PPP模式房地产开发项目的财务管理应用探索

河北省建投集团城镇化公司

一、ppp项目公司财务管理的特点

(一)财务管理呈现出某种局限性

项目公司是依照明确的目的所设立的具有有限经营期的公司，当面对关键财务决策问题时，既要获取股东的同意，而且要符合实施方的要求。虽然项目公司是建设项目的甲方，然而其根本作用在于代建业主组织建设。同时，项目公司的投资结果一定要通过财政和审计机构的核查确认，如此造成项目公司的总体运营(涵盖财务管理)呈现出与生俱来的局限性。

(二)财务管理缺乏清晰目标

所谓公司财务管理目标，也就是说通过财务管理想要实现的效果，为财务管理指明方向。通常来说，企业的财务管理目标是实现股东价值的最大化或者经济效益的最大化。然而，房地产开发PPP项目并非只拥有经济目标，还具有一定的社会性，因此，其财务管理目标不可仅关注经济效益的最大化，对项目的工期进展、工程质量以及社会效益给予足够的关注，从而以最小的资本获取最大的财务效益。投资方在乎更多的是怎样使项目获取最大化利润，怎样保证投资资本的安全性和稳定性。多股东的项目公司缺乏统一的要求造成财务管理缺乏清晰的目标。

(三)财务管理须有股东支持

在公司财务管理当中，融资管理和投资管理是其中十分关键的构成要素，然而，项目公司的正常运营一定要借助股东支持的力量。首先，项目公司几乎都是通过社会资本股东实现筹资，尽管项目公司是融资主体，然而在现阶段的市场环境中，几乎无法独立实现筹资目标，应当由社会资本为其提供额外的担保方可实现筹资。所以，筹资管理从根本来说即为配合社会资本方的筹资管理。其次，房地产开发项目的最终受益者是社会大众，项目公司的投资管理关键在于落实投资决策，将实施方的具体意见分解，并逐一落实。

二、房地产开发PPP项目公司财务管理存在的问题分析

(一)财务管理难度大

大型房地产开发项目涉及到诸多部门，应当对相关一系列文件进行完善，关键包含可行性报告、PPP实施方案以及PPP项目合同等。在此过程中，又关系到投资总额、资本金比例、利润率、折现率以及合作期限等诸多问题。参与其中的工作者也许并不全是财务管理类专业人才，极有可能发生逻辑错乱、整体内容不统一以及前后表述不统一问题。在项目开展环节，利益相关方也许在财务数据和财务指标方面存在意见不统一问题。与此同时，因为有关PPP项目的政策法律尚不完善，使得纠纷问题无法得以有效处理，财务管理更是布置从何说起。此外，我国并未针对PPP项目的会计核算、税收和审计等内容制定相应的政策法规，从某种程度加大了财务管理的难度。

(二)政府功能缺失造成经济损失

政府并未发挥出应有的作用，出于规避风险的考量，不想为项目公司的关键决策提供必要的意见，尤其是财务管理层面的意见，存在监管力度缺失的问题。然而，因为房地产开发PPP项目公司的资金来源较广，倘若关键决策仅仅是股东一致认可的决定，而忽视了政府要求，会在日后的审查和核算过程中，出现对一些财务管理做法不认可的问题。极有可能被政府机构和审计机构判定为违规决策，继而对项目投资形成重大影响。

(三)融资困难，渠道单一，再融资难度大

房地产开发PPP项目建设和运营期限长、投资金额大，自身并不能产生稳定的现金流，主要现金流入来源是外来投资资金。政府受政策限制不能对项目提供有效担保，加之利率市场化的背景，金融机构普遍对提供中长期贷款热情不高，融资之路困难重重。股东方对项目提供的资金支持有限，PPP项目公司大都有单一依赖银行贷款的融资思想，银行贷款融资存在贷款期限与项目需要匹配度低，融资困难且成本高的问题。另外项目公司普遍没有PPP项目再融资的意识，没有为PPP资产证券化做必要的财务管理方面的准备。

三、房地产开发ppp项目公司财务管理的建议

(一)加强外部环境梳理和内部财务管控

首先，加强与实施方的沟通协调工作。采用便捷、高效的现代沟通手段，建立完善交流平台，确保信息传递的时效性、准确性，并就沟通内容形成规范的文书材料，经双方签字确认并保存。社会资本方拟定的项目公司主要管理人员要充分参与前期的主要谈判，应要求政府实施方组织当地财政局、审计局等相关政府职能部门会同社会资本方，共同梳理项目有关文件，尤其是投资总额、资本金、现金流和投资回报率等核心财务指标，以及项目的其他关键性指标和项目投资的回报机制，充分消除误解并进行再次确认，达成共识后再签订PPP项目的系列相关合同，从而为后期项目公司财务管理工作的顺利开展开一个好头。其次，加强项目公司内部控制，提高运营水平。在项目建设期，要加强预算和成本管理，精确控制对项目建设的投入资金，提高资金的使用效率，避免项目建设资金的闲置或不足。在项目运行期，要加强管理模式的创新，采用先进的理念来减低项目运行成本，根据房地产开发PPP项目的特点，充分挖掘运营期的商业价值，增加项目公司的经济效益。针对会计核算、税收、审计等方面存在的不明确事项，项目公司财务管理人员要仔细研究分析其中的风险，参照会计准则和已有税法的相关规定，谨慎处理。同时要加强同当地税务部门、审计部门、财政部门的联系，可以尝试通过实施方来邀请相关部门指导项目公司的财务针理工作。

(二)实施联签制度，提高财务管理决策的效力

对于房地产开发PPP项目政府是按期进行考核，按照项目的可用性和绩效付费，所以项目公司能获取怎样的投资回报，同项目本身的社会效益是否得到实施方认可有着紧密的联系，是不容忽视的重要环节。项目公司成立后，应要求政府实施方授权明确其项目代表，明确其项目代表的管理权限和义务。项目公司应定期召开董事会或类似公司最高决策会议，除项目公司主要管理人员外，还应该邀请社会资本方代表和实施方代表一同出席，会议做出的关键财务管理决策应得到全体参会人员的一致同意并实施联签制度，提高财务管理决策的效力，确保项目公司的运营达到政府的监管要求，为通过政府可用性和绩效考核扫清障碍。

(三)拓宽融资渠道，开展PPP项目再融资管理

首先，转变融资思维，积极尝试多渠道融资。项目公司应协同股东方，尽快转变单一依靠银行信贷的融资思维，积极创新融资方式，尝试多渠道融资。根据房地产开发PPP项目的特点，充分利用现行PPP项目融资政策，设法取得与项目投资周期相匹配、利率更优惠、担保要求更宽松的融资资金。项目公司可以考虑在充分了解各种创新金融工具的特点和发行条件的情况下，发行项目收益票据、资产支持票据等新型融资工具融资，可以尝试通过不同金融工具的有效组合来匹配项目的资金需求，降低融资成木。还可以通过对项目公司的规范运作，推动PPP项目中报本省乃至全国的示范项目，积极争取中央和地方的PPP融资基金的支持。另为项目公司引入财务投资人或成立私募基金，也是可以考虑的选择。其次，加强财务管理为PPP项目再融资做好准备。社会资本方要实现PPP项目的良性可持续发展，PPP项目再融资是必然选择，作为由社会资本方主导的PPP项目公司肯定要全力配合并做好自身的财务管理工作。PPP项目再融资主要方式是要实现PPP项目资产证券化，需要满足财政部和发改委的规范性要求，其中操作实施规范，运背良好，按照绩效付费、充分信息披露等条件都对项目公司的财务管理提出很高要求。在一定期限内运营记录良好、管理规范的PPP项目公司必然更容易实现PPP项目资产证券化，所以项目公司要比照标准提高自身财务管理水平，保障项目的顺利运营，为PPP项目再融资做好准备。

四、结束语

综上所述，只有社会资本方和实施方真正实现利益共享、风险共担，才能保证项目公司财务管理的有效开展，进而保障房地产开发PPP项目的顺利实施和良好运行。