经济新常态下房地产融资策略思考

张健俊

（湖北荣国发展置业有限公司，湖北 武汉 430000）

引言

对于房地产企业的发展来说，融资问题是应当解决的一个关键性问题。如果融资问题得不到妥善的解决和处理，则房地产企业的运行和发展都会受到很直接的影响。

一、房地产企业融资现状的分析

房地产企业的经营中，融资是维持企业运行的一项非常重要的工作，但融资问题在实际的操作中，会受到多方面因素的影响。只有针对现阶段的房地产企业融资现状进行准确分析，才能找到具体的问题，提出有效的融资策略。

（一）国家政策对企业的影响

对于房地产企业而言，国家政策是影响企业发展的一个非常宏观的重要因素，且国家的宏观政策对于房地产企业的影响。在深刻性上也是比较强的。从具体的政策上来看，国家的相关正常的也在随着房地产行业的发展和建设而不断的产生变化，我国的房地产行业，初步发展的阶段在20世纪80年代。从融资的角度来看，随着社会经济的发展，给房地产的融资渠道也带来了一定的变化[1]。从集中融资的角度来看，在2006至2009年这三年的时间内，上市融资成为了最为核心的融资渠道。在这一阶段，有大量的房地产企业都通过这一融资渠道获得了充足的企业融资。随后，国家政策发生了进一步的变化，例如“国十条”“国四条”的出台，对于房地产企业的融资权益进行了一定的限制。这种限制激发的“非标融资”方式的出现，随后，到了2014年度，国家政策进行了进一步的优化和调控，这时定增模式开始出现，取代了非标融资。到了2017年度，融资渠道和融资政策的强限制性表现更为明显。从这个角度观察和分析，可知国家政策对企业融资的影响，具有限制性特征。

（二）融资渠道广泛性的影响

融资渠道的广泛性之所以能够影响到房地产企业，主要是由于这类企业本身从性质上来看，就属于资金需求密集的企业。这类企业在建设和运行的过程中，都是通过先期投入资金，获得土地资源，随后进入进一步的开发建设融资环节，且其主要的融资途径仍然以贷款为主。从国家的货币政策出发，货币政策的发展趋势呈现出收紧状态[2]。具体针对房地产企业的政策和规范主要是在审批制度上更加严格，在融资成本上逐步提升。这实际上也是对房地产企业融资行为的一种限制，会导致企业可用的融资渠道范围缩小。另外，从金融市场的角度分析，由于市场运行本身的完善性和有效性不高，使得具体的房地产资金往来的过程，受到金融工具的影响。另外，房地产金融体系也存在完善性不足的问题，这些问题给房地产融资带来了更大的阻力。

二、房地产融资渠道的障碍分析

首先，关于造成障碍的具体因素，主要包括了信托机构、股权融资以及企业债券三个方面的内容。其中，信托机构的问题在于，这种机构的起步较晚，发展经验不足，使得机构内部缺乏专业的信托业务人员，这一方面影响了信托机构作用的发挥，一方面也反映出我国的信托管控体系不完善的问题，这些问题都会影响资金运行中的顺畅性。

其次，关于股权融资方面，由于证监会提出了非常严格的要求，例如企业规模，企业资金储备等。这使得一部分中小企业无法因无法满足这方面的要求而无法正常运用这方面的融资渠道[3]。使得这些企业不得不选择一些风险性更高的融资方式，对于企业的运行和发展实际上会造成阻碍。

再次，关于债券比重方面的障碍。从总体的占比方面分析，企业的债券比重较低。这种问题也与债券市场的发展以及企业本身的债券规模有一定的关系，当企业的债券融资能力水平低，则意味着其可能承担的债券风险会随之提升，这影响了投资者的选择。并且阻碍了企业对融资债券工具的应用。

三、房地产企业融资优化策略

在了解了房地产企业融资的现状和具体面临的障碍后，下文重点提出几方面有效的优化策略。

（一）不断完善金融体系建设

即针对房地产企业和市场的实际需求，在金融体系的建立上，本着多层次、多角度的原则，建立起不同维度的金融体系平台，在完善的金融体系支持下，进一步进行融资渠道的拓展，这不仅能够为渠道拓展的行为提供一定的支持和保障，在渠道拓展的过程中，也能够获得更多的有效支持。除此之外，还应当通过相应的信贷担保机构的建立为融资风险的规避提供一定的支持。在具体的企业运行模式方面，也可以开发政府与民营合作的方式，达到拓展融资渠道的目的。

（二）加大直接和间接融资的力度

直接融资方式是指一种资金直供的方式，这一概念是相对于间接融资的方式提出的。在具体应用到的金融工具方面，以股票和债券为主，这种方式的主要优势在于分散风险。另外，在融资形式的多元化过程中，也可以建筑金融体系的多元性，达到从外部引进资金的效果[4]。而间接融资的方式，是在直接融资的基础上达到一种辅助性的融资方式，需要企业结合具体的需求酌情选择应用。

（三）应用组合式的融资方式

这种融资方式的主要特点是灵活性强，主要是指从实际出发，选择灵活的融资方式，这从本质上来说，也属于融资渠道的一种拓展。在复杂的市场环境和融资风险状态下，这种组合式的灵活融资方式，更能够实现风险的降低和企业价值的最大化效果，是一种从根本上提出的融资创新策略。

四、结束语

总的来讲，房地产企业的融资行为是行业发展和进步的主要动力，房地产企业应当结合自身的发展需求，从优化融资渠道，解决融资问题的角度出发，适当的策略和方法，达到通过融资辅助房地产企业良好发展的目的。