国有企业闲置房产租赁管理研究

张国卿

摘要：进入新的发展时期以来，随着改革改制和产业结构调整的不断深入，部分国有企业原本用于生产、经营、办公和生活等用途的房产闲置下来，由于国有产权对外转让必须进场交易，且在当前市场环境下，持有房产比出售更为合适，为进一步加强和规范国有房屋资产管理，盘活企业闲置房屋资产，进一步提高房产资源利用效率，通过将闲置房产租赁处理是目前国有企业加强资产管理，盘活存量资产，规范资产处置行为，提高资源利用效率，实现国有资产保值增值，获取收益最大化的有效方式。

关键词：国有企业;闲置房产;租赁管理

前言：闲置房产不仅增加了企业在物业管理上的工作量，同时还增加不必要的维护、修缮成本，还带来了一定程度上的安全隐患，自《中华人民共和国企业国有资产法》和财政部《行政單位国有资产管理暂行办法》《事业单位国有资产管理暂行办法》等有关规定的颁布以来，从确保国有集体资产保值增值，提高经营效益，促进廉政建设，确保国有资产维护的安全性出发，同时为更好地规范和完善行政事业单位和国有集体企业资产物业租赁行为等管理思路指导下，通过市场化运作手段将国有企业的闲置房产对外出租是促使国有资产保值增值盘活利用的较好方式。本文就国有企业闲置房产的租赁管理和风险管理提出几点建议。

1.闲置房产租赁管理的策略

1.1对项目进行精准定位

按闲置房产所属区域的不同进行前期的判断与分析定位工作，区域位置决定租赁价格，根据地理位置和环境的不同分为几大区域，其一是位于商业繁荣，人口稠密，交通便利的城市或县城的中心热闹繁华的商业地带;其二是次于城市或县城中心，但属于政府着重打造或是近年形成的新的商业分类市场，虽比不上闹市中心的繁华，但也交通方便，被社会广泛认可的区域;其三是城乡结合部的郊区，新的经济开发区，电商物流中心，高校片区以及各大汽车站高铁站等;其四为城市或县城的延伸路线以及乡镇中心地带等区域。

1.2进行精确定价

对闲置房产有了精准的定位之后，就要安排相关的专业人员针对房产所属区域周围的房屋租赁市场进行全面详细的调查，重点调查与闲置房产大体结构面积相似的市场租金价格，具体到物业管理费，停车位情况，相关的费用等，根据周边房地产租赁市场调查数据，进行精准测算和横向比较，在充分考虑资产价值和物业服务成本等因素的基础上，初步拟定项目对外租赁价格，并呈报企业相关领导供决策参考。

1.3对合作伙伴的选择

选择合适的途径将房产项目对外出租的信息传播出去，首先要遵循公开化，透明化的原则，一是可以通过利用广播电视媒体投放广告的形式，二是可以积极利用新媒体如微博、抖音、快手、微信公众号等定时推送，还可以采用网上公开招标的形式，以及群发短信，公司电子滚动广告屏和朋友圈等多种形式广而告之，通过各种方式使社会各界人士知晓招租信息，并积极寻找有意向合作的优质客户，如银行新建网点、保险公司、信用卡中心等有保障、有信用、会经营的股份公司或民营公司。对有意向看房的单位或个人建立客户数据，安排专门的人员将项目详细情况如结构布局，建筑面积，物业设施，出租价格等做出详细的介绍，对双方需要履行的义务等一一说明，为进一步的合作奠定基础。

1.4诚信合作，完善合同文本

租赁双方本着诚信合作的原则，对租赁条款涉及的租金、期限、付款方式、违约条款等开诚布公重点讨论，企业首先规范合同的谈判、起草、审批、签订、履行等一系列流程，制订租赁合同标准文本并完善合同条款，将能够预计到的情况尽可能在合同中全面体现出来，同时为了出现推诿扯皮现象，要杜绝与租赁无关的合作，拒绝以其它条件代抵租金，为严防腐败和暗箱操作，要对项目参与人员签订“廉政风险点及防控责任书”。

1.5定期回访，合作共赢

本着合作双方自愿、平等、互利的原则，按照合同约定的条款，明确双方行使的权利和履行义的务，加强合同约束，明确具体项目执行责任人对租赁项目进行定期回访，及明了解租户的经营发展状态，保证项目各项物业功能正常使用，防止租户找理由延迟或拖欠租金，对回访中发现的问题及时上报领导层，避免租户欠费给企业造成损失;在提供方便，减少摩擦，有偿服务的前提下，为优质的租方提供质量良好的经营平台和满意的物业服务，也可根据现场物业实际情况，采取必要的延伸服务和正面激励措施，相敬相容，精诚合作，建立良好的租赁友谊;对违反合同约定，逾期不交纳费用的租房，要及时清退，并诉诸法律程序，将企业损失降至最低。

1.6安全生产与应急预案

将安全生产作为合同的一部分，对用电安全，经营范围等做出明确规定，租户入场装修时不得擅自破坏房屋的主体结构，违章搭建，不得从事与经营范围无关的生产经营活动，并要建立起安全生产管理员联系制度，建立应急防火、防盗、防爆、防灾等应急方案，定期与租户进行安全沟通，强调安全生产的重要性，将风险隐患控制到最低。

2.房产租赁的风险防范策略

2.1加强内部管理

房产租赁管理是项系统工程，从流程、台账、监督等三方面进行系统管理;企业内部首先要建立相应的内控制度，根据实际情况将租赁范围、用途、价格、租金、押金、履约保证金等编制成租赁计划，制作移交清单;保留好与承租方的谈判书面记录，签订相应的廉洁从业责任书、安全协议等附件，进一步加强合同主体审查，重点在承租人的资信和履约能力调查，签约时可要求承租人提供相应的营业执照、税务登记证、组织机构代码证和最近一期的资产负债表、损益表。要保证标准合同使用率、合同的送审率、法律财务部门的审核率全面达标;同时要做好合同的解除权;租赁结束收回房产时先根据清单核实相关内容，将原移交清单与承租人编制的移交清单进行比对，然后双方当面进行实物清点、验收或试运行;台账管理方面要建立承租人的相关档案，如租金收取情况，租金支付记录等信息档案。

2.2建立风险识别与防控体系

定期对出租房地产进行查验，从风险发生的环节或领域等角度出发，监督承租人按合同约定使用租赁房地产，记录查验过程和结果，对发现的异常情况和存在安全隐患和违法违章活动及时提出整改要求，责令承租单位整改或及时向有关部门报告，发现存在较大风险时要采取补救措施或是及时终止租赁合同。

结束语：国有企业闲置房产租赁是一种基于市场化管理的新思路，对确保最大程度地保障国有资产的安全运行和保值增值具有重要意义，企业根据体制机制的变化，及时修制定相应的管理制度、流程，规范企业管理部门及各单位的管理职责，积极拓展思路，拓展盘活资产为企业创效的渠道，激发面向社会进行租赁、合资、融资经营业务的积极性;同时能有效的防止企业国有资产流失，杜绝国有资产被变相私租私用现象的发生，更好的提高企业的经营管理水平，为企业带来可观的经济效益，实现双赢。

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