关于城市土地储备规划的定位和管理方法

李彬

摘要：在我国城市化发展进程中，城市土地整理与规划是实现城市化发展的重要影响因素，而对于土地储备规划制度改革来说，其有利于我国城市土地使用改革发展，是促进我国城市化与工业长远发展的重要方式。而我国对于城市土地储备制度的改革力度也在随着城市化发展不断加深，各个城市开始对土地储备规划开展相应的定位与管理，以期完善城市土地使用中出现的各种问题。本文重点研究在土地储备规划过程中对于土地使用的定位与管理方法，从而为我国城市化发展中关于土地储备规划发展提供相关指导方法。

关键词：城市化;土地储备规划;定位

在城市土地储备规划实际工作中，土地储备规划需要与城市总体发展规划相符合，并与之形成完善的匹配，以此推动城市土地储备朝着理性潜力方向发展，并可进行具体规划引导举措，从而扩大城市土地储备量，以此提升土地储备统筹能力。而在城市土地储备规划工作中有效的进行定位与管理，可促进城市土地市场实现规范化发展，并节约土地利用，从而确保保障性土地的数量提升。

1城市土地储备规划定位与管理的必要性

第一，摸清城市土地基本信息，以此平衡土地性质中公共用地与经营用地的关系，并实现城市土地储备规划的可持续发展，以此强化城市全区内土地使用性质，并明确城市土地储备的出让标准，以此坚持城市可续费发展，从而有效平衡城市土地中经营性土地与公共设施土地的关系，以实现城市土地可持续发展与利用。

第二，在城市土地储备规划过程中需有效协调城市总体发展战略，并积极引导城市化建设进程，以此促进城市土地储备中数量与空间的转让与收储，以此帮助城市总体规划发展提供良好的土地储备。

第三，城市土地储备规划中应合理优化土地资源配置，并在土地储备规划工程中最大化发挥城市土地利用价值。城市土地储备规划定位与管理工作往往需要进行土地树立与空间上的合理规划，并根据片区储备情况进行运营方案的设计，以此实现城市化发展过程中发展用地与运营用地上的结合，在城市化发展中最大化实现城市土地利用价值，以此促进城市经济发展。

2城市土地储备规划定位

2.1认清城市土地储备规划与土地利用规划的关系

在城市土地储备规划定位中往往会面临一个协调性问题，那便是需要协调城市土地储备规划与城市土地利用规划间的平衡点，因为土地利用规划的总体特征相较于城市土地储备规划上存在巨大差异。城市土地储备规划工作往往具备强烈的经济属性，其追求的是对于土地资源市场运营经济收入的所得。而城市土地利用规划则更突显可持续发展资源属性，其更多的追求的便是土地资源的统筹分配，所以两者在本质上存在巨大差异。而除了基本上属性不同以外，土地储备规划与土地利用规划在规划对象上也存在较大差异。土地储备规划往往是追求土地区域内城市建设土地的规划，而土地利用规划这是对整个片区的土地进行规划。所以，通过上述分析可知，土地储备规划可以成为土地利用规划中的一个重要组成内容，是以土地利用规划为战略发展中心，以此实施总体规划中的一项内容。

2.2分清城市土地储备规划与城市总体规划的平衡点

城市土地储备规划与城市总体规划在一定程度上体现出了同一属性，其具体表现在城市总体规划往往在实施规划内容时，是需要通过土地储备规划内容作为实施依据，并有效保障城市规划建设过程中具有充足的资金保障，并具备聚拢资金的可能性。通过土地储备规划为城市总体规划提供相应的辅助后，城市总体规划也会为土地储备规划合理分配土地资源，并及时进行土地功能上的变化，以实现土地资产的灵活性，并提升城市化建设过程中土地集约化发展，并提高整体土地利用率。但是，除了两者存在同一属性以外，城市土地储备规划与城市总体规划还存在着差异性，其具体表现在土地储备规划内容与城市总体规划内容在本质上存在内涵不同的差异化，所以，两者实施规划工作中所看重的点也不相同。城市土地储备规划在进行土地资源使用过程中往往会考虑近期发展经济效益，并重点关注开发土地所带来的经济收益。而城市总体规划则更多的考虑长远发展，其追求社会效益与经济的效益的统一，并从城市总体按照角度来进行指导与规划，具有长远战略眼光。两者的关系可以从土地储备规划以城市总体规划为战略发展依据，而城市总体规划需要在实际土地整合与规划中借鉴土地储备规划的经验，从而实现两者平衡发展，以期推动城市化总体发展中的进程。

3城市土地储备规划管理方法

3.1合理提升城市总体公共基础设施，提升城市总体形象

在城市化发展中最为体现城市发展的便是基础设施建設，其将大幅度凸显城市效能。而国家提出的可持续发展理念在城市化发展与建设过程中起着至关重要的指导作用，首先，城市化进程中对于公共基础设施的建设将极大化推动城市经济总体发展，并为城市经济发展打下坚实的物质基础;其次，良好的公共基础设施将促进城市化发展过程中各个政策的落实程度。所以，城市土地储备规划管理工作应重点考虑优化城市公共基础设施建设，并通过土地整合与储备融资方式，来实现城市公共基础设施的大力发展，以此发挥土地资源储备的价值，并提升城市整体形象。

3.2推动政府财政收入，有效实现城市资产增值

在城市土地储备规划管理工作中，土地储备规划应提前做好将辖区内的土地用途、性质等属性分类，并进行统一调整整合，并依据统一规划方针实现城市土地资产管理，以此提升土地储备的利用价值。而在城市土地储备规划管理中还需要通过分析城市用地未来需求特点，来进行预测城市每年的用地情况，并重点发展国家支持的片区建设项目，以城市总体规划保障问题为中心，从而实现辖区内土地运营收益扩大，并减少土地运营成本，以平衡城市各区土地发展，从而在科学土地规划管理工作指导中提升城市资产增值。

3.3合理管理城市土地储备规划的三个环节

第一，土地储备运作环节，在这一环节中土地储备规划管理工作的首要任务便是进行土地储备计划的编制工作。土地储备计划编制工作是对土地储备规划内容的细化处理，并对土地储备规划发展提供指导与约束的重要指标。在土地储备计划编制中要求以一年为期限，对一年期限内的土地储备规划任务进行具体安排，从而实施一年期限的土地储备规划内容。

第二，土地收购环节，在这一环节之中城市不同土地储备部门，应该在辅助辖区内土地资料范围进行土地区域规划与利用计划编制，并结合辖区内土地资源详细情况就进行分析，以期在土地储备资源选择上占据战略性要求。

总之，我国关于城市土地储备规划工作起步较晚，而无论是土地储备规划定位，还是土地储备规划管理工作，在核心指导思想上都存在很多不足之处，并且缺乏一套行之有效的成熟理论指导体系，而且在土地储备计划编制上缺乏统一的编制标准与要求，使得在我国各个城市开展的土地储备规划管理工作出现千差万别的问题。所以，在未来城市化发展进程中应重点研究土地储备规划管理思想与规划内容，并以此指导城市土地储备规划工作的发展，从而一步一个脚印的提升我国土地储备规划科学性水平，并推动城市化进程朝着更好更健康的方向发展。

参考文献

[1]徐里格.以土地储备规划之手推动轨道交通与城市建设理论研究的协调发展[J].城市建设理论研究（电子版），2011，（20）.

[2]郭忠诚.经营性土地储备规划体系构建——以上海市为例[J].上海国土资源，2013，（1）：65-68.doi：10.3969/j.issn.2095-1329.2013.01.016.