鹤岗房价引发的思考

谭碧秀

[摘    要] 黑龙江鹤岗商品房的价格，成了网红。房价“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。文章以黑龙江鹤岗为起点，扩展到东北三省，再扩张到全国，浅谈人口现状和趋势，以及我国需要思考的应对措施。

[关键词] 虹吸效应;城市收缩;城市扩张;人口密度

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 15. 054

[中图分类号] F291.1    [文献标识码]  A      [文章编号]  1673 - 0194（2019）15- 0120- 03

0      前    言

黑龙江鹤岗因房价跌成了白菜价而走红。黑龙江省鹤岗市3月房价平均为1 423元/平方米，环比下跌了29.04%（来源安居客）。很多人都很好奇，为什么鹤岗房价跌这么惨？房价这么便宜都没人要？现在中国就出现这样的城市，那十年二十年后，中国是不是会有城市步鹤岗的后尘？这值得人们深度思考。

1      鹤岗房市分析

分析一下鹤岗的房价，除了政策、货币这些宏观可变因素外，其余影响因素无非是人口、产业、环境气候、土地供需。

1.1   人口

鹤岗总面积14 684平方千米，下辖2个县和6个区，2017年总人口100.9万人，在四线城市来说也不算低。从2001年的111.26万人后一路走低，降至2017年的100.95万人，17年间减少了10.31万人。从城市化率来看，2017年末鹤岗城镇人口高达83.3万人，城镇化率高达83%。人口的流出和高城镇化率导致购房需求很低。

1.2   产业

鹤岗是典型的资源型城市，除了煤，基本没有其他产业。随着煤资源开采耗尽，2011年鹤岗市被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一。近几年石墨烯兴起，除2017年GDP有所提升外，其余年份数据都不尽人意。

1.3   气候环境

鹤岗市属北温带大陆性季风气候，年平均气温为3.8℃，极端最高温度为37.7℃，极端最低温度为-34.5℃。温差比较大，这一点可以说重要，也可以说不重要。因为当你的城市足够有吸引力时，其实再冷都不是什么问题，比如北京，再冷都有人想挤破头进去。

1.4   土地供需

从统计年报里看到2017年的房地产数据，鹤岗市房屋施工面积160.7万平方米，比上年增长25%，其中住宅137.5万平方米，增长23.9%;新开工面积40.5万平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7万平方米。而商品房销售面积13.3万平方米，比上年增长24%。商品房销售额4亿元，比上年增长34.9%。供给量成倍增加，比去化的速度要快几倍，这种明显供过于求的节奏，会不会形成大量空置房。

从上述分析来看，对于鹤岗来说，产业缺失，经济衰退，导致人口不断流出，房产交易量持续萎缩。而房产供给量比去化率快几倍，会不会再造成资源浪费，从而引发人们做出思考。

专家称房价“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。人口流入的地方，未来房价有购买需求，长期来说涨。人口流出的地方，缺乏需求支撑，按供需规律，长期看涨不动。中期看土地，如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会上涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。本文重点分析中国城市人口现状和变化趋势，以及需要思考的应对措施。

2      我国城市人口现状和变化趋势

鹤岗只是东北三省最突出的代表，东北人口占全国人口的比重持续下降。2010年，“六普”数据显示，东北地区人口总量为10 951万人，占全国人口比重为8.22%，而2000年“五普”时占比8.42%。2017年常住人口统计则只占全国人口的7.8%。而东北三省的三线到五线城市人口密度下降更严重。以下城市近三年的情况：辽宁营口，2014年-2017年间，每平方公里土地上人口减少了约3 884人，黑龙江佳木斯紧随其后，三年每平方公里土地上人口减少了约3 047人。

再看东北三省的小学生在校情况，根据官方统计数据计算：从1980年到2014年，东三省普通小学在校生从1 297.9万减少到473.9万，减少接近824万，降幅高达63.5%。这意味着当年的每100个小学生，至今只剩不到40个。图1是东北三省小学生人数占全国比重，近二十年来持续下滑，从1998年的超过7%到2017年的4.7%，此图来源于搜狐财经网。

东三省的收缩型城市大多是资源枯竭性城市。因资源而生，同样因资源枯竭而衰退。重工业城市，无法适应产业转型升级的需求，不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。人口外流和低出生率进一步加剧人口老龄化。人口老龄化、营商环境差， 随着能源经济的下行，资源型城市受到一波较大的冲击。加上改革开放发展40年，人口从这些资源型城市向更利于创业与提高收入的地方转移，也就是人口与空间资源的优化配置。人口外流、城市收缩，便在东北地区首先发生。

在金字塔型的城市体系下，等级越高的城市，越能获得更优质的要素，尤其是公共产品，比如教育资源、医疗资源等。在优秀公共服务的吸引下，这些高等级城市越能聚集人才，越能聚集产业。相反，公共产品较为弱势的中小城市，留不住人才，其产业推动也更为困难。上海财经大学长三角与长江经济带发展研究院执行院长张学良也表示，城市收缩在未来较长时间内，将成为城市发展的常態。城市扩张和收缩有其必然性，是城市发展的一体两面。一方面，大城市的扩张，城市群的出现和人口在空间分布的不均衡，有其必然性。另一方面，城市的收缩也有其人为性，我国严格将城市按照行政级别划分，也导致了资源和要素过度向行政级别高的大城市集中，导致这些城市出现虹吸效应。大城市对人口的吸引力导致小城市、城镇、农村的人口在减少。大城市和中心城市人口在增加，尤其是珠三角和长三角，是人口流入的两个重点区域。

清华大学建筑学院副教授龙瀛，把这种现象称为城市收缩，其表现和原因都在于人口的流失。这一趋势放在广泛的城市概念上，则是180个城市的人口在流失。到了2007-2017这10年，收缩的城市也达到80个，东北的人口流失速度在加快，纬度越高人口流失越多，寒冷的气候和缺乏产业的支撑，迫使人们只能告别家乡，向南方走去。中西部省份的人口密度也在下降，而东部沿海省份则都在上升，人口流向动线就十分明显了。增长最快的，是上海、北京、浙江、广东、天津，而下降最快的是安徽、江西、湖南、贵州、湖北、河南、广西，恰好这些省份是劳动力输出大省。

中西部省份农村常住人口持续下滑，很多乡村只有少数留守的老人和儿童。青年人和中年人实际上长年居住在城市，有能力购房的已陆续在二线—八线城市购买，以家庭为单位，没有在城镇购买住房的家庭占比很少。也就是说现有住房是饱和状态，人们需要置换才能产生新的购买力。近10年来农村小学生入学率锐减，未来四线-八线城市新产生的住房需求也会随之锐减。新生购买力锐减，住房是饱和状态，四线-八线城市住房交易量将持续走低，甚至冰冻。

这些年流行“造城”之风，相关争议很大。拿新城区来说，早在2013年国家发改委对12个省区的调查显示，144个地级市提出了建200余个新城。一些城市在城区常住人口连续下降的同时，建城区面积持续增长。这意味着，人少了，但城市建设的设施相对更多，一定程度出现资源错配的情况。这类城市中，情况最突出的是，开原市（辽宁）、吉林市（吉林）、通化市（吉林）、大庆市（黑龙江）、内蒙古乌兰察布、山西晋中、辽宁铁岭、陕西渭南、甘肃金昌、新疆乌鲁木齐、新疆阿克苏、浙江温州、河南开封。这样就会造成我国的土地利用不够集约、不够紧凑。中国人均土地消失是130平方米，而歐美国家是70平方米，这中间浪费不少。从而城市的发展与土地面积的大小也非正相关，造成城市发展与土地面积的大小不匹配。

一些早年繁荣的小镇，因产业变迁而迅速衰落，甚至废弃，人们纷纷弃城而逃，在大城市寻找生活的希望。人口向大城市流动，是社会发展的必然趋势，中小城市的执政者必须深刻认识到这一点。怎样引入、扶持支撑城市发展的产业，怎样提供高效的公共服务，发展当地特色经济，给人继续生活在这座城市的期望，更值得思考和关注。

世界发达国家人口迁移的历程。美国和日本人口迁移呈两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入。第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显。

中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。

2018年中国人口分布密度，中国人口密度最大的省是广东，中国人口密度最小的省是西藏。人口流向变得集中，正如大家所看到的，北部，确切地说是东北三省几乎所有地级市常住人口增速都低于全国增速水平，人口重心越来越往南移。 京津冀、长三角、珠三角三大城市群的人口密度最高，此外中原地区人口也较为密集，重庆、成都也存在两个人口高密度点，可见，人口扎堆聚集在这些区域。

在东部地区，北上广深等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

中国城市化仍处于快速发展期，城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，农村人口将继续大量进入城市;大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富，吸引农村居民及中小城市居民;随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进，在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流，首要选择中西部地区的区域中心城市。

由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样，三四线城市房价收入比较低，但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下，面临较长期去库存压力。

除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足，房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下，地方政府垄断土地市场和用途管制，土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资做出了巨大贡献，但也推高房价，如不改革，将使城镇化和高房价走向畸形，拉大收入差距，绑架政策。

3      应时措施

大城市不是控制人口的问题，而是应改善城市规划和公共交通。优化人口年龄结构，放弃人口总量调控目标，保持相对开放的人口迁徙政策，吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。

优化人口的空间分布，并促进职住平衡，严格控制中心城人口增长，推进新增人口向新城集聚，并积极在新城布局相应产业，包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。

进一步发展城市轨道交通，大力提高城市轨道交通路网密度，推进轨道交通系统制式多元化发展，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。

如果一个城市没有赖以生存的产业支撑，解决不了人口就业，即便是有低价或免费的房子，也难以长期生活下去。再加上缺乏基本的公共资源配套，如学校和医院，那么人口流失是必然的，这是经济发展到一定程度必然出现的现象。如果年轻人都去了大城市谋生和发展，四线-八线城市的房子谁来接盘，会不会留下一大堆空房子，就这会造成土地浪费，资源浪费。而另一方面，大城市人口密度大，交通拥堵、房屋供应紧张，进而推高房价。已关注到中央政府已经采取措施，加大一二线城市土地供应，发展城市群，改善交通，引导人们向新城发展，实行户籍制度改革等。

主要参考文献

[1]鹤岗市统计局.2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报[R/OL].http：//www.hegang.gov.cn/hgsq/hgsq_tjgb/2018/05/16298.htm.2018.