论地产财务如何在新形势下发挥战略作用

叶才振

摘 要：过去20年是房地产行业的高速发展时期，随着人均住房面积的提高以及城镇化速度的放缓，房地产行业的发展进入了一个新的阶段。新阶段房地产企业面对的市场从增量向存量过度。为了降低经营风险，实现房地产行业在新形势下的可持续发展，需要根据目前的市场以及政策作出一系列的调整和改变。鉴于此，本文讨论了地产企业的财务在企业可持续发展中的战略意义，仅供参考。

关键词：地产企业  全面预算  发展战略

随着我国城镇化建设水平的不断发展，人民生活水平的日益提高，人均住房面积的逐渐增长，现阶段人民对住房的需求增长放缓。房地产企业的高速发展没有了大量住房需求的支持，发展放缓、需求减少，行业内竞争更加激烈。为了实现可持续发展，地产必须结合目前的需求情况以及时调整战略，改变原来的粗放式管理模式，不断提高自身的经营水平，才能实现高水平的发展。财务管理活动能为经营者提供决策支持，能及时发现并调整企业发展战略与随时变化的环境的偏差，为地产企业的持续发展提供保障。本文从以下四个角度论述财务对房地产企业发展的战略意义。

一、盈利测算把好经营第一关

拿地是地产企业的头等大事，甚至关系着企业的生存与否。拿地前的盈利测算尤为重要。但由于前期地产行业大小周期的存在，企业对市场相对乐观地王频出，的确有不少企业通过时间换利润的方法来实现盈利。所以在拿地时对财务的意见并不重视，而现在的行情下拿到优质土地才能保证企业的可持续发展，拿错了地的代价很可能让企业陷入经营困境，甚至破产。而财务的盈利测算可以在拿地前进行详尽的测算，让企业做出相对正确的选择，避免拿到站岗的高价地以及没有市场的劣质地块。

财务的盈利测算需要从全方面来预测整个项目的情况，需要考虑从前期拿地到最后清算整个全过程的收入、成本、税金、费用等情况。在测算过程中对财务人员的要求也从简单的核算者作为项目开发全流程的梳理者。测算过程需要财务人员从前期的拿地成本到开盘后的收入、税金、费用、开发成本支出等方面去整合这些数据，同时要随时关注行业政策变化以及税务新政策，做出一份有理有据紧密贴合市场预期情况的测算。当前的房地产企业需要更加稳健的战略，而财务盈利测算则可以为经营者提供合理的决策依据，进而做出合适的战略选择。

二、融资支持企业正常运转

房地产是资金密集型行业，需要大量的资金支持，资金流动性充裕才能实现可持续发展。房地产面临着融资难、资金成本高等一系列的问题。因此融到低成本的合规资金决定企业能否正常运转。之前财务仅作为融资的配合者而非主导者，而主导者由于缺乏财务知识并不一定懂资本结构和负债率以及资金成本的意义。融到钱花不出去，有缺口融不到钱的情况时有发生。而把财务作为融资的主导者，则可以避免上述情况，做出更加经济的融资策略。

首先财务会从专业角度去分析不同开发阶段的资金缺口，确定企业的资金到位时间和融资规模。如果是集团性企业还需要财务从整个集团的角度去考虑集团内部的资金合理调动，通过收支时间差等来减少融资需求，尽可能降低企业的资金成本。而新型的融资渠道涉及到相对专业的财务知识，由财务人员来主导是最合适的。

因此企业把财务作为融资的主导者，财务会从专业角度考虑企业的资本结构，降低企业的资金成本，维持企业负债位于一个相对安全的区间，防范财务风险，为企业的可持续发展打好资金基础。

三、全周期预算深挖企业利润增长点

房地产之前的高速发展，大多数企业追求高周转，不断扩大经营规模，而忽视了内部管理的建设，对于成本及费用的管控过于粗放。而随着整个行业的利润水平的降低，如何在低速发展中维持一个相对高的利润水平则体现了企业的经营水平。而全周期预算则可以为企业的降本增效提供一个切入点。如果上述盈利测算和融资都是从大框架角度对企业发展的支持，那么全面预算则是细节的填充。传统的预算主要是以会计年度来进行的年度预算，而地产行业的特殊性在于项目开发的周期比较长，一般都跨越几个年度甚至更长，因此要做的不只年度预算，而是针对项目的全周期进行预算。

首先，地产企业要构建完善的财务预算体系，并组建专业的财务预算人才队伍，健全预算管理制度。全周期预算要求各部门人员的参与，对于各个部门提出的预算不应该只是简单的汇总整理，而是从经营者的角度结合开发周期以及市场情况考虑，对各个部门预算进行逐一梳理。在梳理的过程中对于各项支出从必要性、合理性以及收益成效等方面进行分析，通过分析确认每项支出的预算是否合理是否存在调整的空间。而财务作为牵头者和预算制定者贯穿整个过程，需求从业人员具有较高的专业素养，要求企业建立自己优秀的财务团队。其次，全周期的预算也不是一劳永逸的，而是要根据市场以及政策变化及时进行调整，这个过程需要财务的持续参与。要保证全周期预算工作在整个环节中的贯彻性，需要财务部门监测企业发展战略的实施情况并根据情况提请管理层采取必要的纠正措施。

因此企业应该把财务的全周期预算作为一项重要的工作，在日常经营中合理的应用，辅助经营并及时纠偏，确保战略目标的实现。

四、严格执行财务管理制

要想充分发挥地产企业财务在企业发展战略中的作用，就要保证财务部门内部具有完善且执行性强的管理制度。目前国内企业的财务制度存在不按制度执行，管理层无视制度，越过制度办事等制度流于形式的情况。由于地产行业的特殊性，需要审批报备的事项较多，各个分管领导手中的权利较大，不遵照制度执行的情况更是屡见不鲜。高速发展时期销售为王，新的阶段则需要提高财务的战略角度，深挖企业可能的利润增长点。同时流于形式的财务管理制度和管理层凌驾于制度之上更是腐败滋生的沃土，因此制定完善的财务管理制度并贯彻执行对于当前的地产企业是非常必要的。

首先，企业可以在现有的财务管理制度的基础上，结合当前企业发展战略以及市场政策情况，对管理制度进行改进与优化，去繁存简，提高效率;其次，企业可以借鉴行业内标杆企业制定的财务管理制度，取其精华，制定出符合自身企业发展的财务管理制度;最后，企业要严格执行各项财务制度，让企业的每一笔支出都能得到有效的监督，避免无效支出和虚假支出。

现阶段的地产利润水平已经进入了一个相对低的水平，因此要严格执行财务管理制度，做好成本费用等支出的管控，从财务角度尽最大可能降低企业的各种风险。

五、结束语

新形势下的房地产行业继续原有的粗放式管理是很难走的长远的，因此，地产企业要想实现健康可持续发展，要不断提高自身的经营管理水平。财务从盈利测算、融资、全周期预算等专业角度去帮助企业提高经营决策的有效性、增强企业应对各方面风险的能力、为降本增效提供发力点，最后通过执行完善的管理制度去监督各项经营活动的真实有效性，为企业管好钱理好财，更要为企业控制风险稳健发展。

参考文献：

[1]李圆.房地产企业财务风险与风险防范[J].中国市场，2019.

[2]趙琼秋.试谈企业发展战略下的财务战略规划[J].科技经济导刊，2019.