个人住房抵押贷款证券提前还款风险研究

朱东可

摘 要：住房抵押贷款证券化在盘活银行资金的同时也带来各种风险。以“邮元2014-1”个人住房抵押贷款证券化产品来讨论抵押贷款证券的提前还款风险问题。在介绍“邮元2014-1”产品基本情况的基础上，用多元线性回归的方式实证分析了房价、利率、债龄和季节这四个因素对提前还款率的影响。并在此基础上提出了住房抵押贷款证券提前还款风险管理的对策。

关键词：“邮元2014-1”；住房抵押贷款证券；提前还款风险

中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2019.32.052

1 引言

随着我国房地产业的良好发展，我国的个人住房抵押贷款规模越来越大，逐渐成为商业银行的主要业务来源。个人住房抵押贷款虽然给商业银行带来了一定的利润，但是其贷款金额比较大而且贷款时间较长，占用银行大量的资金，“长贷短借”的这种形式造成了银行资金期限失配的问题，不利于商业银行有效的控制风险。在这种局势下，个人住房抵押贷款证券应运而生。

个人住房抵押贷款证券最早起源于美国，它可以将期限较长、风险较小的抵押贷款通过证券化的形式转化为能够被投资者所接受的合理证券。一方面缓解了商业银行期限失配的问题，盘活商业银行的资金，减少商业银行的风险；另一方面也为投资者提供了一種良好的投资产品，加速了金融市场的流动性。但是个人住房抵押贷款证券化作为一种金融产品也存在着风险，包括利率风险，违约风险以及提前还款风险。而利率风险以及违约风险在一定程度上是可控的，通过一定的政策和机构可以有效的进行把控，但是提前还款风险确受到贷款人的一些主观行为影响，在一定程度上比较难以控制。同时抵押人提前还款行为的发生会影响到个人住房抵押贷款证券的现金流的状况，进而影响抵押贷款证券的定价问题以及投资者的收益，会对整个金融市场产生影响。因此，研究个人住房抵押贷款证券的提前还款风险，了解其具体的影响因素，可以在一定程度上有效预测抵押贷款证券现金流的状况，为维护金融市场的稳定性保驾护航。

2 “邮元-2014”抵押贷款证券产品的基本情况

2.1 发行情况

“邮元2014-1”个人住房抵押贷款证券化项目的发起人是邮政储蓄银行，总销售量为68.14亿元人民币。证券采取内部分层设计，主要包括优先A级、优先B级以及次级，各自所占比重分别为88%、7%和5%。其中优先A级证券和优先B级证券均采取公开招标的办法在银行间债券市场上进行公开销售。从付息方法上来看，优先A级证券和优先B级证券采用浮动利息的付息方式，即基准利息与基础利差的和，次级债券无票面利息。在证券本金按月归还次序上，按照优先A级证券，优先B级证券和次级证券的顺序一次归还各级债券本金。由于不论是优先级A级，优先级B级还是次级证券都采用的是过手摊还型偿还方式，都导致投资者收到的现金流不稳定。

2.2 基础资产风险概况

“邮元2014-1”的基础资产为抵押贷款，这些基础资产来源于邮政储蓄银行发行的236800笔抵押贷款。截止至发行日，未偿还的本金总值为68.14亿元人民币。在未偿还本金中，郑州贷款余额占比21.72%，杭州占比20.84%，重庆占比119.66%，深圳占比17.86%，成都占比14.1%，广州占比9.87%。住房抵押贷款基础资产相对比较集中，因此如果相关城市的房价有大幅变动时，就会影响整个资金池的稳定性。在房屋评估价格范围中，“邮元2014-1”个人住房抵押贷款基础资产池中，50万以上的贷款金额所占的比重达到66.25%，100万以上的贷款金额所占的比重达到25.79%。贷款金额越大，借款人就会面临的比较大的还款压力，提前还款的可能性就会越大。从贷款的剩余期限上来看，剩余期限120个月以下的占比仅为15.85%，剩余期限180个月以上的比重达到60.56%。由此可见“邮元2014-1”基础资产池中贷款金额偏大，还款剩余期限偏长，有可能会面临较大的提前还款风险。

3 提前还款风险产生的理论分析

提前偿付风险归根结底是源于借款人的提前还款行为，本文在借鉴相关学者研究成果的基础上，从再融资需求，住房周转需求，社会心理因素理论上分析提前还款行为产生的根源。

3.1 再融资的需要

再融资需求是指，面对市场利率不断变化的情况，消费者会改变原来的资金渠道而选择其他利率水平的资金渠道以满足自己的需求。对再融资需求影响最大的是利率水平的变化。消费者在签订购房合同时会有一个贷款利率，在固定利率抵押贷款的情况下，随着市场利率的波动，会存在市场利率低于合同利率的情况，这时候消费者可以通过其他渠道获得利率更低的资金去偿还住房抵押贷款的剩余资金以节约利息成本，这对消费者来说是经济的。目前我国实行的是浮动利率，住房抵押贷款的利率会随着市场利率进行波动，但是抵押贷款利率的调整是在一年后进行调整的，因此会存在时间差，这也会影响消费者的提前还款行为。

3.2 住房周转的需要

住房周转需求主要分为两个部分：一方面房屋是作为一种生活必须的消费品，具有强大的刚性需求；另一方面它也有投资品的作用会吸引资金充足的消费者进行投资购买。刚性需求受到消费者自身生活需求的影响比较大，例如工作地点的变化或者是家庭人口的增加，都会引发消费者进行二次甚至多次置业，而二手房的交易和买卖的规定导致房屋交易必须还清抵押贷款，由此会导致住房抵押贷款提前还款的风险发生。但是这一方面主要是受到消费者主观行为的选择，无法准确的进行定量描述。另一方面是投资性需求，投资性需求受房地产价格波动比较大。随着住房价格上涨，这一部分购房者本着保值增值的目的通过提前还款以方便快速出售手中的房屋，这时提前还款行为就会发生，从而会导致抵押贷款证券的提前还款风险增加。从这一角度来讲，住房周转需求中的投资型消费者的提前还款行为受到房价的影响比较大。

3.3 社会心理因素

社会心理因素的范围比较广，主要是受到消费者的主观心理状况的影响。在我国传统观里，“无债一身轻”的社会心理还是受到很多人的推崇。一方面面对巨额住房抵押贷款，消费者在心理方面有一种压迫感，因此在收入增加或者手头资金充足的时候，会选择提前还款以释放压力，加速提前还款风险产生。另一方面，社会心理因素也会影響消费者对待债龄的态度。受到传统“无债一身轻”的社会心理的影响，面对时间较长的抵押贷款，消费者压力很大，因此一有机会，就会提前还款以缩短债龄，寻求心理的安慰。而债龄较短时，其心理压力比较小，就不会急于提前还款，抵押贷款证券的提前还款风险就比较小。

4 “邮元2014-1”提前还款风险的实证分析

4.1 “邮元2014-1”提前还款率的测量

对个人住房抵押贷款提前还款风险有效管理的前提是需要明确其提前还款情况。本文用SMM提前偿付率的测算方法测算“邮元2014-1”的提前还款率以此来揭示该产品的提前还款情况。本文提前还款率测算的数据由“邮元2014-1”住房抵押贷款证券第1期到第50期受托报告整理得来的，提前还款率的如表1所示。

由上表我们可以看出，“邮元2014-1”第一期推出时，提前还款速度最高，达到3.15%，该抵押贷款证券在以后的时期里一直保持平稳波动的变化趋势，波动范围基本上保持在0.37%到1.77%的波动范围。通过变化趋势的分析，发现“邮元2014-1”产品波动的峰值点基本上出现在受托报告的9-11期、21-23期、32-34期以及45-47期，其对应时间为每年的春季左右。由此可以看该产品的提前还款明显受到季节因素的影响，在每年的春季提前还款率有上升的趋势。

4.2 “邮元2014-1”提前还款风险影响因素实证分析

4.2.1 指标选取

该部分主要是检验哪些因素对提前还款风险起关键作用以及各因素对提前偿付率的影响有何不同，参考以前相关学者的研究，我们在此主要是选取多元线性回归的方式测算“邮元2014-1”提前还款率与各影响因素之间的关系。在变量选取部分，结合以往学者外部经济特征维度，房屋特征维度，抵押贷款特征维度和借款人特征维度四个维度的分析和数据的可获得性。在此我们主要是选取5年期中长期贷款的利率（X1）、加权平均住房销售价格环比指数（X2）、债龄（X3）以及季节（D4），这4个具有代表性的因素作为自变量，单月提前还款率（SMM）作为因变量，进行实证分析。

4.2.2 模型的选取及检验

在此我们主要是选择

（1）方程显著性检验。

回归结果显示，方程的拟合优度R2=0.92，调整的拟合优度为0.89，说明方程的变量之间的相关关系是显著的在方程的整体显著性检验中，在F检验中，F=31.7>F0.01（k-1，n-k）=F0.01（4，11）=5.67，方城整体通过F检验。说明这四个影响因素都能显著的解释SMM的变化，显著水平较高。

（2）单个回归系数显著性检验。

查阅t检验相关表格可以得到，样本n=16，a=0.1的t统计量tα2（n-k）=t0.05（16-5）=1.363.自变量X1，X2，X3，D4都通过t检验，说明其对因变量SMM有显著影响，存在相关关系。

因此，最终的回归方程为

lnSMM=-10.838-0.258x1+0.8x2+0.027x3+0.159D4

4.2.3 结果分析与讨论

多元线性回归模型整体上有比较好的拟合优度，而且无论是从整体上还是单个变量都能通过显著性检验。说明方程的模拟程度还是非常好的。

从回归系数的符号上来看，利率的回归系数符号为负，说明利率与提前还款之间存在着负相关关系，随着贷款利率的增加，提前还款风险是会降低的，而利率的降低则会增加抵押贷款资金池提前还款的风险。房价的系数为正，说明随着房价的升高，提前还款的速度会增加，这与购房者投资性需求是紧密相关的。房价的增加会引发投资性需求的购房者进行房屋交易，房屋周转需求增加从而引发抵押贷款证券提前还款的风险增加。债龄系数也为正，说明债龄与提前还款速度之间是正相关关系。受到“无债一身轻”传统观念的影响，抵押贷款债龄越长的贷款者越倾向于提前还款。在季节因素方面，从上文的分析了解到，春季是“邮元2014-1”抵押贷款证券提前还款的高峰期，而方程模拟的季节因素符号也为正，印证上文的分析。

从回归系数的绝对值来看，房价水平的回归系数的绝对值最大，说明“邮元2014-1”抵押贷款证券的提前还款风险受到房价波动的影响最大，影响程度第二的是利率，这说明市场宏观环境对“邮元2014-1”提前还款的风险影响也比较大。影响程度第三的是季节因素，最后是债龄。说明“邮元2014-1”抵押贷款证券作为资产证券的一款产品，受到经济市场以及房地产市场的影响最大，季节和社会因素对其影响比较小。

5 个人住房抵押贷款提前划款风险管理措施

5.1 制定入池贷款标准，适当缩短抵押贷款剩余期限和余额

在产品分析部分指出住房抵押贷款资产池抵押贷款余额较高、剩余期限较长等特征而这些都会提高提前偿付风险。因此，在选择入池贷款的基础资产时，一方面要制定严格的标准，约束贷款金额和期限，对入池贷款标准要向适当缩短抵押贷款剩余期限、缩短抵押贷款余额方向改进。另一方面，合理设置资产池组合，将资产池内不同期限和不同贷款金额进行分档，不同类型的资产其发生提前还款的时机和可能性不同，这样可以有效规避大规模和集中性的提前还款行为，将提前还款风险分散化。同时依据降低提前还款风险的投资目标设计证券化产品，在基础资产池的现金流分档设计上，应关注可以保证提前偿付风险条款设计。

5.2 稳定利率和房价，建立提前还款率动态调整模型

从回归结果可以看出，利率因素对住房抵押贷款证券基础资产池的状况有显著的影响，房价因素对产品提前还款率起到推波助澜的作用。因此，考虑到我国住房抵押贷款向固定利率抵押贷款发的趋势、房屋价格持续走高并趋于稳的预期，从协调借款人成本与收益的角度，商业银行及有关的监管部门应当综合考虑利率、经济水平以及房价等因素建立起提前还款率动态调整模型，灵活地监控借款人偿付成本，达到防范风险的作用。商业银行及证券机构应该密切关注产品的提前还款风险，建立预警机制，设置预警范围，并且设置应急方案。特别是在利率波动和房地市场活跃时期，加紧对提前还款风险的监控，调动相关部门和资源，调控利率，稳定房价，使个人住房抵押贷款证券的提前还款风险维持在可控范围内。

5.3 兼顾季节效应，做好防范措施

“邮元2014-1”抵押贷款证券提前偿付率存在明显的春季效应，这是由于借款人在春节前获得大量的奖金及津贴收入，在春节过后将大量的剩余资金进行提前还款所产生的季节效应。季节效应并非只属于本产品独有的特征，同样存在于其他住房抵押貸款证券化产品的运作中。针对个人住房抵押贷款的存在的季节效应，有关部门更应该提前了解抵押的贷款的季节特征，研究其发展规律，有效的预知住房抵押贷款证券的发展趋势，在敏感时期有效的加强监控，提前采取应对措施，降低住房抵押带看证券提前还款风险。季节效应本质上是由借款人的主观意愿所决定的，与借款人的个人特征有着密切关联。因此有关部门在选取资产池的抵押贷款时，要有效监控贷款人的具体个人情况，对借款人的具体特征进行分类整理，了解借款人的具体特征，可以有效的分散并降低提前还款风险。

参考文献

[1]李新平，邓琳，闫妍.个人住房抵押贷款的居民提前还款行为分析与RMBS定价问题研究[J].管理评论，2018，30（07）：2633.

[2]刘迁迁.我国个人住房抵押贷款证券化产品提前偿还及定价研究[J].商业研究，2016，（07）：4248.

[3]乐源，费圣达.我国住房抵押贷款证券化提前偿还风险分析与对策研究[J].华北金融，2015，（05）：48+13.

[4]谢明星，沈佳磊.个人住房抵押贷款提前还款风险及其影响因素分析[J].知识经济，2013，（03）：94+96.

[5]刘洪玉，孙冰.个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究[J].同济大学学报（自然科学版），2007，（01）：124128.