CCRC养老模式特点及盈利模式分析

卞志成

20世纪末期，我国正式进入老龄化社会，且人口老龄化发展速度不断加快，有人调侃这是“银发浪潮”，面临着日益严峻的养老问题，我国也展开了对养老产业模式的探讨，加大了对养老产业的扶持力度。但是，现阶段我国的养老模式不够成熟，来自美国的CCRC养老模式在我国得到了推广。本文立足于CCRC养老模式特点，对其盈利模式进行了深入的分析。旨在探讨我国在CCRC养老模式的应用，有效解决和补充当前困扰中国老龄化的发展问题，改善我国社会的养老现状。[1]

一、CCRC养老模式概念

CCRC的全称是Continuing Care Retirement Community，指的是持续照料退休社区。美国老人住宅协会将CCRC定义成“一个组织对于随时间而有不同需求的年老居民持续性提供全面的住宅、生活服务与健康照护服务”，CCRC提倡“原居养老”的理念，是一种现代化的复合式的大型老年社区。在社区内老人的健康变化、自理能力等都会有相应的服务，且服务都是持续性的，能够实现自理、介助、介护一体化的全生命周期照护服务，让老人在较为舒适、熟悉的环境里面愉快生活，从心理慰藉到身体健康都能得到全面的照护服务。老人随着年龄的不断增长，生理衰退也在不断变化，从独立生活到辅助生活、专业护理生活的转变，都可以在CCRC社区中实现。[2]如美国太阳城是美国最大的持续照料养老社区之一，位于佛罗里达州坦帕市郊，占地10平方公里，入住居民平均年龄为75岁，成为美国开发老年社区的代表品牌，并已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区，其中占地面积在20平方千米以上的老年社区有亚利桑那州、加利福尼亚州以及佛罗里达州的太阳城。

二、CCRC养老模式的特点

CCRC养老模式通过对社区进行整合，利用城市的一些成熟结构，对基础设施建设进行优化，打造了资金较高使用率的发展模式。CCRC社区不同于传统养老护理机构只能满足老人基本生活和照护需求的现状，社区从客户需求出发，以定制化康养服务为核心，针对老年人对医疗、康护、社交、文化、娱乐各方面个性化需求，通过打造康养社区、康养酒店、康护中心、旅居度假等产品形式，为不同生活环境、教育背景各异、家庭状况和健康状况不尽相同的老年人提供高品质的康养生活环境和个性化、定制化的康养服务。

（一）CCRC社区设计更具灵活性、可拓展性

CCRC养老社区的人群面向自理、介助、介护等不同服务需求的老人，通过将生活、医疗、休闲进行定制化服务建立个人照护档案，来满足老年人多样化的生活需求，因此在生活环境设计上需要具有一定的安全性、适老性要求，能够使老人在生活各方面实现简易操作，同时各设施要有较高的辨识度和可达性。因此，社区在设计中体现了便利、实用、无障碍等原则，公共活动空间及居住空间更具有灵活性和可拓展性，需要满足老人需求和市场的变化。如考虑老年人身体的特殊性，房屋建设与室内设计都、使用了适老化的设计，将适老化理念渗透到了每个细节，目的在于让老人不用经过专门指导就可以使用室内的任何设施并通过设施设备弥补老人因身体功能衰退带来的不便，从细节处提升老人的生活品质。同时，CCRC 社区规划的产品如：房间数量、户型还要随着市场的变化和需求不断进行调整和迭代。在服务方面，也需要在同一个设施中可以有不同性质的转换，换言之就是弹性化设计。[3]

图1 CCRC 社区设计特点

（二）总体布局更具人性化

在CCRC养老社区，配置足够的医护人员满足社区健康保障、康复及院前急救功能。另外从CCRC的总体布局来看，独立单元、协助生活单元和完全护理单元都具有不同的特点，且是根据入住老人的普遍特征和需求进行专业设计。比如，在独立生活单元的布局中会加强建设老人的交流空间，最大化满足老人们沟通的需求。在协助护理单元也是以人性化、去机构化作为设计原则同时满足专业护理服务功能需要，每层都设立了护理站，给老人提供更加方便、舒适的生活方式，社区内设有专属的老年餐厅，为老人提供科学合理的营养膳食疾病餐等。社区针对一些生活完全不能自理的老人，更是加强了医护服务和专业医疗设施的建设力度。

（三）集中管理更为便捷

CCRC养老社区整体建筑多以多层的形式，色彩都是以暖色调为主。养老社区会考虑开发成本，整体规划布局较为紧凑。社区建筑的形式多以酒店公寓式的组织结构进行规划，低层通常为老年人的公共活动的场所，老人居住区按护理单元划分进行管理并设立照护站，照护站周边设置邻里中心加强老人之间的联系。可以说，集中护理的模式减少了老人的管理成本，也能让老人得到及时的照顾和护理。

三、CCRC社区盈利模式分析

CCRC社区的收入主要来源于一次性的会费和月度缴费收入，费用涵盖老人居住、设施使用费及按护理需求的服务费，社区收费通常不会涉及房屋产权交易。所谓会费，指的是入住CCRC社区的入门费，老人在入住时，需要一次性进行费用缴纳，美国的会费在20～100万美元不等，金额的多少是根据入住的房间户型、面积来决定。而月费则是根据护理的等级来确定。对于可自理的老人来说，收取的费用大约在每月3000美元，而一些协助护理型老人的月费则是4000美元，完全照护型老人的费用在每月5000～6000美元不等。我国养老产业处于发展的初级阶段，存在经验不足，不能完全照搬国外的经验，也可能会由于项目初期高额投资而出现回报周期长的局面。因此，我们在考虑到CCRC养老模式的盈利时需要思考以下几个方面的问题：

（一）普通社区与养老社区混合开发

混合开发的优点在于能够减少开发养老社区的投入资金风险和压力，可以让年轻人和老人生活在同一个社区，混合开发的社区中养老设施较为完善，能够更好地实现老有所养。

（二）优化养老社区周边环境

CCRC养老社区的地址可以选择在地价较低的郊区，有良好的自然气候和生态环境，大量园林景观和水系可以给老人营造出和谐的居住环境，距离城市也不会太远。不仅可以提高周边资源的有效利用率、增加老人居住的舒适度，还能进一步减少开发成本投入。

（三）物联网推动智能信息平台建设

互联网时代，可以开拓思维，将互联网思维运用到老年养老社区建设中，建立智能化的信息平台，更好地管理老年人的健康数据，从而有效地给老人提供更为科学的健康评估与保健，做到对疾病实现及时控制。同时物联网的运用，还能精准控制老年社区居住环境的温度和湿度，保持良好的通风和采暖，提高养老社区建筑的宜居性。

CCRC模式一方面实现了对老年人的健康管理，满足了不同年龄段的老年人的生活需求和医疗护理需求；另一方面通过入门费和月费、年费的形式获得相应的经济效益。此外还可以通过社区部分商业空间以招商租赁形式获取收益。但是由于CCRC模式在前期设施投入方面比较巨大，因此资金回笼会较缓慢，导致老人入住费用会有所增加，这就需要政府设立相应的养老保险投入给予支持。我国在开发CCRC养老模式的过程中，还要积极引进先进的管理模式和服务水平，积极塑造社会影响力和品牌形象，打破传统养老观念吸引更多的老人进入社区居住。

结语：CCRC养老模式体现的是一种全新的养老观念，满足了当前养老居住模式的多样化的需要，我国在引入CCRC养老模式的过程中，除了要借鉴国外先进成熟经验外。还要能够立足于国内基本国情，顾及我国消费习惯及传统文化并按照政策倡导突出“医养结合”的特点，从养老客户需求出发，探索产业与金融结合构建具有中国特色的CCRC养老模式，从而给我国越来越多的老年人提供更好的养老条件。