京津冀地区住房价格联动关系研究

李宁宁

摘要：住房作为不动产是一种特殊商品，其价格具有很明显的区域特征，本文为了解在京津冀协同发展的北京下，京津冀地区住房价格区域特征，使用VAR模型研究了地区中城市房价间的联动关系。结果表明北京、天津“双城”，以及地理区位上作为中心城市的廊坊对于周围房价有带动作用，地区内房价有很强的联动效应。说明区域内房价变动具有共同趋势，对京津冀地区房价的调控具有重要意义。

关键词：京津冀 住房价格 联动效应

一、京津冀房价的联动效应

不同城市间房价的联动效应是城市住房价格研究的热点之一。联动效应是一种特殊的房价联动形式，往往发生在区域内部或相邻地理位置的区域之间，房价传导具有空间连续性。

京津冀地区是中国的首都经济圈，是中国北方最具活力、经济规模最大的地区，包括北京、天津以及河北11个地级市。由于经济水平、政治区位的差异，京津冀地区内的社会经济发展水平有很大差异。其中在2015年规划了北京、天津、保定和廊坊作为引领京津冀协同发展的中部核心功能区，来引领周边相对落后的其他城市。

基于向量自回归模型，选取了京津冀地区九个主要城市（其余城市月度数据不容易得到），从2010年6月到2016年11月的商品房平均房价进行分析。

在进行向量自回归模型之前，先对北京（bj）、天津（tj）、保定（bd）、邯郸（hd）、廊坊（If）、石家庄（sjz）、衡水（hs）、唐山（ts）、秦皇岛（qhd）九地的房价序列进行平稳性检验为了避免时间序列建模产生“伪回归”，选用单位根检验（Unit root test）。所有房价均为一阶单整序列，一阶差分后的序列建立模型。

单位根检验结果表明，9个原始变量的时间序列均为非平稳序列，需要对序列进行差分，经过一阶差分后，数据是平稳序列，右侧为一阶差分后每个变量检验的显著性水平。单个变量的检验类型略有不同，存在需要常数项或者存在滞后阶数，但是都不存在趋势项。

之后进行协整检验证明城市间房价增长存在共同趋势。从协整检验trace检验的结果可以看出，在5%的显著性水平上存在最多6个协整关系。由此可知这些城市住房價格长期有相同的变化趋势。京津冀地区住房价格存在长期稳定的均衡关系。

然后根据granger因果检验得到城市间房价影响方向示意图（图1）。

Granger因果检验表明：石家庄和邯郸，天津和廊坊呈现双向因果关系，其他地区都是单向因果关系。其中，廊坊到天津，北京到石家庄，廊坊到石家庄，天津到石家庄，衡水到唐山有更显著的因果关系。从结果我们可以看出北京作为中心城市对周边外围城市价格有引领作用，城市房价变化基本存在于相邻城市之间，廊坊作为地理位置上的中心对于周边城市房价也有引导作用。然而石家庄作为省会城市却受到其他地级市房价更多的影响，这一结论与传统的“中心引领非中心”有冲突，也说明从房地产行业来看，石家庄并不是京津冀地区房地产业的中心城市。

为了进一步观察城市间房价影响程度，我们对VAR模型进行方差分解，量化京津冀地区城市间房价相互影响的程度。

方差分析结果显示，北京地区房价受自身影响最大，即期房价会对未来短期房价有越93%的贡献度;其他城市都不同程度的受到北京房价的影响;受其他城市房价影响较多的是唐山和衡水的房价，外部效应分别达到40%和38%。

方差分析结果和granger因果检验略有出入，因为检验的原理不同，所以侧重不同，方差分解表示每个变量的更新对VAR系统变量影响的贡献度，是一种相对效果的描述，而因果检验实质是检验一个变量的滞后变量是否可以引入到其他变量方程中。

二、结论

从这次研究发现，京津冀地区有明显的房价联动效应。北京作为地区的中心城市有很强的对外溢出效应，对周边城市房价有影响。廊坊作为地理位置上的中心城市和周围城市的房价关系紧密复杂，呈现多条影响效应。相邻的城市房价之间相互影响的更多。总体上所有城市房价都更多的受自身往期房价的影响比重更大。