“多测合一”背景下的房地一体化调查研究

戈树兵 林天梁

摘要：随着不动产登记职责的整合、不动产统一登记制度的建立及“多测合一”的开展，以前房产测量、规划竣工测量以及地籍测量可能由不同生产单位生产并分别出具各自成果，不仅仅造成重复测绘、测绘成果之间无法共享，而且不能满足不动产统一登记的需要。本文通过对房地一体化调查的研究进而提出解决统一房产和土地权属界线调查与测量调查思路。

关键词： 房地一体化;房产测量;地籍调查

2013年11月20日国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，同年发布了《权籍调查技术方案（试行）》，要求在地籍调查的基础上一并开展土地及其房屋等定着物的权属调查和测量工作。徐州市于2015年3月颁发了全国第一本不动产证书，证书详细记载了土地及房产相关信息，证书上分别配上房产分户图和宗地图。如何将土地和房产调查信息一并调查及房产图和地籍图在一张图上展示，实现真正的房地一体化调查，徐州市自然资源与规划局决定在徐州经济开发区开展房地一体化调查试点研究。本文主要以徐州市经济开发区房地一体化调查试点为例，探索实现房地一体化调查的技术路线和房地调查数据库建设方案。

一、试点区概况

徐州市经济开发区位于徐州市鼓楼区东部，是国家级经济开发区，项目区内工业发达、厂区成片、人口密集、高楼林立，总面积293.6平方公里。在不动产统一登记之前，开发区独立进行房屋所有权登记，用于登记的房产测绘资料也出处繁多，其数据成果的完整性、准确性、房产图的规范性、信息化水平等已经不能使用不动产统一登记的要求，但区域内地籍测绘资料比较完整规范和齐全。

二、技术路线和方法

利用已有的城镇地籍调查和房产测量及登记发证成果，结合1：500基础测绘成果、规划竣工验收测量成果等，查清每一个不动产登记单元的土地利用类型、面积、权属和分布情况，获取缺失房产要素空间数据和属性数据;补充未进行的地籍调查;利用房地产数据整合成果、新老测管库成果等补充房产测绘资料;生成不动产分宗平面图、房屋分层分户平面图等各种矢量图件及各种报表;建立房地一体化调查数据库和更新维护机制。

（一） 工作底图的制作

以徐州市1：500城镇调查数据、数字正摄影像图、地籍区、地籍子区，套合1：500基础测绘更新成果，生成本次调查工作底图。工作底图以地籍子区为单位生成图片格式导入平板设备以供外业使用。

（二）已有房产测绘、登记资料的收集与整理

对于调查范围内未进行地籍调查及界址发生变化的宗地标注在工作底图上，结合房产资料梳理出有房产测绘资料和没有房产测绘资料的不动产单元并对调查数据按照图形、属性分别分析其质量、可利用程度和缺失要素，分别标注在工作底图相应宗地上，为下一步调查测绘明确目标信息。

（三） 补充地籍调查和缺失房产要素的调查

针对尚未进行地籍调查的宗地和缺失房产要素的，如新老测管库已有房产数据、档案管理系统、房产整合数据的，针对性进行房产要素补充调查与测绘、户落幢、房屋面积的测算与分摊、分宗房产平面图、分层分户图的编制;对于没有地籍调查数据和房产资料，有“三测合一”数据，按照《徐州市三测合一技术指南》的要求进行地籍调查和房产相关成果的编制;对于无任何数据的，按照相关测量规范的要求进行地籍和房产测绘。

（四）不动产单元号的确定

现行工作系统，房产测绘数据导入权籍系统时会自动产生不动产单元号。之前不动产统一登记发证工作和前期房地产数据整合时已经部分已生成不动产单元号，如重新进行数据入库势必会出现同一宗地可能出现两个不动产单元号这与《不动产登记暂行条例》要求不符。建议对前期登记和数据整合时已经生产的不动产单元号与最终新生成的不动产单元号之间做好对照关系，原来的不动产单元号作为临时号存在。

（五） 房产分宗平面图的编制

房产分宗平面图是将宗地图和原房产分丘平面图内容结合编绘的。房产分宗平面图的主要表述内容如下：宗地坐落、不动产单元号、图幅号、宗地号、土地用途、宗地面积、界址点及点号、界址线、界址边长、宗地四至、房屋及附属、门牌号、房屋幢号、房屋边长、房屋局部层次分割线及层次、墙体归属、八位编码（产别、房屋结构、自然层数、建成年代）、建筑面积、房屋西南角坐标等。

（六）房地一体化调查数据库的建设

房地一体化调查数据库建设严格依据国家有规程和标准，以满足不动产统一登记工作的要求为出发点。

数据库主要内容如下：

1、矢量数据：基础地理数据、土地利用数据、土地权属数据、房产数据、房屋调查数据;

2、栅格数据：DOM数据、扫描影像图;

3、元数据。

数据库建库主要步骤如下：

1、数据库建设方案的设计;

2、基础数据准备与处理;

3、图形和属性数据的采集、接边、拓扑关系的构建，数据检查与入库。

三、 存在的问题及处理方法

对于试点区的各种企业存在部分权利人不愿意配合、新建房屋手续不愿意提供：对于安置房小区存在找不到无开发主体、施工设计图纸不全等问题。针对出现的问题采集办理工作证、甲方出具协调函及与开發区管委会各组成部门进行合作等方式予以解决，取得较好的效果。

四、结语：

本文通过利用基础测绘数据、“三测合一”数据、地籍调查数据、房产测绘数据结合原有的不动产登记数据，探索房地一体化不动产调查方法和程序，将图件成果上从原来的宗地图、房产幢图合并为房产分宗平面图，将原来图件合二为一，将土地权属信息与房产相关信息在一张图上进行体现。从试点效果来看，该方法可以更好地为不动产统一登记进行服务，提高了工作效率。

参考文献：

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[5] 夏艳秀. 试论农村房地一体化管理系统的建设，《国土资源导刊》，2018.9

[6] 刘守菊 李倩倩. 不动产登记中的房地产与地籍测绘数据整合深析，《时代金融》