房地产税的立法建议

李洋洋

【摘 要】房地产税是指将房屋作为证据，而后参照房屋的计税余额，将其作为计税的参考依据，再向产权所有人征收税收。在经历了三十多年的修改后，今年开始稳步推进相关立法工作。对于是否应当征收房地产税这个问题，学者们各执己见，既有支持的声音，也有反对者存在。但笔者认为在具有切实可行的方案下应当征收房地产税，如此既可以使闲置房产再度进入交易市场，发挥房屋的居住作用，又可以成为地方政府财政税收的稳定来源，一举两得。同时在税率问题上应当给予地方政府自主决定权，并且积极联合当地相关行业协会对房屋价值进行评估。此外，小产权房因其具有可税性，应当被纳入征税对象范围内，不过农村住房的特殊社会属性及不可外部流转性导致其无法成为征收对象之一。

【关键词】房地产税；重复征收；正当性；立法建议

房屋对中国人来讲不光是遮风挡雨的建筑物，它是凝结着亲情的归宿，是一个家庭的标志，因此许多人奋斗的目标不外乎拥有一个写着自己名字的房产证。但是近些年，随着房价的不断攀升，买房难成了卡在每个人心头的重物，房地产税这一新名词也在这时应运而生。今年3 月，国务院总理李克强提出，健全地方税体系，平稳开展房地产税立法是未来工作的重点所在，那么如何推进房地产稅收工作落地成了亟待解决的问题。

一、房地产税的概念及历史发展

在我国房地产税具体是指将房屋作为证据，而后参照房屋的计税余额，将其作为计税的参考依据，再向产权所有人征收税收，它是一个综合性概念，不光包括房产税，还涉及增值税、城镇土地使用税、印花税及耕地占用税等等。虽然是近几年才火热起来的名词，但房地产税在我国税收改革历程中飘摇多年，只是尚未稳健落地。作为我国建国初期就已经确立开征的税种之一，那时它的名字还叫房产税。1951年的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》中将房产税与地产税合并为房地产税并于1986年开始施行，房地产税正式在我国亮相；2000年国家对其征收范围进行调整；2011年在上海和重庆两地开展房地产税征收试点工作；2014年启动相关立法工作；而在2019年的政府工作报告中“稳妥推进房地产税立法”变成了“稳步推进房地产税立法”，仅仅一字之差，足以看出，我国在房地产税征收问题上势在必得。

二、房地产税是否应当征收

对于是否应当征收房地产税这个问题，学界存在两种不同的声音。

以龚刚敏、杨斌学者为首的“应当征收”派认为征收房地产税是盘活闲置房屋的重要举措，对于很多仅是出于炒房目的购置的房屋，此项施压措施可以使其再度进入交易市场，即使是用于出租，也发挥了房屋原始功能。徐阳光教授认为房地产满足税法上的可税性，因此可以作征税对象。可税性包括两个方面，其一是经济层面的可税性，课征对象应当具有经济利益，其二是法律层面的可税性这种课征方式必须符合社会正义的要求。而房地产本身可以通过出租、购买等方式当然产生收益，同时我国实行房地产税的出发点是基于对地方税收体制的再完善和对房地产价格飙升的积极调控，符合可税性的双重要求，应当进行征收。

但是许善达教授、谢百三教授提出了反对意见，他们认为我国目前不应当征收房地产税。两位教授的观点集中于房地产税征收是否属于重复征收？许善达教授认为购买房屋时的价值评估既包括对房子本身的评估也包括使用土地的评估，同时随着使用年限的增长，土地具有增值性而房屋却是在贬值，那么此时非土地所有权人的消费者却被强制性要求缴纳土地增值税，这显失公平。而谢百三教授指出在开发环节缴纳的土地出让金和购买时征收的房地产税对于民众来说就是重复征税。笔者认为这种行为并不属于重复征税。从性质上来说，土地出让金属于国家出租土地获取的收益，而房地产税属于国家为履行职能征收的费用，是两种权力行使的体现，可以并行出现，不存在冲突问题。但其征税方案应当采用新老划断的方式，对于已经卖出的土地应当70年住宅使用期满后征收，而对于尚未出售的土地可以在拍卖土地时就开始征收。除此之外，刘洪玉教授也提出基于我国房屋种类混杂的背景，如果按照房屋价值评估征收房地产税，对于我国房地产业的未来发展会造成极大波动，这不符合我国宏观的发展目标。

在此问题上，笔者赞同征收房地产税，在实践中房屋涨价除了自己的客观价值外，与部分消费者的囤房、炒房、赚取差价的目的是分不开的。与其让房屋搁置一边，不如在政府压力下使其重新发挥居住作用。同时房地产税是一种较为稳定的税收来源，将其纳入征税行列，对于丰富地方财政收入种类，改善地方政府财政不平衡都可以发挥重要作用。因此，可以征收房地产税，但要制定切实可行的方案，并且以平和且强制的方式逐步推行。

三、房地产税征收的立法建议

整个房地产税征收制度的核心之处在于房地产税率的制定。在这个问题上，笔者认为将权力下放至各级地方政府，或者中央在参考各级地方政府上报的方案后，划定一个税率范围，各个地方政府可以根据本地区的发展情况自行选择税率。房地产税征收的目的很大部分是为了增加地方财政收入，如果采取中央统一制定的方式，会造成各地区现实成效与理想不符的局面。我国收入本身差异化很较为严重，即使是按中间区段制定税率，依旧会有部分地区反而是在加重财政负担。因此即使是财税问题，因地制宜的理论也是适用的。

其次，征税方案的落地需要确定两方主体，一个是征税者，一个是纳税者，征税者为政府这一点毋庸置喙，但是谁来协助政府对房屋进行评估。纳税者应该是哪些人群？对于这些问题，笔者认为理论上评估工作应当由相关行政管理部门执行，在此基础上可以连同当地的行业协会，共同完成对不动产价值的评估。行业协会但在整个评估过程中，地方政府要积极发挥监督者的作用，避免商家或个人通过非法手段阻碍评功工作的公平性。此外若想确定房地产税纳税人范围最先应该确定纳税对象。目前尚存争议的小产权房笔者认为可纳入征税范围内，但对于农村住房不应当施行房地产税。虽然小产权房购买者的产权存在瑕疵，但是出售小产权房仍旧可以获得收益，而出售正常的商品房获得的收益与其无实质上差别；同时若将小产权房排除在征税对象外，很有可能被错误解读为政府对消费者购买小产权房持不反对态度，这对于房屋产权的合理构建会产生负面影响。而农村住房因为具有一定的社会保障属性，所以其财产权区别于一般意义的财产权，受到严格的限制；同时其住房流转仅限于村基本内部，增值效果较低，因此不应当将其纳入征收对象范围。

征收房地产税可以缓解地方政府财政压力的正面作用显而易见，但是在实际落实的过程中，要敢于放权，注重地区差异，鼓励地方政法发挥其自主性，以此实现优化国家税收结构的目标。

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