住宅价格波动及其影响因素的实证研究

张红 刘佳慧 李维娜

摘要：采用2012-2017年我国35个大中城市住宅相关面板数据，主要研究在金融危机过后，我国住宅限购政策影响下的住宅市场价格变化。采用以新古典经济理论为框架的住宅供需均衡模型，梳理出相关指标并采用个体固定效应变截距方法进行估计。除此之外，利用误差修正法研究价格的趋势性运动。实证分析显示，我国住宅市场基本符合供需平衡。收入水平、地区人口数、土地成本、贷款利率、住宅空置率、城市建成区面积以及开发建设成本这些供需指标都对住宅价格的波动起到了显著作用。住宅实际价格相对于均衡价格的偏离以及均衡价格的变化也会显著地影响价格波动。

关键词：住宅价格;波动;误差修正模型

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）11-0008-13 收稿日期：2019-09-02

住宅作为承载人们支出的重要构成部分，既推动了国民经济的发展也会受到国家宏观经济状况的影响。2003-2007年间，我国总体经济运行良好，伴随着国民生产总值增长速度持续提升，房地产价格也保持着稳步增长。但在2008-2009年期间经济增长速度大幅回落近5%，不佳的市场投资环境背景下大量热钱涌人住房市场，我国住宅平均销售价格增幅达到25%。住宅市场过热以致蕴藏泡沫危机。基于此，中央政府在2010年发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，而后201 1年起各级地方政府细化出台具体包括限购、提高贷款利率与首付比例在内的一系列政策来进行调控。在综合经济环境与政策因素的作用后期，需要衡量我国住宅市场是否符合基本市场供需平衡规律。

1相关研究评述及本文研究基本思路

1.1相关研究评述

住宅作为一种商品，其长期形成的均衡价格会受到市场供给和需求两方面影响。对于这两方面因素，在构建符合房地产市场均衡价格模型时，学者们逐渐完善所采用的指标。在国外市场的早期分析中，Nellis和Longbottom（1981）就英国房价供需均衡模型选取了人口数量、收入、贷款成本、抵押资产总额、住房存量以及消费平减指数作为研究指标。Peek和Wilcox（1991）在分析美国市场时选取了收入、人口规模和构成、失业率、贷款成本，建筑成本来作为住房的供需指标。而后在关于世界经合组织国家房价问题时，Andrew（2010）采用了收入、利率、建筑成本、人均住宅存量、房屋租金以及人口因素。相较而言，国内市场通过供需来分析住房价格相对较晚，Tse等（2005）在研究我国香港住房供需条件时主要选取了人口增长、交易量、通货膨胀和利率指标来构建模型。Chou和Niu（2015）在分析中国市场时，构建联立方程模型来研究人均住房面积、人均可支配收入、相对住房价格以及建筑成本对房价的作用。除此之外，土地因素也被认为是影响各国房价的重要指标。邵新建等（2012）在分析中国房地产市场时认为由于地方政府在土地供应方面处于垄断地位，为了谋求最大化的土地出让收益时会导致土地价格显著高于均衡水平从而推高房价。同样，Holly（2010）在分析美国房地产市场时也认为土地因素是影响住房供给的重要力量。沈悦和刘洪玉（2002）在分析经济基本面对房价的影响作用时，认为住房空置率也会在一定程度上影响房价。

学者们在分析住宅价格均衡模型时已经提出了较为完善的模型，但是现有的研究较少测度金融危机发生后，尤其是中国限购政策长期出台后的住宅价格模型是否依然符合以新古典经济理论为框架的住宅均衡价格模型。为了分析近年来多方面条件变化后的住宅价格，本文采用了我国35个大中城市统计年鉴中2012-2017年的住宅商品房相关数据来进行研究。在长期的角度下采用了供需条件下的住宅定价的标准模型。除此之外，根据各城市实际房价与均衡房价的偏离程度建立误差修正模型来进一步分析住宅价格回归均值水平情况。

1.2本文研究基本思路

基于供需关系与误差修正模型的住宅价格实证研究的基本思路是：

（1）建立住宅均衡价格模型并选择合适的指标及数据。根据住宅的供给与需求对均衡价格机制形成的影响作用建立模型。利用我国35个大中城市2012-2017年住宅相关数据，并选择恰当变量。

（2）实证分析。采用个体固定效应变截距方法对均衡价格模型进行估计，并针对实证结果解释分析。

（3）住宅价格的趋势性运动。基于住宅实际价格相对于均衡价格的偏离建立误差修正模型来研究住宅价格的趋势性回复运动。

2住宅价格实证研究

2.1均衡价格模型构建及数据选取

2.1.1住宅的均衡价格模型

住宅作为一种商品，其价格p在长期的均衡中受到供给和需求两方面的影响。本文在张红（2007）采用的指标基础上，进行了调整。其中考虑到住宅的需求侧，选取了收入i、地区人口数n和贷款利率m构成需求函数，如式（1）。在住宅的供给侧，包括了开发建设成本dc、土地成本lc、住宅空置率a和城市建成区面积ba因素的综合影响，如式（2）。此时假设住宅市场是均衡的，则住宅供给将等于需求，从而推导出住宅的均衡价格，如式（3）。

2.1.2指标及数据选取

本文使用我国35个大中城市2012-2017年的面板数据，如表1所示。数据来源于国家统计局中国国家统计年鉴、各省市统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴、中国城市统计年鉴以及wind数据库。住宅价格指该市当年商品房销售平均价格;收入指城镇人均可支配收入;开发建设成本是指该市商品房投资额与单位施工面积的比值;城镇建成区面积指城市行政区内已开发、公共设施基本具备的区域面积;地区人口数指拥有该地区户籍的人口数;贷款利率采用金融机构人民币贷款加权平均利率的个人住房贷款季度数据取均值来表示;住宅空置率采用住宅待售面积与累计前三年竣工面积的比值来表示。为了消除通货膨胀带来的影响，住宅价格、收入、开发建设成本、土地成本以及贷款利率5个变量均使用以2010年为基年的各市CPI轉化为实际量，如表1所示。

2.1.3实证分析

根据式（4）进行了个体固定效应变截距方法的回归结果，如表2所示。

（1）根据回归结果，R2为0.97，说明在2012-2017年间我国住宅价格绝大部分由供给和需求两方面拟合的较为充分，实际住宅价格增长过快这一问题得到了有效控制。且本文所选用的各个供给与需求指标均能在10%的显著性水平上对住宅价格进行显著解释。

（2）在影响住宅需求的因素中，城市户籍人口数，长期贷款利率均在1%的显著性水平上保持显著，城镇人均可支配收入在5%水平上显著。其中城镇人均工资水平增加1%则住宅价格增加0.30%，说明人民收入的上涨是房价上涨的重要原因。行政区户籍人口增加1%则房价增加0.60%，户籍人口数对房价的影响程度呈正且力度较大。长期贷款利率增长1%，则房价下降4.39%，说明贷款利率的增长会增加长期购房成本，超出部分购买者的支付能力，从而使得住宅本身的价格有所下降。在限购令期间绝大多数城市的住房限购对于户籍是否为本行政区有区别政策，在对购房资格的明确要求下，户籍人口对住宅市场的作用更为显著，影响更大。

（3）在影响住宅供给的因素中，土地成本和住宅空置率的影响较大且在1%的水平上保持显著。随着土地成本提升1%时，房价提升0.41%。住宅空置率增加0.1，房价降低3.3%，且较为显著。这说明随着住宅空置率的增大，出现供过于求的买方市场，使得住宅成交价格下降。除此之外，在5%的显著性水平上，房地产开发成本的上涨也会使得住宅价格小幅上涨，这符合一般认为的房地产开发价格受到开发成本的抬升作用的观点。城区建成面积也对于房价有一定的显著作用。城区建成面积提高1%使得房价下降0.17%，這说明随着城市范围的扩大，可用土地增加使得房屋供给量提升从而降低房价。

2.2住宅价格的趋势性运动

除了决定住宅长期价格形成的供需因素外，住宅价格的短期波动也会受到其他因素的影响。特别的经济基本面因素，如2008年全球金融危机，政府的调控政策，如2011年住宅限购令等，都会造成实际价格和均衡价格之间的偏离。根据回归方程式，将2012-2017年供需变量带人从而得到了拟合均衡价格，根据张红等（2007）的测度方法测量了，35个城市2012-2017年间的实际房价和拟合均衡房价以及偏离程度，如表3所示。

根据实际价格相对均衡价格的偏离程度可以发现平均房价偏离程度集中在1.0%以内，说明35个大中城市房价基本由供需均衡条件来决定。但是其中深圳、石家庄、厦门、北京、天津这5座城市的偏高程度显著超过1.0%，说明在2012-2017年之间这些城市房价存在一定泡沫。根据对住宅价格平均价格的统计，深圳排名第1而石家庄排名第22，平均价格并无显著趋势。但在住宅价格涨幅的统计中，5个城市涨幅却均位居前8，说明这些城市在统计期间出现了短期泡沫，并且两地的住宅限购令调控作用不显著。

为了衡量住宅实际价格相对于均衡价格之间的回复趋势，我们选取了误差修正模型来估算。

实际住房价格对均衡住房价格的偏离程度对下一期实际住宅价格的影响较大，其偏离程度增加1个单位则下一期住房价格下降0.75个单位，且在1%的水平上保持显著。这说明房价偏离程度对实际房价的影响存在滞后效应，当期房价的偏离会对下一期房价回归均衡具有一定的调节作用。而当期均衡房价波动对当期实际房价的变化存在较强的正向的影响，当期均衡价格变化1个单位，则当期实际价格变化1.46个单位。当期实际房价对下一期实际房价有一定的惯性影响作用，但其显著性水平较低。

3结论与建议

基于我国35个大中城市2012-2017年的住宅相关数据，本文从供需两个角度构建了住宅均衡价格模型。通过完善的指标选取较为充分的拟合了住宅价格变化方程。除此之外，构建误差修正模型以研究住宅价格回复趋势性运动。得到了以下结论：

（1）在经济基本面产生较大变化以及政府的住宅限购政策后，除深圳、石家庄、厦门、北京、天津以及太原外的其余城市住宅实际价格均较均衡价格偏离程度均在1%以内。说明研究期间我国住宅市场整体运行良好，基本符合新古典理论的市场供需平衡。

（2）在拟合住宅价格的供需变量中，本文发现收入水平、地区人口数、土地成本、长期贷款利率、住宅空置率，城市建成区面积以及开发建设成本对住宅价格的构成起到了显著地作用。

（3）住宅实际价格相对于均衡价格的偏离以及住宅均衡价格的波动会显著地调节下一时期的住宅价格。除此之外，住宅价格本身的波动存在一定惯性。

在以上结论的基础上，对于政府而言，应当重点关注深圳、石家庄等城市住宅价格调控，从人口因素，贷款政策和土地价格方面进行着重调控。对于购房者而言，由于价格涨速过快容易导致与均衡价格的严重偏离，故而购房者应当避免跟风以及投机心理，结合自身需求冷静选择。