我国房地产金融创新面临的问题与对策

王拔旭 周功璟

摘要：我国对于房地产业提升了重视程度，也迫切需要探索和解决房地产金融问题。众所周知，房地产业具有高风险、高回报的特点，资本流动的规模可能对房地产行业产生非常重要的影响。因此，房地产金融决定了房地产之后的发展趋势。总之，本文将首先关注房地产金融创新性的分析研究，针对存在的问题提出了更加科学合理的对策。

关键词：房地产金融创新;渠道探讨;问题与对策

一、房地产金融的概念及特点

所谓房地产融资是指房地产企业在项目开发或消费过程中的过程，由于该行业具有一定程度的高风险和高收益特征，因此需要通过某些财务渠道筹集资金，因此把这一过程称为房地产金融。在这个过程中，它主要包括准备、使用和计算货币三个方面。从一个小的角度来看，房地产金融是房地产公司为房地产信贷和资本市场融资提供金融服务的总称。房地产金融包括几种类型的特征：第一，高额度。由于房地产的特殊性，使用房地产需要的资金数额将非常大。在某些地方，房地产融资的金额将在数千万甚至数亿之间，甚至更大。第二，差异很大。房地产业遍布全国，每个地区都有不同的特点，这使得一些城市的房地产业非常受欢迎，而一些城市的房地产业却很萧条。第三，抵押差异。我国一些大型房地产公司甚至不使用抵押贷款就可以轻松准备所需的资金，但是一些规模较小的公司则更难获得资金，有些公司甚至无法募集资金。

二、房地产金融创新所面临的问题

（一）金融格局单一

我国房地产业筹资的主要渠道是银行贷款，占资金的比重最大。当前，我国国家宏观调控能力的提高带来了贷款难度的增加，贷款额度也相应减少，这将对房地产行业产生非常大的不利影响。资本较少，房地产行业容易陷入停滞。到目前为止，我国的房地产投资格局还不是多元化的，而是更加单一，狭窄的渠道，一旦贷款发生变化，将引起房地产业的重大动荡，从而影响我国房地产业的发展。

（二）信托资金额受限

银行信托金融在我国房地产行业中起着非常重要的作用，因为它是筹资的最重要渠道。但是，这种信托金融具有一定的时间性和周期性。在平稳，逆周期中，房地产企业可获得的财务金额会有一定程度的波动，从而影响貸款渠道。自2005年左右以来，我国的银行信贷融资已开始表现出明显的逆周期特征，其中房地产业受影响最大。因为当时，如果我国的房地产业能够得到更好，更快的发展，那么就离不开银行的信贷来为资金做准备。对于一些整体房地产投资增加的情况，房地产信托基金的数量不是很高，而整体基金的收益却很小，一旦房地产处于开发过程中，可流动的资金就不多了，将会严重影响房地产项目的发展，影响其获得的收益，并且相应的财政支持也很小。与其他类型的财务方法相比，尽管当前的银行信托更安全，更灵活，但其收到的资金量却无法满足房地产的资本要求。

三、促进房地产金融发展的有效策略

（一）完善房地产金融创新市场，促进资源优化配置

对于我国的房地产行业来说，金融创新是当务之急。如果要使房地产业稳定发展，就需要对房地产市场进行更全面的整合。因为我国的房地产市场是多层次的，结构大致可以分为一级市场和二级市场，较为全面，但相对而言，还存在发展不平衡的问题。二级市场与一级市场相比有一定的劣势，但是一级市场的发展还不是很完善。因此，针对这种情况，有必要对房地产业进行全面的改善和完善，以优化和完善房地产金融市场，在此基础上，还需要房地产金融完善信用评价机制，适当提高房地产资产证券化水平，分散风险，提高资产质量，为二级市场投资者提供选择。

（二）加快金融创新

鉴于我国房地产业的当前发展，如果要房地产金融实现全面发展，就需要在这一领域进行全方位的创新。因为只有创新性金融才能加速房地产业的发展，并为房地产金融注入新的活力，还可以在一定程度上促进资金流动，并增加企业可以获得的收益。如果我国的房地产公司可以在原有基础上进行金融创新，然后开发一些新的金融产品，那么它们可以重建一个相对较新的金融投资体系。目前，在我国所有地区，我们都充分认识到金融产品对其发展道路的重要性，因此许多公司将增加对金融产品研发的投资，以获得更大的经济效益，但是金融产品的发展在房地产行业仍存在一些不足，且发展缓慢。因此，对于这种现状，有必要根据发展状况进行金融创新。只有这样，我国房地产业才能解决长期存在的财务问题。

（三）建立多格局金融体系

如果要使房地产业取得长足发展，则需要建立科学、合理、稳定的多业态金融体系，这主要是因为我国现在有许多不同层次的企业，如果能与其中一个有良好的发展中关系，有必要建立一个多元化、多形式的金融体系，不再像传统的开发模型，只有金融创新才能带来繁荣。长期以来，房地产行业使用资金的最准备方法是通过银行作为主要的资金来源。这也从侧面解释了我国房地产业的金融体系并不完善。迄今为止，我国唯一的住房储蓄银行位于天津，即天津的中德储蓄银行。而且，根据许多实际情况可以看出，房地产的财务困难将给房地产的未来发展带来很多障碍。由于房地产对金融的限制很多，它将带动房地产企业的不好的发展影响。但是，其他类型的资金筹措渠道也将有较高的门槛，我国制定了新的房地产金融改革策略，使得房地产行业资金筹措比以往更加困难，这也证明了目前我国的房地产行业，有必要紧急进行多种形式的金融体系建设，以解决当前房地产行业的财务困境。

四、结语

当前，我国房地产业的金融创新不像以前那样简单，但呈现出多元化的发展趋势。当然，这将带来一定的好处并带来一定的不利影响。在这种情况下，我国的房地产公司必须更加谨慎，并需要了解自己企业的发展以做出金融创新选择，以便他们能够更好地准备所需的资金，并且还能够在很大程度上促进我国房地产业更好更快发展，为房地产业注入新的活力。

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