"营改增"下保利地产企业土地增值税筹划研究

梁馨月

摘 要：营改增政策的初衷是为了降低企业税收负担。但是每个企业如何切实实现减负目标是值得我们探讨的。在营改增政策下，房地产企业如何做好税务筹划，最终达到降低成本的目的，并借此取得长期竞争优势，这无疑是房地产企业获得持续发展的关键。同时，随着近年来房地产行业的宏观调控政策不断创新、力度不断加大，房地产企业面临的经营危机也不断增加。在此双重背景的影响下，研究房地产企业的纳税筹划具有积极意义。本文以营改增政策实施前后房地产企业的税负变化为研究对象，探讨房地产企业如何恰当实行纳税筹划。

关键词：营改增；房地产；纳税筹划

前言：营改增政策起始于2016年5月1日，是国务院做出有关房地产行业、服务业等多行业范围内有关税制改革的重大决定。营业税改增值税，简称“营改增”。在实施营改增政策之前，营业税和增值税同属于流转税种；但二者有明显的区别之处：营业税存在重复征税的问题，而增值税在某一征税环节征收时仅仅针对在此环节中增值部分进行征税，刚好避免了重复征税问题。这也体现了营改增政策出台的目的---降低企业税负，并借此获取竞争优势，最终实现企业的可持续发展。

“营改增”政策的实施对于第三产业中的各个行业影响极为显著。作为第三产业中流砥柱，房地产行业不可避免地深受此次政策的影响，主要体现在两个方面：一方面，房地产行业自身周期长、资金需求量大；另一方面，基本上各种税种均在房地产行业有所涉及。

一、保利房地产简介

保利地产最早于1992年成立。伴随着时代发展的步伐，保利地产逐步扩张自己的帝国版图，逐步形成五位一体的商业格局，即聚集地产、商业、酒店旅游、文化艺术、工业&信息于一身。截至2017年底，保利地产总资产约7000亿元人民币。宝龙地产是由地产、商业、酒店旅游、文化艺术所构成的集合体。

二、“营改增”对保利房地产公司财务影响

（一） “营改增”对公司税负的影响

从表2.1中可以看出，在“营改增”之前，营业税是保利地产缴纳的主要税种；随着“营改增”的实施，营业税比重逐步降低，增值税比重逐步上升，代替营业税成为主体税种。依据测算结果，保利地产近三年的纳税支出逐步增加，2017年总体税金及附加相较于2015年增加29，975.97万元，上升幅度为2.47%，其中近三年的营业税分别为649，824.81万元、639，072.27万元和258，065.92万元；近三年的土地增值税分别为477，803.71万元、728，952.12万元和821，787.28万元。同时，本文关注到近三年营业收入分别为：12，342，878.42万元、15，475，213.81万元和14，615，499.63万元。细看2016年各季度营业收入情况，可以发现在 “营改增”初期实施时，保利地产2016年第三季度营业收入出现小幅度下降，可能是刚实行了税制改革，销售商品房收入被动调整所导致的。

（二）“营改增”对相关财务指标的影响

1.偿债能力指标影响分析

近三年，保利地产的流动比率一直固定在 1.73-1.78的范围内，速动比率在 0.23-0.57的范围内，资产负债率小幅变动，始终保持在75%左右，说明保利地产长、短期的偿债能力比较稳定，不会存在某一年度经营风险剧增的情况。仔细分析可以发现，保利地产在“营改增”实施后，税金及附加占本年营业收入的比重逐步下降，即整体税负有所下降；从近三年的数据趋势来看，流动比率和速动比率提高、利息保障倍数降低，可能是由于保利地产存货大幅度增加，应收账款也较以前有所增加所致的。

2.营运能力指标影响分析

最近三年，保利地产存货周转率基本处于较低水平，但固定资产周转率和应收账款周转率明显较大，这是由于营业收入近年来居高不下导致的。在实施“营改增”政策以后，可以看出固定资产周转率下降，但是始终处于高水平状态。根据应收账款周转率逐年上升，且始终处于较高水平，说明保利地产注重应收账款管理，能够较好控制本期的可控现金流。

3.盈利能力指标影响分析

根据上表，很明显发现在实施营改增政策之后，保利地产的营业收入出现下滑趋势，主要原因是营改增及项目结转区域结构变化。净利润增长率波动较大，其原因可能是在“营改增”政策实施后，企业加快应收账款的收回，使得净利润逐年上升，但上升幅度相对缓慢。

综上上述，本文可以得出 保利地产在“营改增”实施后实际税负降低，营改增政策有效。

三、保利房地产纳税筹划的启示

（一）具备全局观，紧跟政策步伐

尽管土地增值税相关的政策变动较大，但是房地产企业也应及时地针对政策变化迅速做出反应， 及时储备相关人才、解读政策，最终拟定恰当的纳税筹划计划。 考虑到土地增值税清算政策目前尚未完全清晰明确， 各地税务机关政策解释口径和执行力度均有所差别， 企业有关从业人员应当主动与税务主管单位进行沟通，因地制宜、因时制宜地与项目当地的实际情况保持不脱节、不落伍，避免出现与纳税筹划较大的偏差。同时，房地产企业要拥有全局观，做好各个部门之间的职责分离的同时，也要注重其相互之间的协作，以期实现1+1>2的效果，切实降低税负。

（二）主动强化土地增值税清算工作

尽管房地产企业的土地增值税清算往往比较困难，正因为如此，房地产企业更应该迎难而上，主动强化这方面人员的培养，积极主动地配合税务机关。虽然土地增值税是针对增值部分进行征税， 从税收原理上来看其税负应是不易转嫁， 但目前土地增值税的纳税模式一般是预征形式，在预征模式下，土地增值税日益具备了间接税的功效。 由于预征一般是在房地产所在地税务主管机构缴纳土地增值税，但是清算环节则可以向房地产公司所在地税务主管机构缴纳，这就会造成有些地区出现预征情况较多，但是清算确很少的情况。在这种情况下，土地增值税的间接作用明显。这也就为房地产企业的纳税筹划提供了可操作的空间，同时也可根据间接税的税负转移特点进行合理定价。

（三）选取合理的筹划方法

考虑到整个房地产行业固有的长建设期、众多环节， 除此之外土地增值税这个税种自身计算复杂，很难保证所有房地产企业的纳税筹划意识强。尤其是对于中小型房地产企业而言，自身主动强化纳税意识是迫切的；但针对纳税筹划，从外部或内部自己来进行纳税筹划又是不太现实的。

當前房地产开发的综合利润率趋于下降， 更凸显了成本管控的重要性， 积极开展纳税筹划是合理利用政策规定的优惠空间， 节约成本、 提高利润的有效策略。 房地产开发企业应当强化对税收政策的分析， 掌握好普通标准住宅免税、 利息支出不同扣除方式的差异、 房地产开发费用与开发间接费用的区别、 其他扣除项目优惠、 股权收购等方式方法， 从而在合理调节销售收入、 合理划分开发成本和期间费用以及合理利用特殊项目三方面中找到适合自身的税收筹划方法。

结语：

本文是以营改增政策实施前后房地产企业的税负变化为研究对象，探讨房地产企业如何恰当实行纳税筹划。本文的不足之处在于，文章内容方面，限于写作水平，有一些可以改进的地方，如财务指标的选取方面，可以更加细化，加入更多的财务指标，这样有可能得出与现在不同的结论；此外，限于数据不易查找，特别是非财务数据，很难找到有权威性的非财务数据，否则可以使本文更完善，希望通过本文介绍，能为国内企业纳税筹划提供一些参考。

参考文献：

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