基于目标成本管理的房地产成本精细化管理体系研究

文/王剑 山东钢铁集团房地产有限公司 山东青岛 266071

1、目标成本的形成

2、项目目标成本的确定原则

利息费用的确定原则：不论资金来源的渠道，以项目净现金流量（扣除利息费用本身）为计算依据，采用统一的利率（利率由公司计划财务部确定），分季度计算至项目累计净现金流量为零止的单利。

管理费用的确定原则：对于同时开发两个及两个以上项目（含分期项目）的公司，管理费用应在各项目之间合理分配，分配的依据同上。

3、基于目标成本管理的房地产成本精细化管理体系

3.1 构建全面预算管理体系，为成本精细化管理奠定基础

房地产企业在构建全面预算管理体系时应坚持以收入定支出的原则，对目标成本的控制可以从时间和部门层级两个维度进行，即将年度成本目标细化为季度、月度和周计划三部分，将部门层级目标以部门所负责的主要工作内容为依据，分配成本控制目标，部门负责人再将具体目标落实到每一个工作人员的身上，这样的细化可以保证控制内容的有限性，和整体控制的全面性。预算内的科目可以按照发生变动的幅度分为绝对值和变动费用，预算以外的科目要单独审批。此外，可以引入成本倒逼机制，即在科学合理的确定目标收入之后去除合理利润，进而倒逼成本控制额度满足预设要求。通过这样的控制方式会推动各部门加强优化成本结构的意识，使全面预算管理体系得以有效实施。并为后期精细化管理成本奠定基础。

3.2 成本管理体系的建设方案

（1）建立适合的组织机构。成本管理体系必须首先根据企业自身开发特点设置适合的组织机构，保证成本管理活动的有效运行。

（2）明晰的成本管理程序。成本管理体系必须有明晰的控制程序，才能确保成本管理工作的可操作性和运行的连续性。

（3）明确的成本目标、岗位职责和成本考核、激励机制。成本管理体系要对企业各部门和各岗位制定明确的成本目标和岗位职责，使各职能部门和全体员工明确各自的成本目标和担负的成本责任。将责任成本体系和企业的绩效管理体系有机的结合起来，建立成本考核、激励机制。

（4）建立项目成本适配体系，规范项目成本核算。成本适配体系是项目核算的依据，成本核算是项目成本管理的一个重要组成部分，是项目成本控制效果的直接反映，因此，必须根据打造成本适配体系并进行规范的项目成本核算。

3.3 成本精细化管理体系的实施路径

（1）建立目标成本体系，确定成本控制目标，分解目标成本。在企业经营总体目标指导下，确定目标成本，按照成本形成过程层层分解目标成本，落实到各个部门，明确相关部门的目标成本。

（2）建立责任成本体系，落实责任成本。责任成本目标要明确这些部门管理职责，保障企业按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。责任成本控制需要确定责任主体、责任范围、反馈指标、评价部门。

（3）建立动态成本体系。在实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，就需要对成本进行系统、动态、及时地全程监控。

（4）建立成本信息化管理系统。房地产成本管理信息系统是一个成本信息平台，通过录入相关的基础数据和合同、变更、签证等来进行合同 、变更、签证、付款、结算、资金计划、考核等的系统管理，可以随时掌握动态成本和目标成本的差距。通过成本信息化管理系统在各层次、各部门、各环节对实际成本信息进行收集和反馈，及时、准确地了解目标成本的真实状况。

3.4 建设实施阶段成本精细化管控

（1）确保工程量清单的准确性。

（2）招标文件的编制应尽可能的细致如承包范围与风险包干范围、质量控制、进度控制、计价方式、付款方式、变更与调价方式等条款应结合项目特点一一明确。

（3）原则上合同价应低于目标成本。

（4）招标过程中发现的施工图中存在的问题应提前解决，减少后期的设计变更量。施工阶段的成本精细化管控重点是目标成本的动态监控。成本动态监控的关键是实时掌握项目最新的成本状态。要求实时做好设计变更、现场签证的管理。变更（签证）的管理要做到事前审批和事后确认

（5）事前审批：确定该变更（签证）是否该做、值得做，评估该变更的预计金额，核实变更是否在预计变更范围内，如果不是则需要考虑是否有对应的成本规划余量，做到“事前控制成本”。工程变更不是合理和必须的，就应该否定，不予执行。

（6）事后确认：确定该变更（签证）的完成量及金额，要做到“一单一签”，及时的确认金额进项目成本。做好变更（签证）增减造价的确认及目标成本与动态成本（每个合同动态成本 = 已签约合同成本 + 合同约定的可调整造价 + 已确认的工程签证造价 + 设计变更造价（未做成签证形式））的比对，在项目施工过程中再次固化目标成本。

3.5 加快企业成本管理的信息化建设

精细化管理成本的实现离不开信息化建设，不同的工程项目尽管存在地域环境、建筑用料、合同成本等方面的差别，但是整体而言都具备相近的管理指标。信息化成本管理系统不仅可以实现对变动目标的动态管理，同时也能保证成本控制的及时性和核算的准确性。此外，通过建立信息化成本管理系统还有助于企业领导对所有工程项目成本投入的监督和核查，即可由事后考察变为事中监督。

结语：

如何有效地控制好成本，提高企业的市场竞争力，对一个房地产公司的生存和发展尤为重要，精细化管理成为许多企业增强竞争力的重要战略选择。