大数据时代下的住房公积金服务与管理

广州住房公积金管理中心（以下简称广州中心）自2016年开始，以极具前瞻性的眼光和格局筹划推出数个影响深远的管理系统，不论是广州住房公积金租售中心（以下简称租售中心）、资产管理分析系统（以下称押品管理系统），还是第二代业务系统，这些以大数据为基础的管理系统对广州中心的服务管理及风险防控具有划时代的意义，为住房公积金制度的发展提供了极具参考价值的样本。

租售中心：服务增值、产业链延伸、风险防控前移

租售中心是全国第一个由公积金管理中心提供的租售服务平台，同时也是一个综合房产租售信息与服务的平台。打造租售中心是从三个维度来考虑的：第一，长久以来广州中心一直为缴存职工提供贷款和提取服务，在国家宏观调控政策的变化和住房公积金面临的自身需要改革的大背景下，广州中心能不能为缴存职工提供更多增值服务，为职工提供更多更大的便利和优惠？第二，职工对市场尤其是对住房公积金贷款有各种各样的信息不对称的情况，对住房公积金存在一些误解。针对这些问题，广州中心的决策者认为不但服务要增值，业务也应在住房的全产业链上向前延伸，向纵深扩展，让更多缴存职工了解住房公积金，切实感受到政策的利好。第三，过去中心只负责房产交易后续的贷款和提取，并不掌握房产交易环节，如果自建一个由广州中心全流程参与和监控的平台，那么这个平台上房源的真实性、交易的真实性就会有保障，从“房住不炒”的角度来看，这个平台的打造也有利于中心未来的业务实现全流程监控，尤其是对风险的防控可以发挥重要作用。

租售中心本质上是一个公信力中心。按照广州中心的要求，租售中心是按信息化最高安全级别三级等保要求搭建的，虽然技术难度不大，但在商业模式和运营逻辑上需要考虑得更全面更系统。

从服务缴存职工角度来看，租售中心的“五真——真业主、真房源、真价格、真实惠、真便捷”特色确保了职工的利益。“五真”标准基于大数据和后台技术，真正实现了信息多跑路群众少跑腿。比如“真房源”，其本质上是一种信任担保。租售中心利用技术手段对平台上的所有房源进行监测，通过房屋登记部门实现房源权属的交叉校验，保证发布的房屋只能是业主本人名下的房产，确保和业主的描述一致，并打上“房源已验”的标签。再比如“真价格”，也是公信力的一个具体表现。租售中心对发布的房源价格利用大数据技术进行实时监测，对于售价虚高或者虚低的业主，工作人员会上门核准。这种线上+线下的双重保证一是防止卖方在房价上存在欺诈行为或者陷阱，确保发布人不是通过发布低价房源以获取购房人信息，二是真正保护用户隐私、安全，切实保障买方的利益，同时也有稳定房地产市场的作用，防止发布人通过发布高价或低价房源扰乱市场秩序的行为。

从提升广州中心管理水平方面，租售中心的搭建除了可以为缴存职工提供增值服务外，另一个重要作用是风险防控。由于中心对整个交易过程进行了监控，从根本上杜绝了高评高贷的问题。由于职工的房子什么时候买什么时候卖，价格多少，现在的实际卖价和售价情况全部记录在案，相当于为未来职工申请公积金贷款进行提前的风险把控，实现风险防控前移。

截至2019年6月26日，租售中心总浏览量4363564次，平台展示的一手楼盘151个、二手房源332套、租房房源116套，在线精准评估3839条，代办服务一共完成129笔。

推出租售中心还有一个重要目的是希望有更多的人来使用公积金，特别是使用公积金贷款。贷款多了我们的资金使用率就提高了，增值收益就相应提高，从而形成良性循环。通过这个平台，我们让更多的职工享受更快捷便利的服务，更低息的贷款，更低价格的手续费，从而更多的选择公积金，这才是真正发挥公积金的作用。

资产管理分析系统：贷后风险防控的新驱动

截至2016年12月底，广州中心历年累计发放贷款46.47万笔共计1855.56亿元，贷款余额1127.30亿元，个人贷款逾期率为0.06%。

如此巨量金额、规模的资产，如何做好风险防控，将贷款管理的全流程科学化、规范化成为当时急需解决的问题。在此背景下，资产管理分析系统（以下简称押品管理系统）应运而生。在此之前，业内并没有押品管理这一概念，该系统是全国公积金行业的首创，开创了资产管理的新模式。

在引入押品管理系统之前，广州中心贷后管理完全依靠线下人工分析和处置，效率不高。建设押品管理系统可实现全面化、自动化的资产管理与分析，包括房产余额价值比、变现能力、不良贷款等多维度的分析，为贷后催收和贷款资产处置提供支撑，提高了贷后资产管理的工作效率。此外，在引入押品管理系统之前，几乎不进行资产定期重新估值，对当前资产的总体价值变化情况未给予足够的重视，押品管理系统的建设实现了资产管理的规范化。

广州中心的押品管理系统主要分为五个业务模块，分别是楼盘项目准入、开发商信息准入、自动评估、资产管理分析和客户信息管理。结合中心的实际情况，目前应用在资产管理最多的是自动评估和资产管理分析两大模块。

资产管理分析模块通过大数据分析，从还款情况到逾期行为，从借款人分析到抵押物分析，从不同维度多角度进行资产分析。目前该功能可以提供贷款情况、借款人情况、还款情况、逾期行为、抵押物情况、增值情况等6大方面19个细分维度的分析结果。

系统通過自动评估和定期批量复估，把复估价和成交价以及当时的外部评估价三个价格进行交叉对比，从而评判外部评估价是否有虚高的情况，以及当前该房产的价值情况。这个过程中有一个关键值——抵押率，系统通过监控抵押率的变动情况来确定该房屋的风险值，当抵押率在0至60%时，确定为低风险区间，抵押率在60%至80%的区间时属于中等风险区间，当抵押率超过80%时被认定为高风险区间，当抵押率超过l时则预示中心有可能会发生损失。

对于低风险值区间的客户，如果其还款能力和逾期情况比较良好，则判定风险是可控的，反之，如果抵押率高又发生逾期，系统会将其列入高风险客户，工作人员就会加大对该客户催收的力度和强度，比如在逾期一期和逾期二期的时候，只是短信或者电话催收，但是到了逾期三期时就会增加上门查看的催收方式，确保中心资产不受损失。

进行批量复估后，基于复估价格可进行压力测试。通过对不动产的压力测试，进一步了解、把握公积金中心押品的抗风险能力。压力测试的假定区间是房价下跌10%至20%之间。例如在没有做压力测试之前，高风险的占比是比较少的（到10笔），做了压力测试后，也就是假设房价下跌10%的时候，抵押率升到90%及以上时，大约有20笔，下跌20%时，有大概300笔，这从侧面说明广州中心的抵押物风险比较小，是可控的，也反映出相对于北上深等大城市，广州楼市比较平稳，这与广州的房地产政策管控比较科学稳健以及广州中心的贷款政策把控有正面关系。

贷款审批阶段通过使用自动估价技术对二手房贷款押品进行自动评估，将自动评估结果与借款人提供的评估报告进行对比，对差异较大的押品进行核验，避免借款人通过与评估中介机构串通，虚高房屋评估价申请多贷款，保证贷款资金安全。同时，提供与目标房产相似的成交案例与挂牌案例，辅助审批人员了解相应房屋的真实市场价值，提高审批人员对房地产市场的感知和认识。

资产管理分析系统引入了房产自动估价功能。输入楼盘名字后，系统可以自动分析该楼盘的成交情况、学校、医院等配套设施情况。输入小区地址及面积、成交价后，系统会自动识别该房产的楼层、所在小区的详细情况，该房屋的目前系统评估价格，以及与之前成交价的对比情况，还可以显示该小区内与此户型相似楼房的出售情况、价格等。以前中心要掌握这些数据，需要派人上门一笔一笔地去收集，有了押品管理系统后，可以批量地对上百万条数据进行分析，然后匹配同一小区、同一楼层或者同一户型进行参照和对比，并根据它们的交易数据估出一个价值，这个价值可能和实际成交价是稍有误差，但是它是一个科学的参考价。经过系统分析发现评估价与实际价相差过高的，工作人员就会点击“评估价过高”的按键，相关负责人员就会实地勘查，以验证该房产是否确实存有价格虚高的情况。

资产管理分析系统还引入了GIS数据地图。GIS数据地图显示了全市公积金贷款人群的分布，反映出了一个城市的人口分布、经济发展等诸多因素。首先，地图颜色越深说明公积金贷款的人数越多。相对来说，越秀区的贷款人数较少，主要和该区以学区房为主、价格偏高有关，其次，可能与很多业主在出售时不接受买家做公积金贷款有关。另外从化和南沙这些新区的贷款人数也较少，这与两区的地理位置及行政规划有关。天河区经济比较发达，贷款人数则较多。番禺区由于集中了大量的新市民，刚需人群最大，贷款人数也最为密集。花都这几年也开始呈增多态势，这与花都近年来的发展有关。

资产管理分析模块同时还呈现了贷款人的年龄分布层次。在过去，45岁至55岁的人占多数，但是近几年，贷款人群开始向80后、90后转移，28岁至38岁的人群占比越来越大。

由于押品管理系统可提供押品分布、数量、趋势等全方位分析，使管理者对押品现状有了更清晰的认识，及时识别市场风险为决策提供支撑。以往的管理决策是“领导怎么说就怎么干”，现在变成了遵循“大数据的分析结果”。从海量信息的数据中，利用大数据分析，广州中心总结经验、发现规律、预测趋势，这些都可以为辅助决策服务。掌握的数据信息越多，决策才能更加科学、精确、合理，挖掘大数据的“大价值”，实现个人化、个性化、精确化和智能化的公积金资产管理，是未来住房公积金管理服务模式新的创变。

新系统：从1.0向2.0的飞跃

2019年1月14日，陪伴了广州广大缴存职工10年的第一代业务系统正式下线，随之而来的是广州中心新业务系统的正式上线。新系统顺应了科技发展的时代趋势，为缴存职工提供更加高效便捷的服务。新业务系统的上线，使广州中心通过传统柜台服务和移动互联网的有机融合，实现高频业务7*24小时网上办理、手机办理，建立与多部门数据共享，真正实现“让信息多跑路，让群众少跑腿”。

第二代业务系统的上线为广州中心架起网上纵向贯通、横向集成、资源共享的业务系统“高速路”，标志着广州中心正在向更好、更具创造力的时代前进。

新一代核心业务系统投入使用，既是贯彻落实习近平总书记对广东“四个走在全国前列”重要指示精神的体现，也是广州中心响应国家政策号召、积极参与粤港澳大湾区建设的重要着力点。

对缴存职工来说，提取手续减化、提取频率提高是新系统上线后最直接的利好。比如新增了按月还贷功能，这个功能可以减化提取手续，贷款与提取可以一次性同步完成，减少了从单位到管理中心来回跑的次数。

此外，新系统还增加了个人账户密码手机自动设置、随时可以查询提取审批进度等业务，不用跑现场，省时省力。职工还可以自主选择提前还清扣款日期，抵押、卖房更方便，还减少了要件提交和盖章手续，真正做到省时、省钱、省心。

对于管理中心而言，则意味着精细化管理和风险防控的进一步落实。精细化主要体现在新系统设置上，用专业术语来概括就是“分层解耦”，通过“横向整合、纵向解耦”的模式，构建统一的业务受理、业务审批、财务核算、业务监督等平台，实现业务审批与资金结算流程相分离、业务受理与业务审批操作分离、业务运行与业务监督相分离的业务支撑系统。过去以条块业务类型为主，归集系统和贷款系统是各自独立的，新系统将把归集、贷款、执法等揉和在一起，在缴存职工个人名下建立了明细表，单位和个人无论是归集还是贷款，所有的数据都集中在一起，彻底改变以前归集看不到贷款，贷款看不到归集的尴尬局面。

在风险防控方面，广州中心新系统进行了创新，将职工的公积金还款账号作为职工的缴存账号进行捆绑或者合并。在当前，尤其是对自由缴存者而言一旦拿到贷款即断缴是比较普遍的一个情况，如果两个账号合而为一或者进行捆绑，一旦断缴，我们可以直接从还贷额里扣除缴存額，当余额不够还贷时，我们就可以视贷款人为逾期，倒逼贷款人坚持缴存。

广州中心新系统在确保安全的前提下，另一个主要目的是尽量简化流程，通过信息共享达到让机器自动判断的效果，从而实现由过去后台大量审批到未来后台减少审批或者部分集中审批的转变。从大量重复性工作中解放出来的工作人员，将更多地从事督缴扩面、信访执法等工作。在未来，广州中心的贷款业务将逐步自主办理，贷后管理及风险防控将变得越来越重要，中心需要提前为此工作进行充分的准备。

这些基于现代信息技术和大数据搭建的系统平台，一方面是为了深化服务，为缴存职工提供安全性更高、体验性更佳的服务;另一方面，其背后关联着大数据管理、数据资产运营等重要工作，关联着管理中心在业务能力、创新水平、管理水平的快速提升，这正是未来住房公积金制度发展的一个重要方向，广州中心将力争书写公积金行业的“广州样本”。