论买卖不破租赁原则以及承租人的优先购买权的法律适用

黄辉

摘 要：在商品房买卖合同中，通常会出现出租人把已出租的房屋出卖给第三人（又称买受人）的情形，在承租期内，买受人的权利如何保护？承租人的权利如何保护？本文通过案例探索法律如何规定，对买房人和承租人的事实与法律意义。

关键词：买卖不破租赁;承租人的利益保护;买受人的利益保护

案情介绍：2011年2月5日，朱某把位于某街一栋两层临街的房屋租给赵某，并签订了《租赁合同》，合同约定：租赁期限为三年，从2011年2月5日到2014年2月4日，期限届满，若需要续租，另行签订合同，每年租金10万元，承租人需一次性支付给出租人。2012年10月10日，朱某因资金紧张，把已出租的房屋卖给夏某，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：购房款为180万元，交房日期为2012年12月31日之前，朱某也告知购房人夏某，该房已出租给赵某的事实。商品房买卖约定的交房日期已到，卖房人朱某和购房人夏某要求承租人张某搬走，并说，把后期房屋的租金退给赵某，房屋已卖给夏某，夏某系房屋的所有权人，夏某有权决定不租给赵某，夏某的主张是否符合法律的规定？赵某说，根据《租赁合同》约定，他承租的房屋租期未满，他不能搬出，搬出就是损害的他的合法权益，在这种情形下出租人的行为构成违约，需承担违约责任，承租人的权利如何保护？

第一，本案涉及《商品房买卖合同》的房屋买卖的《房屋

租赁合同》中租赁法律问题，租赁合同优先还是买卖合同优先？从本案来看，租赁合同签订的时间早于买卖合同，租赁合同于2011年2月5日签订，卖方日期为2012年10月，我国的《合同法》和《民法通则》等法律并未并未规定买卖合同优先还是租赁合同优先。

第二，出卖人已经和承租人鉴定的《房屋租赁合同》约定已经出租的房屋是否可以自由出卖的法律问题。出租人对于房屋出租后，把房屋卖给他人是否要通知承租人，是口头通知还是书面通知等。根据 最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条之规定：出租人出卖房屋，应当提前3个月通知承租人，对于通知的方式，法律并未作明确约定，既可以口头通知，也可以书面通知，只要通知到承租人即可，事后可以举证给予证实。

第三，承租人对承租的房屋享有什么权利？承租人是否享有优先购买权承租的房屋？根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条之规定：承租人在同等的条件下（通常指的是同等的价款）享有优先购买权，出租人未按此规定出卖已出租的房屋的，承租人可以向法院提起诉讼，请求法院确定出租人与他人的房屋买卖合同无效，保护自己的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第230条之规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内（通常指的是3个月时间）通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。另外，根据《中华人民共和国合同法》第229条之规定，租赁物在租赁期间内发生所有权（出卖给他人的情形）变更的，不影响租赁合同的效力，对租赁合同没有影响。这说明，租赁合同继续有效，不因房屋出卖影响承租人的利益，这样有利于保護承租人的利益，同时保证交易安全，这体现了租赁权优于房屋买卖的效力。

本案例就是关于在房屋买卖过程中《买卖不破租赁》的法律规定，所谓房屋买卖不破租赁是指出租人把已出租的房屋卖给第三人时，原来的租赁合同继续有效，应按原来的租赁合同继续履行，只有当租赁期限届满时，买受人才可以享受权利，才可以要求承租人搬走或继续租给承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，这充分说明，法律是优先保护承租人的合法权益。但请求确认出租人与第三人签订的《房屋买卖合同》无效的，人民法院不予支持。该条的意思是出租人与买受人签订的《房屋买卖合同》是有效的，但不能损害承租人的承租权，如果损害承租人的权利，要承担赔偿权利。同时，该解释还规定，关于出租的房屋，出租人与抵押权人签订的 《房屋抵押合同》是否对承租人有影响的法律问题，根据第《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》二十二条之规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内（通常是三个月时间）通知承租人，承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权，即承租人优先购买权丧失。

承租人的优先购买权是否有限制的问题？出租人享有优先购买权的限制条件，出现下列情形时，承租人的优先购买权丧失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持，即承租人的优先购买权，出现以下情形时而丧失：（一）房屋共有人行使优先购买权的;（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。出现以上情形，可以对抗承租人的优先购买权。

综上所述，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的条文对承租房屋的规定主要体现公平的原则，不仅涵盖在什么情况下保护承租人的利益，也规定出卖人的自由权及利益保护，还规定购买者的利益的保护，其目的在寻求多方利益的平衡，保护交易的安全，维护市场的秩序，体现社会主义法治经济精神。

参考文献

[1]季金华《买卖不破租赁原则限制适用条件分析》，载 《政法论丛》 2016年第四期

[2]《合同法新论总则》 中国人民出版社2004年版 第27 28页。

[3]《法的价值论》法律出版社1999年版 第620页。

[4]王泽鉴 民法学说与判例研究 中国政法出版社 2005