新城区商品房小区居民需求与社区社会治理浅析

关键词 商品房小区 居民需求 社区社会治理

作者简介：王玉兰，湖南交通职业技术学院教师，助理研究员，研究方向：思想政治、社会工作。

中图分类号：D669                                                            文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.11.185

近年来，在城市化建设进程推进中，各城市范围不断扩大，新城区在基础设施完善后，其地域内的商业住宅小区入住规模不断扩大。因新城区商业住宅小区均为新入住人口，小区邻里间相熟相识度极低，根据调查发现，各地商业住宅小区物业、业委会、业主等各方间不同程度的矛盾问题频频出现。为深入了解新城區商业住宅小区居民需求与问题，本文以长沙市某大型商业住宅小区为调研对象，并针对其居民需求与问题进行系统性分析与研究。

一、居民需求与问题调查数据分析

本文案例走访调研工作由长沙市维家社会工作服务中心组织实施，并得到当地街道办事处、社区居委会的密切配合，于2019年6月至7月，由4个调研小组，针对该小区31栋高层住宅划分的ABCD四个调研区域，通过入户走访、现场设点等形式，针对该小区业主进行问卷和访谈调研。

（一）有效调研数据

累计收集有效问卷521份，其中：A区112户，B区144户，C区117户，D区141户。每一个区域都有涉及，其中调研户数最多的区域为B区，占比28%，最少的为A区，占比22%。调研对象中男性为239人，占总人数的45.9%，女性282人，占总人数的54.1%。女性参与此次调研人数比男性高出8.2%。本次调研对象年龄范围为17-91岁，年龄均值为43岁。调研对象中21-60岁的居民最多，调研人数为215人，占比达41.27%。20岁及以下居民最少，人数为3人，占比0.58%，41-60岁154人，占比29.56%;60岁以上46人，占比8.83%，103人未填写年龄。此次调研党员参与人数为104人，占比总人数的20%;群众参与人数为417人，占比总人数的80%。参与调研的群众占比高出党员60%的比例。此次调研的居民中，职高以下学历的107，占总人数的20.5%，专科及以上学历的414人，占总人数的79.5%。参与此次调研近八成的居民都接受过大专及以上的教育。

（二）居民参与分析

1.小区治理

在此次接受调查的521位居民之中，愿意参与小区治理的有120人，占总体人数的23%，不愿意参与小区治理的为401人，占总体人数的77%。从数据中可以看出，在该小区中有23%的业主愿意参与到小区治理的工作中来，该部分居民是需要重点关注的服务对象，在项目的推进中寻求他们的合作协助，对于开展诸如楼栋长制度建立、业主委员会成立等工作具有良好的促进作用。

2.社区活动

此次调研中愿意参加社区活动的有223人，占总人数的42.8%。不愿意参与社区活动的居民298人，占总人数的57.2%。在愿意参与活动的居民中，希望参与文体活动的人数最多为69人，占比31%;希望享受生活服务的人数为67人，占比30%;希望参与志愿服务的人数为53人，占比24%;希望参与社区事务的人数为34人，占比15%。值得一提的是，未来在该小区推进居民服务工作中，应团结有意愿参与志愿服务以及社区事务的居民，为接下来小区治理、居民融合提供助力。

在访谈过程中，知晓未参与到社区活动居民的原因主要包括：活动方通知信息不到位，调查者时间安排不合适、家务繁忙、身体不适等。同时，也了解到小区老年人活动场所缺乏，儿童和青少年活动场所不足等。

3.邻里关系

此次调研对“居民认识的邻居户数”进行了统计，认识6-10户的有66户，占比总户数的12.67%;认识11-20户的有45户，占比总户数的8.64%;认识21-50户的有38户，占比总户数的7.29%;认识50户以上的有12户，占比总户数2.3%;认识1-5户以下邻居有148户，占比总户数的28.4%;有203户不认识邻居，占比总户数的39%;还有9户填的认识几户和多户等不确定的结果。认识邻居在5户以下的居民共351户，占总调查户数的67.38%。本次居民调查工作，为未来小区居民服务确定了邻里关系基线数据，在未来推进居民服务工作中，应争取认识20户以上，特别是50户以上居民的支持。

4.物业服务

居民对物业服务的现状评价：满意68户，占总户数的13%。一般296户，不满意155户，非常不满意2户。后3项453户，占总户数的87%。在调查中，居民也向工作人员反映了比较多的问题，具体下文将赘述。

（三）关联性分析

1.关联性别与小区治理的分析

在此次调研之中，问卷回收率为100%，总共521份有效问卷。在此次调查之中，男性参与问卷调研239人，女性282人。男性参与问卷调查的人数少于女性，但在是否愿意参与小区治理的比例上却高于女性6%。从数据中可以看出，在参与调查的男性群体一共有63人愿意参与小区治理，占男性总人数26%，参与调查女性共有57人愿意参与小区治理，占女性总人数的21%。从比例和人数两项数据的对比上可以看出，此次调研之中，该小区男性参与小区管理的意愿高于女性。

2.关联党员与物业满意度的分析

关于此次的问卷调查，在物业满意度这一区域较为重视。为了从多方面反映出物业满意度，分为了党员和非党员等两种群体进行对比。在接受此次调查的党员之中。对物业满意18人，占党员总体人数25%。对物业满意一般60人，占党员总体人数57%。对物业服务不满意27人，占党员总体人数27%。极其不满意为1人占党员总体人数1%。在接受调查的非党员之中，对物业服务满意人数为50人，占非党员总体人数12%。对物业满意一般236人，占非党员总体人数57%。对物业服务不满意128人，占非党员总体人数31%。对物业服务极其不满意1人，占非党员总体人数的1%。党员对于物业服务的满意度比例高于非党员对于物业服务满意度15%，党员对于物业具有更大的包容性。党员作为接受过积极的政治教育这一群体，具有正能量和积极性，能够减少与物业之间的冲突和矛盾。所以联合和发动党员将会是未来小区工作继续开展非常重要的一环节。

3.关联党员与小区治理的分析

在接受此次问卷调查的人群中，党员是我们的调查重点对象，一共有104名党员接受了此次调查，参与调研的群众为417人。其中愿意参与小区治理的党员为32人，占总体党员的31%。不愿意参与小区治理的党员为72人，占总体党员的69%。愿意参与小区治理的非党员为86人，占总体非党员人数比例的21%。不愿意参与小区治理的非党员为331人，占总体人数的79%。从数据中可以看出来，接受调查的党员之中，有31%的比例的党员愿意参与小区治理，而在接受调查的群众之中，愿意参与小区治理的则只有21%。两者存在一定比例相差，可以反映出党员这一群体对于小区治理十分关心和积极，所以在未来的小区管理和成立业委会的工作上，党员将是十分重要的一部分，需要以后的工作中发动党员这一群体。

二、居民反映的主要问题及数据分析

此次调研，收集了居民对小区管理问题共756人次（同一居民反映不止一个问题），经过对问题分类，可划分为公共卫生问题、物业服务问题、基础设施问题、安全问题、车辆管理问题以及宠物管理问题等六类。具体问题出现频次如表1所示。

三、居民需求与问题改善对策

通过本文上述调查研究所收集需求与问题的分析，我们了解到居民对卫生、安全、停车等方面的居民需求最为迫切，对此提出初步对策与建议如下：

（一）加强小区卫生管理

在521份问卷之中，202位居民在卫生问题上提出了建议，垃圾处理应及时，不应长时间堆放，尤其夏天易生蚊虫细菌。可要求物业制定整改方案，并对垃圾堆放和处理时限提出明确要求。可由社区牵头，居民代表和物业共同参与，组成联合检查组，定期和不定期对小区进行抽查，并设立一定的奖罚办法，形成一套有效的管理体系。

表1

续表1

（二）提升小区安全指数

安全问题是小区居民归属感中反映突出的问题，在521位居民之中有147位居名反映了小区存在安全隐患，本次调研，如监控、门禁、巡逻、电梯等方面，居民反映非常多，希望小区能进行封闭式管理，及时修复危及居民安全影响正常生活的设施设备，加强门卫管理，对外来人员多询问登记，适当控制外来车辆，加强巡逻巡视。社区可联合区、街道相关部门对物业进行定期检查考核并奖罚。

（三）改进车辆管理秩序

车辆是当前困扰居民生活的重大问题，有121位居民在调查中提到了车辆问题，不仅停车难、出入难，而且人车混行不安全，尾气排放影响健康。因此，居民普遍认为应该人车分流。但该小区地下车库出入口都在小区内，还有大量的地面车位，园区内道路停满车辆以致消防通道不畅，危及生命安全。所以，车辆疏导应该以通畅、安全为主，以赢利为辅，对现有通道和出入口进行调整，确保居民安全方便易行。

（四）改善物业服务质量

物业管理是服务行业，服务态度和沟通技巧，会直接影响居民对物业的看法。有36位居民对于物业服务有一定的看法，17名居民表示物业服务态度差，从业人员还需培训，物业服务亟待加强。

（五）其它方面

有26位接受调查的居民提出应当设立老年人活动场所、儿童活动中心，物业应当多提供一些便民服务。

四、推进社区社会治理的策略浅析

基本本文所陈述调查研究分析情况，结合该小区居民参与社区活动、小区治理的相关意愿，未来推动同类型商业住宅小区的社区社会治理工作中，建议从以下几个方面协调相关资源推进工作：

（一）助力推进小区业主委员会成立

采取多种形式开展宣传工作。向居民宣传物业知识，增强居民自治意识。理顺开发商、物业企业、居民以及政府相关职能部门之间关系，建设一个和谐安全温馨的幸福社区。发挥小区党员作用，挖掘小区居民领袖，推进业主委员会成立。选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持、参与业主委员会工作。发挥业主委员会、物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立多方相互沟通、相互理解的良好关系，为小区建立一个规范的业委会，实现真正意义上的自治管理。

（二）开展小区文体活动，促进居民融合

定期开展社区文化活动，改善邻里关系，促进居民融合，引导居民向着文明健康的生活方向发展。更重要的是，通过社区文化生活服务工作，引导居民逐步建立相识、相熟度，从而从根本上促进商业住宅小区居民间交流融合。在必要情况下，亦可采取社会工作中EPS（增权、参与、优势）社工介入模式，引入社会组织与专业社工力量参与社区服务，并给予“优势视角”下開展居民增权赋能、推动居民参与的工作。

（三）关注小区安全、卫生及车辆管理等公共事务

重点做好小区的安全工作，加强小区车辆管理;调整垃圾收集点，及时清运垃圾，尽早开始垃圾分类，将有利于垃圾处理;联合物业定期对小区消防、门禁、电梯及其它各项配套设施设备进行巡查，及时修复缺陷，确保居民有一个良好的安全环境;对小区车辆疏导，应以通畅、安全为主，以赢利为辅，对现有通道和出入口进行调整，确保居民安全方便易行。

参考文献：

[1]王力平.社会工作与基层治理的协同发展[J].甘肃社会科学，2019（5）：171-177.

[2]姜胜辉.标准化治理：城市社区治理新模式[J].中共天津市党校学报，2019，21（5）：88-95.