浅析康养政策对攀枝花市房地产销售影响

王珂 舒兰 田瑞 陈育梁 周志伟 赵萍

摘 要：通过观察攀枝花市近年康养现状及房地产销售状况，结合相关的数据统计分析，说明康养政策实施后各地区出现的房地产销售数量与销售价格的不同，找出其原因，并提出带动攀枝花各地区房屋整体销售均衡的建议，明确康养政策给攀枝花市房地产销售状况带来的刺激作用以及对攀枝花经济带来的激励作用。

关键词：康养政策;攀枝花市房地产

房地产市场的良性发展对促进我国宏观经济的发展起到了积极作用，在过去的十年里，房地产市场的火热程度，促使房地产商不断开发土地，但近年来，由于供需之间出现的矛盾，房地产库存量大量增加，房地产的投资增长速度不断下降，房地产的销售增长速度也逐渐驱缓。在此背景下，政府出台一系列刺激政策来化解房地产库存问题，以便促进房地产业持续发展。随后中央经济工作会议上，“去库存”被定位为中国2016年的五个主要任务之一。

攀枝花市在过去几年里商品房库存一直处于积压状态，在房地产销售端出现了巨大问题，但是近年来，由于这座城市自身的不断努力完成从“钢城”向“花城”的华丽转变，同时，攀枝花市利用其得天独厚的气候条件打造“康养之都”，并伴随着国家康养政策的出台，给这座城市的房地产销售带来了良好的契机。数据表明截止2017年，全市完成商品房销售面积175.58万平方米，同比增长38.9%，销售面积创历史同期新高。

1、康养实施现状

我国近年来老龄化程度逐渐加深，养老服务产业潜力不断被激發，养老产业占我国GDP的比重也在逐年上升。《走进养老服务业发展新时代》指出，预计到2020年，中国老龄人口将达到峰值4.7～4.8亿，全球老龄人口约20亿左右，社会力量办养老机构占养老机构总数比例将超过50%。攀枝花市面对这一现象，首次提了康养这个概念，并出台了相关康养政策和具体措施。

攀枝花市自2014年实施康养政策以来，政府积极利用攀枝花当地特色环境，实现攀枝花由农业到康养产业的产业转型过程。2013年3月仁和区前进镇普达村建立“普达阳光国际康养旅游度假区”。2014年攀枝花举办了全国首届康养产业发展论坛，聚集全国专家共同探讨未来康养发展道路，明确康养方向。2015年末，省政府正式发布明确支持攀枝花创建国家康养产业试验区，建设国家级阳光康养服务业发展示范带。2017年2月，攀枝花市政府工作报告中明确提出了大力发展五个“康养+”，将农业、工业、医疗、旅游、运动五大产业做为康养产业的重点。

（1）工业

为充分利用攀枝花市阳光、钒钛特色资源，攀枝花市坚持康养与工业深度结合，需求与产业支撑统一，对产业进行重新规划，发展技术创新，投资项目建设，现有项目大大小小过百，区级重点项目：攀枝花城市创新综合体、清华启迪孵化器等。

（2）医疗

攀枝花各区、县加快卫生与健康养老融合发展，促进医疗卫生资源与健康养老服务无缝对接，促进医疗卫生高地建设;加快实现社区康养全覆盖，包括开设城市康养驿站，普及家庭医生签约服务。

（3）旅游

近年来，康养旅游经常出现“一床难求”的情况。仅2017年春节黄金周，全市共接待康养旅游客人158万人次，其中康养老人超过15万人次。随着旅游业的发展，促进攀枝花市房地产销售呈现上升趋势。2017年1—5月全市销售的商品房中，外地人购房率高达64%，近有成都、重庆，远有北京、上海。

（4）农业

攀枝花市各区县紧紧围绕农业供给侧结构性改革主线、打造“中国康养胜地”的战略部署，推进农康融合、新村建设。仅东区就有重点项目八大项，其中包括阿署达现代农业产业融合示范园、中医药健康旅游示范基地、半坡咖啡农庄等生态环境打造类项目。

（5）运动

攀枝花被誉为“冬训天堂”，攀枝花市通过举办国际国内体育赛事，拓宽攀枝花市“康养+运动”发展之路。全国各地的运动员到攀枝花竞训，每一年拉动消费上千万元。目前，有四支国家队，以及来自各地的足球、篮球、垒球等项目的近30余支运动员和教练在攀冬训。

（6）住房销售

根据调查显示，2018年东区住宅销售数量和销售面积占比超过全市1/2，位居第一位。主要原因是东区位于攀枝花市核心区域，交通便利，设施齐全，有着大量的新增楼盘，从而有着大量的房屋可供出售。仁和区属于后起之秀，现在也在大量进行房地产开发，虽然售房数量较东区数量少，但价格呈现大幅度上升，并且超过东区，主要原因是仁和区地广物博，属于新城区，仁和区政府加大康养设施的打造，希望为大家营造适应生活、居住的优良环境，并且取得了一定的成效。米易县虽然较攀枝花市中心较远，但因其独特的地理环境和康养设施的完善，使得米易县的房价远远超过了东区和仁和区。

通过数据分析，我们知道，自2014年康养政策实施以来，带动了攀枝花市房屋销售步伐的加快，价格明显上升，其中米易县价格增长最为突出，2018年1-5月住房均价突破6000元/平方米，增幅明显高于其它各区。截至2018年1月，攀枝花市房价较2017年房价环比增长21.3%，位列全省第六。

攀枝花市政府对康养的高度重视，加大康养设施的大力打造与完善，使得越来越多的外地人纷纷进入攀枝花市购房养老、过冬，从而带动了攀枝花市住宅销售均价的逐年上升，促使攀枝花市经济发展大踏步向前。

2、康养政策对攀枝花房地产销售影响分析

（1）购房积极性提高，促进攀枝花市房地产销售局面好转。

截至2018年1月，攀枝花市房价较2017年房价环比增长21.3%，位列全省第六。攀枝花市各区房价总体呈增长趋势。其中米易县价格增长最为突出，2018年1-5月住房均价突破6000元/平方米，增幅明显高于其它各区。攀枝花市2018年1-5月住宅销售量为6898套，与2017年全年住宅销售量9554套差距较小，住宅销售量持续增长。

（2）基础设施的完善，引领新一轮房地产投资风潮。

为响应国家颁布的康养相关政策，攀枝花市政府着力康养基础设施的建设，随着基础设施的完备与康养措施的完善落实，吸引广大购房者前来投资，为攀枝花房地产带来巨大的投资热潮。以仁和区为例，在康养政策支持下建造的普达阳光康养度假区发展态势良好，具有很大的发展潜力，加之攀枝花市火车南站将建于仁和区，届时仁和区将成为攀枝花市联系周边城市地区的重要交通枢纽，为打造“宜人新城、产业新区”奠定基础。该区所具有独特的发展优势，使其已成为攀枝花市南拓的重点区域，发展前景广阔，也为该区的房地产行业发展带来持续动力。

（3）康养背景下租赁市场蓝海广阔、中小型商品房销售火熱

近年来，国家加大了对住房租赁金融的政策支持，第十九次全国代表大会的报告提出了“房租购并举”的构想，体现了国家大力推进租赁住房建设的政策取向。攀枝花作为一座阳光花城，并且有康养政策的加持，自推行康养以来，“康养+旅游”产业尤为火爆，冬季外来人口多达数十万人次，带动了当地的季节租房潮。在攀枝花市康养发展重点区域内中小户型销售情况较好，外地人口购房租房比例也开始增多。

3、结论

近年来，攀枝花市大力推行康养政策，促进“康养+”产业发展，以实现攀枝花经济增长，推动攀枝花市转型。攀枝花市房地产产业也在攀枝花康养的大环境下实现快速发展，以米易县、仁和区普达等地区为首的重点政策实施地区房价增幅明显，一些楼盘甚至出现供不应求的现象。然而攀枝花市房地产产业发展不平衡的现象仍然存在：康养实施重点地区与非重点地区房价差距明显;房地产的投资项目引入不足，缺乏投资动力，更多是靠续建项目拉动。而要促进房地产行业的持续稳健发展，政府的带动作用不可或缺，做好宣传与基础设施建设工作，实现以投资与消费作为两大动力来推进攀枝花市房地产的可持续发展。

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