关于推进山东省养老地产发展的研究

陈珍

摘 要：人口老龄化是社会发展过程中避无可避的问题。老龄化的成因是多方面的，经济的发展、医学的进步、生育政策的实行等，种种这些都使得人类年龄出现结构性增长。2019年1月3日中国社科院人口所与社会科学文献出版社共同发布《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.19》中指出中国人口负增长时代即将到来，劳动年龄人口的加速减少和老年人口的加速增长，将导致人口抚养比持续提高，老龄化趋势日益加剧，并且在未来成为常态化[ ]。因此，积极主动应对养老问题，为“银发大军”改善养老生活质量，养老地产可以提供一种新的选择方式。而山东省有一亿多人口，老龄化程度高于全国平均水平，与此同时山东的经济发展水平在全国居于较为领先的状态，因此，在山东省推进养老地产发展是比较可行的。本文将对山东省养老地产的现状、需求和发展方式进行分析，旨在为山东省养老地产的进一步推进提供可供参考意见。

关键词：养老地产;模式;探析

1 养老地产概念界定

养老地产是为解决老龄化问题将养老和房地产相结合而产生的一种养老方式，是对房地产市场的一个细分，是客群目标为老年人和准老年人所提供的地产产品。狭义的养老地产是指将养老主题融于普通房地产开发项目之中，以满足日益增长的市场需求的房地产项目。广义的养老地产则包括具有居住功能、服务功能的地产产品类型，也包括由此衍生的养老培训服务业、养老文化业、养老社会制造业等相关产业形态。随着经济的发展，人们的养老观念产生转变，而家庭结构和功能的弱化、养老机构的供需不足等，都为养老地产的发展提供了空间。

2 养老地产山东省着陆环境分析

2.1 山东省老龄化状况形势严峻、老龄化加速

国际标准中，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会[ ]。

据山东省人民政府新闻办公室发布，截止2017年，山东省人口为10006.0萬人，60岁及以上老年人口2137.3万人，占总人口的21.4%，同比增加0.6个百分点，高出全国平均水平4.0个百分点;65岁及以上老年人口达1399.8万人，占总人口的14.0%，同比增加0.8个百分点，高出全国平均水平2.6个百分点。

城乡分布：全省老年人口中，城镇老年人口为1066.83万，占全部老年人口的49.9%，略低于农村。但随着城镇化进程的加快，城镇老年人口比例将逐步上升[ ]。

因此，山东省老年人口现状及未来形势都不容小觑。

2.2 政策环境有利，相关养老产业扶持政策正逐步完善

2013年9月份，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和就业、引导公益慈善组织支持等6项政策措施扶持养老地产发展。随后，国土资源部陆续发文，针对养老地产业，出台了一系列土地优惠政策[ ]。山东省政府在此之后也持续跟进，2014年《山东省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》（鲁政发〔2014〕11号），2016年《山东省人民政府办公厅关于印发山东省养老服务业转型升级实施方案的通知》（鲁政办字〔2016〕22号），确保推进养老产业化发展。加快养老与房地产、医疗、保险、旅游等融合步伐，大力发展候鸟式养老、旅游养老、农家养老、以房养老、会员制养老等新兴业态。2018年2月6日，山东省政府办公厅发布《山东省人民政府办公厅关于支持社区居家养老服务的若干意见》，提出要加快推进“互联网+养老”、加快推进医养结合。支持有条件的养老机构入住社区，向老年人提供社区居家养老服务。

2.3养老供需矛盾突出，发展养老地产可带来较大的社会效益及经济效益

据民政部第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查结果显示，城市中的老年人经济状况已逐步提高，购买力大大增强，需求日益旺盛，在这样的背景下发展养老地产将会推动整个老年产业的快速发展。从社会效益看，伴随养老地产的发展和相关服务的完善，一定程度上将减少老人无人照顾的情况，社会养老负担将得到减轻，由养老引发的社会矛盾会明显减少。从经济效益看，养老+房地产这一新兴模式在一定程度可推动国民经济持续发展。房地产在过去十年极大的拉动了我国的经济发展。当前中国经济正处于转型升级的关键阶段，不能再走单纯的地产拉动经济的老路。未来房地产市场各项政策将会更加放眼长远、服务民生、顺应经济转型需要。养老地产作为探寻研究适合我国国情、社情的地产发展模式，将养老事业与地产行业有机结合，将很可能形成一个双赢的局面。

3国内外养老地产模式分析

3.1美国养老地产模式

美国是最早形成养老地产模式的国家之一。其养老地产始于上世纪60年代，主要由政府和社会承担，并于1981年开始推行家庭医疗补助和社区服务计划。通过完善法律法规、鼓励扶持社会力量兴办养老机构、针对老年群体制定适用的福利政策，开设养老院、日间照料中心等养老机构。其核心在于在美国郊区化的延展之下形成以老年人为核心的社区。目前主要有三种模式。

第一种是地产开发商自行持有的持续照护养老社区。典型案例为美国太阳城中心。此种模式通常选址在郊区，住宅搭配康乐会所和户外运动设施。因有政府扶持的免税政策，面向老人且在郊区，因此价格并不昂贵。医疗护理主要依赖市政配套，同时允许第三方介入提供家政、保健等服务。收益由一次性销售收益和公寓、设施等的出租收益组成。因此此种模式适合重资产的大型地产公司持有。

第二种是通过市政、街道合资或非营利组织将传统社区或养老院进行改造，出租给专业地产运营商运营的退休护理社区。运营商通过收取房屋租赁费和服务费进行经营。这种模式对医护人员的水平和数量要求较高。老人通过缴纳一次性入门费、租赁费和服务费入住，费用按护理需求高低进行划分，综合起来高于第一种模式。此种模式对运营公司的信誉和现金流均有较高的要求，因此适合市场口碑良好、信誉度高的大型品牌公司进行管理。

第三种由金融机构（通常为房地产信托投资公司）进行前期投资，由开发商建成后通过净出租或委托经营的方式出租给运营商。金融机构首先为地产项目提供资金支持，之后为开发商提供退出机制。最终这些地产项目基本由金融机构所持有。净出租模式是指金融机构将旗下养老物业出租给运营商，每年收取固定租金，该项目所有风险、利润由运营商承担。委托运营模式则是金融机构将物业项目委托给运营商，运营商每年抽取营业收入的固定比例作为管理费，风险、利润不转移，由金融机构自担。

在看到美国养老地产市场稳定发展的同时，从其表现中我们也要看到，传统开发商和运营商利润微薄有的甚至亏损经营，持续照护和辅助生活设施收益不大的同时费用支出却很高昂，同时从市政和保险公司可获得的费用报销比例也受到严格管控。因此在借鉴模式的同时要注意对不足的规避。

3.2日本养老地产模式

日本是世界上老龄化程度较高的发达国家且与我们有着很深的历史文化渊源，因此，它在应对老龄化方面的经验值得我们思考。日本养老地产主要由政府出资补贴，民企建设经营。受家庭文化的影响，日本养老倾向于在家中养老，小范围社区内互动。因此逐渐形成小规模多机能的连锁服务社区。目前比较有特点的有：

太阳城株式会社。在借鉴美国持续照护社区模式下形成的大型养老地产公司。由100家在日本具有雄厚实力的大型企业共同出资组建。通过自行购入土地开发运营并持有，花园酒店式设计，随后物业租赁或自持;通过配备专业介护人员，为老人提供终身护理;与医疗机构合作，为老人提供医疗救援支持。因此是定位较为高端的养老地产。

日医学馆。日医学馆是日本大型地产连锁品牌。通过医疗护理培训将网点迅速在日本铺开，之后借助这种模式，成为全国性的拥有医疗、介护和教育三大业务的养老地产物业公司。目前主要通过三部分经营养老地产物业，包括政府投资日医学馆运营的福利性项目，日医学馆全资运营的自费项目以及养老地产物业租赁项目。拥有介护保险的福利性项目，老人只需支付10%的介护费，其余由介护保险提供，但医疗费等介护外費用老人由自行承担。另一种模式是拥有少量公共设施，向周边老人提供出租。老人一次仅需提供2-3个月租金入住，但不提供介护服务。日医学馆的养老物业规模一般较小，因此可适应在小型居民区迅速铺开。

3.3国内可以借鉴的养老地产模式

东方太阳城。东方太阳城是以美国太阳城退休社区为原型，设立在城市周边的、以老人退休后集中居住为特点，带有养老特色的地产项目。他与传统的养老院、福利院有所不同，并非由国家或社会福利创办，而是由社会或个人集资设立并按企业模式进行管理的地产项目。同时持有住宅及公寓，配备医疗养护设备和医院并设有各类休闲娱乐场所，供老人根据个人经济条件和健康状况进行选择。

爱晚大爱城是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起的，由世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造的国家“爱晚工程”典型示范性项目。设立在河北省廊坊市，距北京市中心45公里，是河北省环首都绿色经济圈重点工程。大爱城包括家庭服务、社区照护兼机构养老，其中配套设置养老中心、体育中心、教育中心、休闲养生会所等，为老人提供全覆盖式养老服务。

北京泰康之家·燕园，燕园是泰康学习美国CCRC持续照护经验在国内设立的第一家保险企业投资管理的养老社区。由泰康人寿旗下的全资子公司泰康之家投资运营，打造中国高品质医养连锁机构。采取期权与现货两种方式进行销售，通过销售“幸福有约综合养老计划”或是选择入住后根据需求的不同支付不同的入住费用及押金的形式进行入住。针对CCRC模式对老人自理能力的区分为老人提供不同的居住区域，分自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓从而为老人提供不同程度的生活照护。

武汉合众优年养老社区依旧是建立在美国CCRC持续照护基础上的，针对不同年龄阶段提供不同选择的照护系统性服务的一种养老地产形式。是国内首个实物养老保障计划。采取“保单+实物对接”的形式，为城市中中产阶级养老市场提供一种选择方式。客户入住费用包括入门费用、每月租金以及日常服务费。合众人寿提供三种保险产品供客户选择并按月缴纳保险费用，等到保险合同约定年龄后，客户可以以较为低廉的价格缴纳租金并根据市场情况支付服务费进行入住。

台湾长庚养生文化村。这种模式是政府将土地作为福利低价划拨建立，以平价为老人提供居住服务。此项目设立在台湾桃园县，离市区不远并于早晚各提供一班往返台北的免费班车。户型提供一室一厅46平与一室两厅73平两种选择。居住人员需满60岁并持有长庚医院开出的身体健康证明。小区对面即为医院，能为居民提供紧急救护并为居民提供全方位的照护服务。老人可选择租住或是购买入住，但所购房屋不可作为遗产，老人在选择不住后需将房屋捐赠回村子。其居住费用项包括入住保证金、管理费水电费、其他服务费等。

4. 推进山东省养老地产发展过程中可能的问题及解决思路探析

4.1完善顶层设计，科学引导养老地产发展

合理做好城市规划，选定合适区域作为推广养老产业发展的核心区域。充分考虑老年人的生活需求和休闲娱乐方式，选定合适区域进行规划。针对城市中老年人居住的集中区域加强医疗配套和日间照料中心的建立。

引导推动与国内外专业机构的合作与交流，引导有实力的开发商和保险资金介入养老地产的开发。借助其已有的资本资源和专业优势，帮助提升我省养老产业的发展水平和发展速度。

完善居家、机构多形式养老体系，延伸养老产业链，发展相关服务产品。在吸引外来劳动力的同时促进经济增长、就业增加，合理分担我省房地产业过剩的开发量。

4.2降低养老地产介入门槛，缓解行业性资金压力。

地产行业重资产的运营方式所带来的资金压力使得不少企业对养老地产的开发有所驻足。目前，万科、保利等大型地产商已展开养老产业发展计划并付诸实施。但未来的盈利走向仍然是困扰企业进入的巨大挑战。养老地产建设成本高、资金回笼慢使得以盈利为目的的企业无力将过多目光投向这里，同时，建设完成后企业还面临如何退出及专业养老设施运营和看护团队持续等长期性考验。

因此政府牵头推动，通过税收优惠、费用减免等政策推动有实力的开发商接洽合作或引导保险资金进入养老地产，使得高负债高周转的地产企业和手握大量现金流的保险企业可以优势互补，通过股权合作、股权投资或组建养老产业基金等方式形成战略合作。或是地方政府成立养老产业引导基金，通过对老社区闲置物业进行规划转型，新城区投资新建等途径，推动社区日间照料中心、诊所、康复医院的建立，推动养老地产发展升级。

4.3区分目标客群，合理选择养老地产运营模式。

养老地产项目的具体实施，需要对目标客群进行细分，合理确定项目定位。根据定位，结合具体项目资金、资源状况、环境特点、客群特征，选择对应的商业模式进行资金运作、规划设计及合理的后续经营管理模式及可能的退出机制。对于高收入人群，规划突出环境宜人和管理服务人性化的“高端一站式养老社区”。针对中低收入客群，采用混合式住宅或在普通住宅区配建日托所的方式，建设“中端居家养老社区”。

4.4制定行业标准，保障养老地产健康发展。

目前，養老地产作为一个地产业新分出的热点产业，在政策标准方面尚不完善。如何统筹在城市规划过程中增加养老配套功能，对养老社区和社区医院进行规划，以及如何制定建设标准，对配套医疗、物业、介护人员数量及水平等来进行规范都还值得商榷。

因此针对养老社区的周边配套在合理规划的同时要按规定及时配备，加大对社区医院的配套支持。对护理服务制定统一的行业标准。对介护人员进行统一的入职培训并要求持证上岗，在就业方面对护理专业的学生有所倾斜并给予鼓励政策。对养老地产的后续发展提供保障支持。

参考文献

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