房地产开发项目前期工作中的管理措施

宋巍 张坤

济南中海地产有限公司 山东济南 250000

1 管理任务

房地产前期管理的任务主要包括四个方面：首先，项目策划任务，其内容主要包括选址策划、市场调查、产品策划、投融资策划、市场推广策划、销售策划等。其次，可行性研究报告任务，完成项目可行性研究报告和相关技术经济论证报告的编写工作，根据项目经济技术指标估算结果进行盈亏平和计算，此外还要组织研究和调整任务目标。再次，土地和规划审批任务，其内容包括前期跟踪、土地收储、土地出让等。最后，设计质量管理任务，对房地产项目规划方案阶段设计质量进行管理，同时，根据相关法律法规以及规范要求对施工图纸进行严格审查，保障设计内容的经济性和合理性。

2 房地产开发项目前期管理存在的风险分析

2.1 项目可行性研究风险

在房地产开发项目可行性研究阶段，工作人员必须综合考虑企业自身、当地政策、经济分析结果、项目方案等多方面的内容，保障其内容的真实可靠，但项目中存在的不确定因素以及时效性的限制决定了可行性研究报告的预期标准必然会和实际情况存在一定的偏差，这就是风险出现的原因。例如一些未确定的内容，包括未考虑到的投资内容、低估的项目成本、政策引起的投资变化等都会导致一定的项目风险。

2.2 房地产开发工程项目的财务费用增加，货款利率持续居高

新形势下，直接融资市场的发展速度较快，但是间接融资为主的格局暂时难以打破，房地产开发企业依赖银行的信贷支持仍旧是一个主要的渠道。现在，我国房地产开发行业具有资本密集型行业的特点，实施房地产开发融资结构单一化的局面仍未打破，间接融资仍然占据较大比例。特别是近几年，国家出台了一系列提高房地产开发商贷款门槛的宏观调控政策，房地产开发商的资金缺口比较大，个别的已经上市的房地产开发公司每年要支付上亿的银行贷款利息，可见其融资成本的高度。上述分析的结果不难看出，房地产企业加强财务费用的控制势在必行，换言之，也只有尽最大限度降低资金占用费，才能相对提高房地产开发企业的净利润。

3 房地产开发项目前期管理措施

3.1 项目可行性研究风险管理措施

房地产开发项目可行性研究风险管理可以分为两个方面：其一，绿色建筑建设投资风险控制，具体措施有根据《公共建筑节能设计标准》对空调参暖系统效能进行控制；使用非传统水源系统；冷热源、输配系统以及照明等各部分能耗采取独立分项计量的方法等，将项目投资风险实际和质量预期差距控制在最小的范围内。其二，盈亏测算指标分析和风险控制，引入不同控制参数对控制标准所制定的目标调整，以此实现对盈亏平衡的有效控制。例如，对最高工程费用进行分析，基于此对可行性研究预测风险进行控制。

3.2 强化工程项目的财务成本控制创新

新形势下，房地产开发项目实行持续稳妥的滚动开发，能有效的减轻资金压力。对于大型开发项目可以实施分期分批开发，与此同时，多个项目也可以进行统筹调度，推行滚动式开发。对于一个大型项目，可以通过分期开发，有效降低资金运行总量，及早将资金收回，并将前一期的收入款项投入到下一期的开发项目之中，实现具有活力的滚动式开发。

3.3 建立完善的房地产企业内控制度，保证严格执行

首先要在企业规章制度上入手，对内部管理工作进行“制度设计”，这不是一般意义上的设计，而是升华了的具有相应管理功能的设计，此处的设计是针对制度而言的，也就是相关部门的分析人员根据其所属领域的具体情况进行探讨，结合所存在的各种问题，先得出解决问题的方案，然后将该方案与该领域的具体情况结合起来，得出一个总的制度的政策性方案，并且该政策性方案内的各项内容一定要有联系性和相关性，符合现实的企业管理环境，还要根据具体管理问题的发展情况进行适时的调整；“制度”当然就是一个总的管理制度，设计完成后首先要作用于企业各个部门并紧密的观察各部门执行的情况、实施对象的反应以及是否达到一定的效果和取得的功效等，如果该设计能够满足相应的内部管理问题和改善企业各部门管理能力，同时又符合法律规定的话，那么该设计就可以通过既定的程序上升到制度的层面。同时，企业领导应该高度重视，并严格执行实施，真正提高企业内部控制管理效率。

3.4 项目土地审批风险管理措施

首先，在土地收储环节，一方面通过合理合规的收储补偿能够减少建设单位的资金成本。另一方面主动解决土地审批困难，从审批人员、政府、建设单位以及拆迁户的角度出发，充分考虑土地收储过程可能遇到的相关问题，积极采取措施进行解决。其次，在土地出让环节，一方面在出让公告上对出让部门设的特殊条件进行协调，提升土地竞得优势。另一方面则要充分发挥组织协调能力，主动帮助审批者思考解决问题，争取在短时间内获得土地使用权证。

3.5 提高企业内部管理人员的专业素质，提高企业文化认同感

首先，要不断提升企业内部管理人员各方面专业素质和技能，在他们上岗之前要进行全面的培训教育工作。为内部控制管理部门培养高质量的人才。同时，企业还应该不定期的对内部控制管理人员进行培训教育，建设完善的人才培训体系，培养企业真正需要的管理型人才。

4 结语

近些年来社会环境为我国房地产业的发展创造了良好的条件，但由于发展过快，因此许多房地产企业中都存在着一定的问题，加之广大消费者的消费心理日益成熟，使得房地产企业面临的风险越来越高。对此，房地产开发商必须要进一步提升自身的项目管理水平，保障房地产开发项目的整体质量，如此才能在激烈的市场竞争中获得良好的发展。综上所述，以上内容就是对房地产开发项目前期工作中的管理措施的论述。