司法拍卖的商品房是否受限购政策调整

张冰 天津金诺律师事务所 天津 300042

一、限购政策及司法拍卖的法律依据效力等级分析

笔者以天津市2017年3月出台的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》为例.该文件发布主体为天津市人民政府办公厅.我国《立法法》明确规定,省、自治区、直辖市及设区的市的人民代表大会及其常务委员会可以制定地方性法规;省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府可以制定地方规章.显然,天津市人民政府办公厅并不属于《立法法》中规定有权出台法规和规章的行政主体.因此,天津市人民政府办公厅出台的限购文件不属于行政法规或地方规章.且从该限购文件的性质来看,笔者认为可以视为具有临时性、管理性的行政文件.而人民法院司法拍卖房产系依据《民事诉讼法》第二百四十七条"……被执行人逾期不履行的,人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产……".也就是说司法拍卖依据的《民事诉讼法》是由全国人民常委会制定的法律.根据我国的行政法体系,我国是按照宪法、基本法、一般法律、行政法规、地方性法规和行政规章的法律位阶从高到低进行排列的.由此可知,依据《民事诉讼法》的司法拍卖法律位阶显然高于地方政府职能部门出具的限购政策.

从另一个角度来说,司法拍卖是基于法律、基于公权力行使的强制执行行为,不同于一般市场的自由买卖交易行为.限购文件是具有临时性、管理性的行政文件,是国家调控房价的一种政治、经济手段,其目的是为了慢慢退去热情的投资客对房地产投资的兴趣,让房子回归居住属性.因此司法拍卖产生与法律,受法律约束,不应受性购政策的影响.

二、实践中司法拍卖的商品房是否受限购政策影响,各地做法不一致

笔者采取电话询问方式向部分地方的不动产登记机构询问了解情况.北京、南京、广东的不动产登记部门反馈,司法拍卖房产是纳入限购范围的,规定竞拍方应符合城市限购政策,否则将不予办理产权登记手续.天津、山东、湖北、浙江目前尚未对司法拍卖房产采取限购措施.各地政府对于司法拍卖方式房产是否受限购政策影响看法不一.

三、实践中不动产登记机构不予配合办理拍卖房产过户手续的救济

2017年,网上流传一份江苏省高级人民法院《关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》,文中提到"近日,个别地方出台文件,要求司法拍卖也要适用限购政策.一些法院执行局机械套用,不经请示上级法院,在拍卖公告中做出司法拍卖房产也使用住房限购政策的特别提示,严重影响了司法拍卖成交率及司法财产的处置工作……".而与此同时,南京市房地产市场综合执法办公室发布的《关于明确〈关于进一步加强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》,明确司法拍卖房产是纳入住房限购政策范围的,购房者须具备购房资格.

一个是江苏省高院,一个是江苏省省会南京市房管局,两个机构对限购政策的态度截然相反.如果出现此类情形,对于拍卖成交人该如何救济?

我国对不动产权属认定采取登记要件主义,不动产物权的归属以不动产登记簿中载明的权利人作为不动产的所有权人.虽然不动产权利登记簿并非唯一认定物权归属的要件,但在司法实践中,如果不动产登记机构不予配合办理拍卖房产的过户手续,即使司法拍卖的买受人依据《物权法司法解释》的第二条的规定可依法取得房屋所有权,但因没有权利证书,则不便于不动产的再次交易.

因此,笔者认为解决司法拍卖房产与限购令的矛盾,首先需要地方政府在文件出台前进行必要的自查,并与法院之间充分沟通、协调.地方政府在出台限购政策文件前,可先通过法律咨询或者其合规方式审核拟出台的政策文件是否存在违反法律、法规的情形.必要时,还可以在文件出台前与当地法院进行有效沟通;其次,法院可以在具体司法文书中明确"拍卖房产不受限购政策影响,可依法办理不动产转移登记手续",以方便执行;再次,若不动产登记机构不配合办理司法拍卖房产过户手续,人民法院可以出具协助执行的裁定;最后,在穷尽前述方法无果后,司法拍卖的买受人还可通过行政诉讼方式进行救济.

综上,司法拍卖系依据法律而具有法律强制执行力,地方政府职能部门出具限购政策其目的是调解市场交易行为,具有临时性的特点.显然,司法拍卖的法律位阶高于地方政府职能部门出具限购政策涉,涉及司法拍卖的住房不应受限购政策的影响.在实践中,如果遇到地方限购政策超越法律规定,将司法拍卖房产纳入限购范畴,司法拍卖房产的买受人应积极寻求法院救济,通过法院强制执行措施办理不动产转移登记手续.但是,上述救济方法并非最理想的救济途径,权利救济过程中不仅消耗着买受人的精力与财力,也造成司法资源的浪费,导致司法与行政的内耗.因此,笔者呼吁,最高院应尽快出台相应司法解释,就限购令下的司法拍卖房产的解决办法给予规范.