关于滨海临山区域地块容积率推算的探讨

白鹏飞

摘要：滨海临山区域开发地块容积率的确定受到城市景观要求、环境承载量、交通承载量、市政设施承载量、政府土地收益、开发商的利益等因素的影响，在《大连小平岛二期地块规划研究》项目中我负责仅从城市景观角度分析，通过天际线界面、视廊和沿街空间控制法推算出各地块的控制高度，以此高度为限制条件对各个地块进行详细规划方案设计，根据方案得出各个地块的容积率。再通过交通承载量和市政设施承载量等方面进行反校核，并给出一定的弹性空间，确定本区域各地块的容积率。

关键词：滨海临山区域；城市景观；建筑高度；容积率

随着我国经济的快速发展，城镇化水平不断提高，城市开发地块已经延伸到滨海区域，在滨海临山区域开发地块时，地块容积率的确定势必会受到政府土地的收益、人民群众对城市景观的需求、开发商的利益、市政设施承载量、交通容量承载量等方面的影响。“合理的容积率”能够展示出该区域城市良好的城市景观、自然环境及完善的服务设施等。同时，容积率控制是城市规划管理部门对城市土地开发的直接管理依据。

本作者有幸参加了《大连小平岛二期地块规划研究》。其中，本作者主要负责仅从滨海地区城市景观角度分析，对其它因素不予以考虑，确定该区域地块容积率，对于其它因素的市政容量承载量和交通承载量等其它因素，仅作为最终容量是否合理的校核。在研究中发现从城市景观角度确定容积率具有重要的意义。

一、项目概况

规划地块位于大连小平岛南部滨海区域，面积约为1平方公里方形地块。小平岛区域现状空间形态可为“一海、一城、一山、四岛”的空间结构。“一海”为地块东南侧的黄海；“一城”为小平岛一期和大连瑞安地块建设区，其中东北侧紧邻大连瑞安地块建设区；“一山”为紧邻小平岛一期用地外围的老敦山，老敦山山峰呈一线排开，海拔高度约为141米-261米。“四岛”为与海岸线隔海相望约300米外的大坨岛、二坨岛、三坨岛、四坨岛四个岛屿，其中，岛屿中大坨岛面积最大，未来岛屿将作为旅游开发为主。同时，在本次研究区域外围有七贤岭山公园和阴阳山区域主要观景点，在地块内部预留了150米至250米的内湾以及在滨海区域大概有约40米的开放空间。可见，本区域的城市景观是本次研究的主要要素。

二、滨海临山区域城市景观分析

从现状来看，该区域具有山、海、岛的景观资源，同时因为该地块内湾游艇码头的原因，地块南侧近海区域为海上看大连的游览线路以及大坨岛将作为旅游功能的存在，该区域将作为海上看大连西段的一部分。为了体现滨海地区“显山露水”的特色，在滨海临山区城市建设中应考虑看山、看海（岛）、看绿地等因素，本次主要选取从海上看山、从阴阳山山上看海（岛）、从山上看内湾、看滨海绿地、中心绿地和主要景观道路区域的建筑景观舒适度等角度进行分析。

（一）滨海临山区域城市景观分析原则与方法

为了凸显本区域良好的城市自然景观，研究时应以“显山露水”为原则，不破坏滨海临山区域的城市景观，以人的视点为观看基准点。首先以老敦山作为该区域城市背景，建设时露出的山体不能少于30%的山体高度，以保证本区域城市景观的良好性。同时，还要考虑从阴阳山看大坨岛、从七贤岭山公园看内湾两个视线通廊，以及滨水岸线区域、中心绿地景观和主要道路景观区的沿街空间感。

其中，以观山城市景观为出发点，设定海上旅游线路和岛屿观山为观看界面，以老敦山为观看背景，采用天际线界面控制法。以陰阳山和东侧的七贤岭山公园观看岛屿与内湾为视廊控制带，采用视廊控制法。以滨水景观、中心绿地和主要景观道路为沿街控制带，采用沿街空间控制法。具体控制方法如下：

1、面域控制——天际线界面控制法

首先确定景观分析区域，然后在景观分析区域划分若干个小区域，然后在每个小区域里采用“等比三角形法”确定建筑物的控制高度。一般越接近观看区建筑的高度越低。这种高度控制法比较简单明确，实施可行性比较强，当然控制效果也是比较显著。

2、线控制——视廊控制法

视廊控制法需要首先设定了眺望区域和被眺望对象，在眺望区域内眺望被眺望对象时，视线不受遮挡。所以在被眺望对象的前面形成一个前景景观视廊，以保证视线的通达，使人与景观保持良好的视觉联系。视廊控制有助于加强城市主要景点与最佳观赏点的有机联系，为城市空间赋予层次感和特色感。

3、线控制——沿街空间控制法

当人们走在街道上时，会受到室外建筑空间所赋有的情感和作用。按视觉感应原理，建筑的视距（D）和建筑高度（H）的关系决定着空间感受：当D/H比介于1和2之间时（即当在仰角为27度至45度之间时），即感到空间闭合感极强，又感到空间相对舒适，并且能够观看整栋建筑的立面构图及细部。

（二）滨海临山区域建筑高度推算

1、天际线界面控制

以老敦山为观看背景，以海上旅游线路和岛屿观山为观看界面，采用天际线界面控制法把本区域划分为A、B、C、D四个分区，按照每个对应区域露出山体高度不宜低于30%为原则，同时考虑到现状建筑物高度影响，通过视距三角形分析发现A、B、C区的建筑天际线能够露出30%的山体，而D区中现状建筑已经高过山体，所以D区通过视距三角形控制的建筑高度不高过原有建筑高度天际线为准。通过推算，A区建筑高度不超过15米；B区建筑高度不超过40米；C区建筑高度控制为25米-75米；D区建筑高度控制为45米-100米。

2、视廊控制

从阴阳山观看大坨岛和从七贤岭山体公园看内湾，以观看到近点岛屿与内湾水体为原则，控制宽度为100米，通过视距三角形推算，从阴阳山观看大坨岛涉及到7个地块，建筑高度控制为15米-35米。从七贤岭山体公园看内湾涉及到4个地块，建筑高度控制为10米-15米。

3、沿街空间控制

从滨水空间、中心绿化空间和景观道路等方面进行沿街空间控制，其控制宽度均为20米，且均考虑视距（D）和建筑高度（H）比介于1和2之间时为宜，推算出滨水沿岸建筑高度应不高于16米；中心绿化空间沿街建筑高度应不高于24米区；景观道路沿街建筑高度应不高于24米。

通过天际线界面控制、视廊控制和沿街空间控制分析，得出本次区域地块建筑的限高。本区域建筑高度整体上呈现北高南低，东高西低的建筑空间格局，并且在城市景观、天际线界面、视廊和沿街空间上对建筑高度进行了控制。

（三）滨海临山区域开发地块容积率推算

根据地块用地性质和推算的建筑限高要求进行详规方案设计，在方案中要充分考虑到建筑间距、住宅挡光因素、建筑密度和建筑空间等等要求，根据最终方案算出各地块的容积率，同时，选取类似地块的容积率进行校核，以及借助本区可承载的交通和市政承载量进行再复核，推算出的容积率为1.0-3.0。由于容积率推算不具有绝对性，为各地块容积率增加一定的弹性，即在不突破整体城市景观、市政承载量和交通承载量等方面要求，各地块容积率可以乘以系数1.1。

三、结语：

本次规划研究旨在为该区域开发地块的容积率定量做出指导性依据，并对开发地块容积率进行弹性控制。为规划管理、地块开发和城市景观需求等方面提供技术依据，为今后容积率确定提出新的思考方向。

参考文献：

[1]《大连小平岛二期地块规划研究》

[2]《大连市旅游沿海经济圈产业规划》

[3]《视觉规划在城市设计中的应用》

[4]《浅谈如何通过建筑物高度控制来形成良好的城市景观》