完善房地产法律制度的方向和途径

陆 侃

（100088 中国政法大学 北京）

房地产行业属于基础性产业，是国家经济的主要组成，若想保证该行业实现健康持续发展，必须确保相关法律法规的规范性、完整性与权威性。由于我国的房地产法律制度主要由宪法、法律、行政法规、地方性法规、行业规范文件等内容组成，因此立法人员应结合实际情况对上述内容进行更新、补充与完善。

一、制定科学合理的单行房地产法

我国按照物权法要求将物权划分为三类：所有权、担保物权、用益物权，基于此分析房地产物权，可以得出其是由房屋所有权、土地使用权综合组成的复合式物权，涵盖了所有权与用益物权两方面内容，当发生物权纠纷时，经常因为该问题无法保证最终审判的合理性[1]。因此，立法人员要对房地产法律制度进行完善，基于房地产特征制定科学合理的单行房地产法，保证该法律与物权法相互独立，如此可有效协调各种房地产社会关系，对推动行业持续发展、避免经济纠纷具有积极影响。由于我国在制定单行房地产法方面缺乏经验，故而立法人员可以借鉴国外某些国家的先进经验，综合国内房地产市场发展现状，制定符合基本国情与市场行情的法律法规。

二、健全房屋预售与保障制度

（一）建立商品房预售许可有效期制度

健全房屋预售与保障制度是规范商品房销售管理程序的关键举措，有利于维护预购方的基本权益，为了确保该制度落到实处，立法人员需要建立商品房预售许可有效期制度。在建立该制度时，工作人员应明确以下几点内容：第一，商品房预售拥有固定期限，从取得预售许可证开始，到商品房竣工验收合格为止，因此建立健全商品房预售许可有效期制度能够避免因超出预售期限给预购方造成经济损失；第二，由于我国《行政许可法》第18条、第50条规定：行政许可是有有效期的，当有效期届满，被许可人可申请延续，行政机关应当根据被许可人的申请作出是否准予延续的决定，故而基于商品房预售许可有效期制度签署的行政许可也应具有一定期限。

（二）健全商品房预购方权益保障制度

商品房预购方权益保障制度主要作用是避免预购方切身权益受到侵害，有利于维护房地产行业发展的健康性。因此，在建立健全该制度时，立法人员首先要针对《商品房预售合同》的范本加大监管力度，为房地产开发商提供可行性与权威性较强的格式条款，要求其在此基础上适当放宽预购方对合同的选择权，允许预购方在合同上添加合理条款，这是尊重预购方合法权益的具体表现。其次，保证商品房预售登记程序的完整性与规范性，只有真正做到上述要求，才能确保预售合同正常生效，通过分析当前商品房预购双方之间的关系，可以发现房地产开发商与预购方属于债权关系，为了消除一房多卖等侵害消费者权益的现象，必须完善权益保障制度，将债权关系变更为稳定的物权关系。最后，立法人员应针对信息披露制度进行修改与完善，之所以经常发生预购方权益被侵害的现象，主要原因是房地产开发商与预购方之间存在信息不对等问题，预购方对房屋的建造、预售等情况知之甚少，若想改善这种情况，需要建立健全登记备案制度，要求房地产开发商将预售信息联网公示，保证预购方能够在网上查阅到相关具体信息，此举有利于降低商品房预购方权益受侵案件的发生率[2]。

三、建立高效可靠的监督管理制度

监督管理制度是保证房地产市场健康发展的重要内容，立法人员应基于当前市场发展现状制定完善性、高效性、可靠性较强的监管制度。为了实现上述目标，工作人员应明确对房屋预售全过程进行监管的重要性，在土地拍卖阶段，需要重点审查房地产开发商的信用、资质、资金，确保其有能力完成整个房屋建造与销售过程；在工程正式开始之后，监管人员应对开发商的施工情况进行检查，避免施工无故拖延现象；在房屋竣工后，需要对建筑质量进行验收，同时要求开发商严格遵循公平、公正的原则与消费者进行交易。除此之外，独立性与专门性较强的监管机构是监督管理制度落到实处的基本保障，故而有关人员可以参考证监会、银监会等组织以立法的形式构建房监会，同时建立完善的房地产行业预警机制，并扩大房地产法律制度的适用范围。

四、结束语

综上所述，完善的法律制度是保证房地产行业持续发展的重要影响因素，决定着企业的运营规划与战略目标的制定，因此若想提高房地产市场管理质量、促使房地产经济关系协调，立法人员必须对现有房地产法律制度进行完善，制定单行房地产法、健全房屋预售制度、完善监督预警机制，同时扩大法律适用范围。