盱眙历史城区的可持续发展城市更新对策研究——以盱眙县淮河北路沿山一侧为例

刘雨鸥 （南京林业大学风景园林学院 210000）

一、项目概况

盱眙县城自然环境独特，为山水文化休闲旅游城市，淮河穿城而过，城区内有第一山、都梁山等多座山体，山水兼备，被誉为“淮上明珠，龙虾之都”。淮河北路沿山一侧改造地块位于盱眙县城北，临淮而建，依山而立，自宋代后，这里一直是盱眙县治所在地。当前，片区内历史传统风貌保存较好，留有张公堤、汪公堤、井头街、黄牌街、丰登桥等众多历史遗存。但随着时间的推移以及社会、经济的发展，片区内如今破败萧条、设施陈旧落后，其丰富的历史文化资源也无法得以彰显，地段亟待整体更新与设计。

1.区位条件

地块位于盱眙县县城北部，处于县内旅游资源中山与水的交接地带，山体与平原的交汇地带。同时还是连接最著名的旅游资源的最佳区位。地块内交通条件优越，紧邻城市的主要对外交通道路，也是联系淮河两岸的重要通道——山水大道，是展示城市形象的窗口。淮河北路作为城市主要道路是联系基地与城市其他区域的重要通道，也是城市重要的功能轴线，商贸商圈依托基地将成为城西旅游休闲节点。

2.山水特色

地块内南北向的山体格局与淮河的水系格局，构成了盱眙千百年来“山水城市”的精华部分，也是盱眙“山水名城”最具特色的代表性区域。得天独后的景观环境塑造了基地的环境特点，呈现出飘逸的山体景观，秀朗的淮河风光交相辉映。

图1 区位分析图

3.历史遗存

在江苏省城市规划设计研究院编制的 《盱眙历史文化街区保护规划》中，片区内初步划定了45处历史建筑和两片历史文化街区。其中包括居住建筑 26 处，公共建筑5处，商业建筑6处，工业建筑8处。两片历史文化街区包括丰登桥历史文化街区和井头街历史文化街区。

二、总体规划与设计

1.规划原则

强化山水城市特色，串联山体形成南北生态廊道，塑造沿淮河风光带，整合文化资源，将山、水、人、文融合发展，打造旅游服务中心，打造历史文化名城；体现 “山在城中，城在林中”的景观特色；符合“有滋有味，休闲盱眙”的旅游形象定位。重视沿淮河空间景观，体现在空间、景观及文化承载上。控制沿河空间的建筑高度、密度及形式，控制主要街道界面及绿化景观界面。

2.规划定位

通过对盱眙县淮河北路沿山一侧地块价值的综合分析，结合盱眙未来发展趋势与市场机遇，将地区定位为盱眙县域旅游服务中心，辐射长三角地区的山水旅居中心。承担为县域及长三角地区服务的旅游集散、文化博览、传统文化保护、文化服务、生态休闲、旅游度假、生活居住、商业服务等综合功能，打造成为代表盱眙厚重的历史文化特征、山水呼应的高品质休闲空间、文化创意产业荟萃的产业高地、宜居宜商的城市现代商业中心。

3.功能分区

基于场地特色与发展目标，地块内共有文化游憩区、都市隐逸区、时尚生活区、郊野乐活区四个功能区块。文化游憩区以文化游憩、度假功能为主，包含文化游憩街区、度假精品酒店、公寓、民俗商业街区、文化商业街区、江堤文化公园为主，为游客提供多种文化体验的生活方式，同时为居民提供了多样休闲生活方式。郊野乐活区基本以山体绿化为主，同时在山体的东部与南部建有一些商业、住宅建筑；利用戚大山中的森林资源建设一处森林生态公园，提供市民及游客新鲜、体验郊野生活的生态优良品质生活场所。活力休闲的时尚生活区基本以居住功能为主，包含联排叠层住宅区、沿河观景住宅区，以及多层精品住宅区等，为居民提供多种具有高品质的生活方式；同时宝积山公园、山南绿地公园结合滨河绿地提供居民多样化的休闲去处。都市隐逸区基本以居住功能为主，包含联排叠层住宅区、精品公寓住宅区，以及精品文化商业街、文化创意园区、文化商业街区等，为居民提供多种具有高品质的生活方式，同时为游客提供了多样精品商业休闲区。

三、振兴策略与发展思路

1.保护城市自然与历史要素

规划范围内资源要素丰富，容“山、水、城、古”为一体，为全县空间景观最为丰富的地区。为了充分利用现状资源，在空间上、景观丰富性将规划区域打造城一个特色的山水城文地带，考虑从基地自然特征入手，构建本区的自然生态基底。对山体采取保护与利用并重的政策，在严格保护其生态环境的前提下，可合理引导进行适度旅游开发。

根据明万历《帝里盱眙县志》、清乾隆《盱眙县志》等文史资料的论述记载和配图等信息，根据现场踏勘可确定的历史变迁中位置不变要素作为参照点，将历史地图与现代测绘地图叠加，复原历史信息在现状空间的位置。

保护现状历史遗存，保护其历史风格，破损严重的按照“修旧如旧”风格予以恢复。对于街巷格局与形态，保留其空间尺度。以及保护传统的院落空间。深入挖掘历史文化、名俗等非物质文化通过物质载体，予以保护。

2.优化城市功能体系

图2 功能分区图

现状土地功能主要以居住、商业、公用设施、绿地与广场为主。作为盱眙城市旅居中心，基地功能完善首先从满足旅游功能为出发点，主要包括“住、食、购、游、行、娱”六大旅游要素。对具有传统风貌的居住社区、文化公益功能、旅馆业、文化旅游实施转型功能，提升休闲复合型城市综合体、公共服务功能、旅游咨询服务、娱乐功能。对于与发展目标相冲突的中小学教育功能、行政办公功能实施部分保留。最终形成集文化游憩、都市隐逸、时尚生活、郊野乐活的功能构成体系。

图3 功能构成体系图

3.调整优化城市空间布局

遵循适应功能需要、廊道显山露水、山体保护退让、地块完整适用的基本原则。从生态基底保护的角度出发，营建完整连续的生态网络；从主题特色彰显的角度出发，构建多样并置的密度组团；从品牌效应发挥的角度出发，组建有机聚合的功能簇群。最终实现山体生态脊、脉状渗透廊、多元滨水岸、簇状功能片的整体规划结构。

4.创造活力与提升形象

从城市经营的视角出发，将老城内部所蕴含的山、水、城、文的文化要素，与食住行游购娱的新型文化旅游活动相互融合转化，增强文化要素对于城市的消费黏合效应，形成对于城市建设长效积极的促进作用。以文化为核心，融合多种主题、丰富功能的特色街区，在淮河边聚集，并且由慢行系统串联成环，形成文化活力空间聚集圈。

四、结语

旧城改造是指旧城镇、旧村庄和旧厂房的改造，是具有中国特色的历史产物，其在中国城市化发展中也改变了城市的面貌。城市更新作为旧城改造的替代发展模式，不仅包括物理空间方面的改造，还包含经济、文化、社区和产业等多方面的改造，可以说是城市规划的一部分。目前从旧城改造向城市更新转变中面临着许多尚未解决的问题，城市快速发展所引发的老街区改造问题愈发突出，做好老街区的改造，可以改善老旧街区居民的居住环境、文化生活。

只有因地制宜对老城区进行城市更新，在老城区的改造中保护好历史建筑、山水环境，通过优化建筑空间布局，有效改善区域市政配套设施、升级区域商业活力，才能整合城市资源，提升城市形象，提高区域活力，降低拆迁改造所带来的社会矛盾，从而促进城市的可持续发展。