房地产开发项目进度与质量管理系统

陈启臻

厦门市城市开发有限公司 福建厦门 361008

1 房地产开发项目进度管理的措施

（1）事前环节的管理方法主要就是制定可行性较高的进度计划，具体可以从以下几方面入手：明确施工设计图纸，并制定出科学、实用的施工计划；仔细分析设计人员意图，全面考虑可能会用到的技术，了解先进施工技术与方法，避免因不了解或者是能力不足而导致工期延误问题的出现；通过实地考察绘制出相应的平面设计图，这样，既可以充分利用场地，又能够为施工人员安全提供有力保障；针对人员使用、材料用度以及费用支出等各项支出，要和相关部门进行有效沟通，并明确详细计划；成立专门质量监管部门并配备专业人员，要求其严格依照规章制度进行工作，从而有效保障施工质量；提前制定好安全计划与措施，避免安全事故出现；在对施工合同与相关资料参考的基础上，编写出全面且层次分明的资金运用计划书；提前办好各种项目手续，如水、电等，并将障碍物清理干净。

（2）相较于事前控制，事中控制发挥着更加重要的作用，其主要涉及到两方面：基于科学进度计划科学规划施工资金；从质量、技术、安全、阶段性结果以及人员等方面，对施工进行全过程监管，及时发现并解决问题，避免出现工期延误问题。通常情况下，房地产企业可以从以下几方面入手：①及时记录实际工程量、工程部位以及工程进度，并把会给工程进度带来影响的因素也准确记录下来，为工程进度计划调整提供便利；②将每日实际进度计划及时提高给监理单位与业主，并标明实际进度和计划进度存在差异的原因；③依照上述因素，对进度计划与措施进行重新制定，保证资源配置的合理性，并尽可能减少差异出现；④定期开展现场协调会，全面掌握施工现场实际情况，并通过对工期延误影响因素的分析，合理制定后续施工计划，而且各级部门和管理人员还应该加大管理力度，从而为工程如期竣工提供有力保障。

（3）事后控制。第一，因计划变更而进行控制。事后控制工作中的计划变更，其发生的原因主要包括两个方面：一是施工因素；二是施工之外的因素。面对计划变更这一问题，最高效的处理方式便是项目部要在最短时间内和相关负责部门取得联系，了解计划变更的具体情况。如有必要，则需要组织召开计划变更与协调会议，要求多方参与，各抒己见，尽可能将计划变更所产生的影响控制在最小范围之内。此外，相关部门还要针对具体的计划变更原因进行科学的分析与总结，为后续的工作提出更好的改进建议，避免重复出现计划变更的问题。第二，因超期完工而进行控制。在房地产开发项目，特别是住宅项目建设工作当中，超期完工已经是当前一种相对普遍的问题和现象。进度超期本身便是工作的失误，因此，必须要做好进度超期问题发生之后的处理善后工作。

2 房地产项目开发过程中的质量管理

2.1 土地开发过程中的质量管理

土地的开发是最为基础的一个环节，地理位置的选择要综合地形、自然条件、交通情况、通信设备情况、基础设施、人口聚集程度、社会文化等诸多方面。至于选择合适的地基土质，上海中心大厦便是最好的例子。上海中心大厦下方的土质很软，被称之为“豆腐”，工程师们把上海中心大厦的模型放在一块四方形的豆腐块上，模型很快碎裂。因此在建造过程中，如何才能让此软土地基撑起摩天大楼是最大的难题。工程师们最终想出的解决办法是，在地下打桩，然后盖上厚厚的底板。由此来看，在设计当中，对所选地块的土质做细致深入的研究是很重要的，它会影响后续的施工质量，以及整个工程完工后的稳定性，甚至会连带周围的一些建筑失稳倒塌。

2.2 设计阶段的质量管理

在设计阶段，主要存在的质量问题是设计方案的选择，一些开发商或是因为自身实力不够，又或者因为没有足够的资金去聘用一些优秀的设计师来提供设计方案，又或者一些单位没有足够的耐性去选择最优的设计方案，这样就会使设计质量不高。细节问题太多，以至于在施工过程中施工人员看不懂图纸，拖延施工进度，并且影响施工的质量；其次是分析质量目标能否实现。正如上述的上海中心大厦建设，先用模型进行试验，看该建筑是否能达到质量要求，能否达到稳定性要求。因此，要将施工图的设计交给专业的设计单位，并要控制设计的质量。

2.3 项目施工阶段质量控制

首先，要树立全寿命周期成本观念，仔细分析质量投入的收益和费用，增加预防成本，降低事故成本。在确定项目建设质量目标后，编制切实可行建设实施的质量管理计划。明确项目团队的相关质量责任。项目质量管理负责总负责人为项目经理，项目质量经理要抓好具体的项目质量管理，实施单位对项目的结果负责。项目建设施工过程质量控制，就是运用合同说明，施工方案、施工作业顺序，比较工作过程和阶段性成果，找出工作范围执行中的偏差，做好过程偏差控制。同时，对整个作业过程进行跟踪，正确划分技术管理工作权限，推行技术管理工作责任制，施工现场技术负责人有职，有权、有责，每位工程技术人员各有专职。在施工前和施工过程中，做好图纸会审和技术交底，制定详细的规章制度，做好技术培训工作，每道工序完后，坚持三检制度，严格的复核关键的检查项目，杜绝重大差错事故的发生。

3 结语

随着市场的不断发展，房地产行业的竞争越来越激烈。房地产企业之间竞争内容也不断更新和升级，这样的情况促进了整个房地产的升级，促进了管理模式、高校队伍建设、以及工作人员的工作效率和素质、促进了整个房地产行业的升级和发展。