进一步加强商品房价格管理的意见》，从加强市场监管、增强住房供给、完善土地供应、强化舆论引导等方面出台调控措施，并提出明确要求。

2017年8月17日，洛阳市又制定印发了《洛阳市人民政府办公室关于严格房地产价格管理的意见》，文件结合洛阳实际，借鉴外地经验，对洛阳市调控措施进行完善升级，明确由洛阳市国土部门制定年度房地产项目土地供应滚动计划，加大住宅用地供应；住房部门对房地产市场销售情况监督巡查，严厉打击违规销售行为；价格管理部门加强对开发企业房屋预销售价格进行备案管理；住建部门对棚改项目配建商品房出台配套政策，督促在建商品房项目加快建设进度，有效增加商品住宅待售面积。

二、洛阳市房地产市场宏观调控的成效

随着2017年一系列调控政策的贯彻落实，洛阳市城市区房价从2017年6月份开始连续7个月出现下降，价格快速上涨的势头得到了有效控制。整体调控的成效在2018年得到体现，基本达成预期目标。

（一）商品房供应情况

商品房供应的过快增长势头得到遏制。2017年全年，洛阳市商品房供应面积611.37万平方米，同比增加0.16%；56302套，同比增加2.65%。其中：供应住宅面积497.12万平方米，同比增加5.79%；供应商品房住宅41581套，同比增加6.45%。

城市区预售房面积大幅下降。2018年洛阳城市区批准预售面积293.35万平方米，同比下降29.29%；供应商品房29795套，同比下降23.11%。其中：供应住宅面积213.29万平方米，同比下降28.92%；供应商品房住宅19650套，同比下降24.12%。

县区商品房供应大幅增加。2018年洛阳市属九县（市）商品房供应318.02万平方米，同比增加62.65%；供应商品房26507套，同比增加64.63%。其中：供应住宅面积283.83万平方米，同比增加67.08%；供应商品房住宅21931套，同比增加66.59%。

（二）新建商品房销售情况

商品房销售面积下降明显，交易额小幅上涨。2018年洛阳市商品房销售面积736.79万平方米，同比下降7.33%；金额388.98亿元，同比增加1.84%；65748套，同比下降6.03%。其中：住宅销售面积645.19万平方米，同比下降7.14%；金额325.90亿元，同比增加2.24%；52424套,同比下降8.97%。

城市区销售面积和交易额双双明显下降。2018年洛阳市城市区新建商品房销售面积342.71万平方米，同比下降26.37%；金额243.61亿元，同比下降11.51%；34236套，同比下降22.57%。其中：住宅销售面积282.11万平方米，同比下降30.61%；金额198.38亿元，同比下降15.33%；24537套,同比下降29.78%。

县区销售面积和交易额双双明显增长。2018年洛阳市属九县（市）商品房销售面394.08万平方米，同比增加19.57%；金额145.37亿元,同比增加36.31%；31512套，同比增加22.40%。其中：住宅销售面积363.08万平方米，同比增加25.96%；金额127.52亿元,同比增加50.98%；27887套，同比增加23.15%。

（三）二手房交易情况

二手房交易活跃。2018年洛阳市二手房交易面积234.55万平方米，同比增加17.11%；金额117.31亿元，同比增加55.58%；24531套，同比增加16.60%。其中：住宅交易面积217.39万平方米，同比增加15.90%；金额111.04亿元，同比增加57.10%；22617套,同比增加18.02%。

县区二手房市场活跃度高于城市区。2018年洛阳市属九县（市）二手房交易面积29.86万平方米，同比增加48.26%；金额6.94亿元，同比增加51.86%；2191套，同比增加45.58%。其中住宅交易面积27.73万平方米，同比增加52.11%；金额6.48亿元，同比增加65.31%；2158套，同比增加45.91%。相较之县区，城市区二手房交易面积204.69万平方米，同比增加13.63%；金额110.37亿元，同比增加55.82%；22340套，同比增加14.36%。其中：住宅交易面积189.66万平方米，同比增加12.00%；金额104.56亿元，同比增加56.62%；20459套,同比增加15.69%。

（四）其他

洛阳市房管局交易系统显示，2018全年城市区新建商品住宅合同签约均价7032元/平方米，同比上涨22.00%。

三、房地产市场存在的问题和政策建议

经过2017-2018年的严格调控，洛阳市房价过快上涨的势头已经得到遏制，但由于洛阳市住房供应量较少，目前仍然呈现供不应求的局面，预计2019年洛阳市市区住房价格不会出现明显下降，会保持小幅上涨趋势。通过调研分析，洛阳市房地产市场主要存在4个方面的问题，一是2016年以来洛阳房价上涨幅度较大，尤其是网签放开以后，近期几个月房价将会出现明显增长；二是住宅待售面积较少，特别是中心城区房源紧缺，目前洛阳市城市区住宅待售周期3.3个月，房地产市场仍呈现供不应求局面；三是洛阳市区中小户型普通住房供应比例偏低，满足不了中低收入家庭购房需求；四是中高收入群体占有较多住房资源，多余房屋闲置造成空置率较高，2016年以来新建小区平均空置率达到30%。

基于以上的调研和问题，从未来3-5年的政策取向来看，本文建议洛阳市采取3个方面的政策应对。第一，极探索共有产权住房模式。建议河南省住建厅借鉴外省市先进经验，积极探索符合河南省实际的共有产权住房模式，并及时出台相关政策。第二，制定更为科学的房地产市场调控政策。建议河南全省出台由市场调节为主，政府行政干预为辅的调控政策。针对不同收入水平的居民和各类群体，构建高端有市场，中端有支持，低端有保障的房地产市场体系。第三，加大对房地产企业的金融支持。建议河南省政府协调各商业银行继续加大对个人首套住房信贷的支持，增加普通商品住房和保障性住房开发贷款供应，支持合理融资需求。

具体针对2019年洛阳市房地产市场来看，洛阳市应继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，落实城市政府主体责任，坚持因地制宜、综合施策、长短结合、标本兼治，切实落实河南省住建部门的“一城一策”，逐步建立完善的房地产平稳健康发展的长效机制。当前的主要工作任务有两个，一是编方案，制目标。洛阳市应加快编制房地产市场调控长效机制工作方案，明确房地产市场中长期发展目标和年度工作目标，保持调控政策的连续性和稳定性，加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房。与此同时，尽快建立起房地产市场监测体系和调控工作考评机制。二是保时效、促共享。为确保调控政策取得实效，应积极配合河南省政府加快推进省、市、县房屋网签备案系统联网，实现房屋网签备案全覆盖，并继续开展治理房地产乱象专项行动，强化房地产交易监管。与此同时，探索建立完善信用体系和信息管理平台，强化信用信息公开共享。