新形势下房地产开发成本控制研究

魏改霞

（河南汇艺实业集团有限公司，河南 郑州 450000）

引言

新形势下，我国经济得到了快速的发展，在产业结构以及技术创新方面呈现出新特征。其中产业结构体现出更加合理化的特征，这就要求房地产开发企业创新开发理念，从而及时解决产业结构转型所带来的问题。从技术创新的角度来看，需要主动投入，加快创新力度，逐渐提高房地产企业在市场中的竞争力。

一、房地产企业加强成本管理的必要性

目前，即便我国房地产市场太过泡沫化，全国各个地区都相继颁布了一系列房地产开发相关的调控政策，在这些新政策的背景下，房地产开发企业在各个方面都面临着严峻着挑战，比如投资、融资等。房地产开发企业只有加强成本管理才可以使房地产行业在日益变化的环境中充满活力，加强对企业内部的成本管理有利于房地产开发企业的整体管理更加规范，同时还可以及时的面对市场各方面带来的挑战。换言之，房地产开发企业的成本管理既和企业获取的利润有着紧密关系，同时宏观政策对其还会产生直接的影响，假如房地产开发企业缺乏对成本管理的重视，就会在不断发展的社会中淘汰，这是时代发展的必然结果。

二、新形势下房地产开发成本控制中存在的问题

（一）忽略前期准备阶段成本管控

房地产企业的开发项目成本控制关系到很多个方面，然而房地产企业在进行成本控制时通常在关注施工阶段成本控制的同时忽略了其他方面的成本控制，特别是对项目准备阶段的成本控制。房地产开发企业通常只对显性成本的控制进行高度关注，在项目开发过程中通常会看到这些项目成本控制的结果，在房地产开发企业看来，只要减少了施工阶段的成本，就能够有效的控制开发项目的成本，进而就可以提升房地产的经济效益。如果房地产开发企业未高度重视项目前期准备阶段的成本控制，就会使隐性成本对房地产开发企业项目成本控制产生直接的影响。在开发项目决策阶段，需要结合开发项目的各种因素进行全面考虑，如市场、资源等。如果忽略了项目开发过程中的隐性成本控制，通常不能准确地判断开发项目经济的合理性以及技术的有效性。

（二）成本控制体系不科学

就目前来看，企业缺少合理的成本控制体系是房地产开发企业成本控制最为明显的问题。在新形势发展背景下，房地产开发企业要想在日益激烈的竞争中立于不败之地，就需要加强企业项目的成本管理工作，尤其在构建成本控制体系方面。当前，我国大多数房地产开发企业在开展企业管理工作中还未构建完善的成本控制体系，缺乏对成本控制工作的认知，还未采取有关的成本控制策略。同时，我国和国外相比在构建成本控制体系方面起步相对较晚，在企业内部未构建一套健全的成本控制制度体系，对于房地产开发企业的未来发展产生了不利的影响。

（三）忽视财务管理对开发成本控制作用

在房地产开发项目成本控制期间，通常会忽略了财务管理在成本控制中发挥的重要作用。某家房地产开发企业在开展成本控制工作时，没有明确财务工作人员的职责，企业管理层人员只是认为财务工作人员主要负责计算企业开发项目的效益以及使用资金，尤其是对项目施工完成之后的成本进行控制，忽视了财务管理在项目施工过程中的控制作用，从而使财务管理不能有效的控制项目成本。第一，房地产企业在开发项目之前，财务工作人员缺乏对开发项目所需要的成本进行详细的分析和计算，导致财务工作人员不能根据房地产开发公司实际的发展情况制定合理的方案。第二，在房地产开发项目施工过程中，财务管理缺乏对成本进行有效的控制，导致企业出现资金浪费的情况，同时还导致项目成本大量增加，在一定程度上使财务管理不能有效地发挥出对项目开发成本整体控制的作用。

（四）开发成本预结算及中期监督控制环节不尽完善

首先，房地产开发企业在开发项目过程中需要耗费大量的时间，同时在项目开发过程中还会耗费大量的资金，在这种背景下，房地产开发企业需要构建一套完善的成本结算、预算和施工期间的监督控制机制，以便于使工作人员可以全面的掌握房地产开发项目的实际收支状况。其次，房地产开发企业的管理者通常是同时进行几个项目，然而财务预决算机构和经营管理机构仅仅可以对某一年度的盈亏状况熟练掌握，针对项目的开发收付盈亏只是表面的了解，根本无法清楚地记录开发项目的账目。

三、新形势下房地产开发成本控制中问题的解决措施

（一）加强设计阶段的成本控制

房地产开发企业需要考虑多个方面进行项目成本控制，既要高度的重视项目施工阶段的成本控制，同时还需要高度关注项目开发之前准备阶段的成本控制，所以这就要求房地产开发企业要加大对项目开发成本设计的力度。房地产开发企业可以运用因素测算法与直接计算法对开发项目的成本控制进行计划。直接计算法指的是房地产企业在开发项目过程中根据需要消耗的费用选择指定的方法与流程对其进行计算，计算开发项目所涉及到部门的耗费成本，最后核算出整个开发项目的成本，进而对其进行有效的管控。因素测算法指的是结合开发项目的具体施工情况，对开发项目的具体影响因素进行深入分析，进而采取有效的应对措施以便于减少开发项目的耗费成本，同时根据房地产开发项目的实际情况加以改正，最终获得科学合理的成本控制手段。

（二）构建科学的成本控制体系

房地产开发公司在构建科学的成本控制体系时需要从以下两个方面进行。

首先，合理的缩减土地成本。在房地产开发项目中土地成本占有非常大的比例。在之前房地产开发盛行期，企业为了增加项目，一般会采用不计成本的方式购买土地，这是一种盲目的行为。所以，针对这种情况，房地产开发企业需要建立一套科学的成本控制体系，着手于控制土地成本，将以前的不良行为进行改善，理性购买土地法权，科学的分析项目的实际效益，从而实现企业利益最大化，通过构建完善的成本控制体系，促进房地产开发企业的长远发展。

其次，合理的分配企业资源资本结构。企业的资本结构可以对房地产开发企业成本控制的考核产生直接影响。此外，房地产开发企业在开发项目时需要耗费大量的资金，只有企业提供大量的资金，才可以使项目顺利的开发。从当前世界经济发展形势来看，全球经济一体化的不断加快使经济逐渐的衰弱，所以房地产开发企业需要合理的分配企业资源，从而加快房地产企业建立科学的成本控制体系，在一定程度上使成本控制的科学性和合理性得到有效保障。

（三）认识到财务管理对项目成本的整体控制作用

财务管理不能只对财务管理规定的资金进行计算，同时还需要全面对开发项目成本发挥出整体控制作用。房地产开发企业需要将各项职责明确到财务部门员工身上，充分发挥财务管理在项目开发前与开发中的控制作用。在开发项目前期的准备工作中，财务管理工作人员需要详细的分析和计算开发项目使用的成本，然后给房地产开发企业制定出合理的成本控制规划。在开发项目施工期间，需要仔细统计各项成本的使用状况，同时还要防止增加一些不必要的成本。在项目施工完成后，需要合理的控制项目验收的成本，对比项目实际的消耗费用和提前预估的消耗费用，同时拟定出合理的成本控制规划，使财务管理在项目整体施工中发挥出整体控制作用。

（四）重视成本控制的预结算和中期监督

房地产企业想要得到长远的发展需要高度重视开发项目成本控制工作。因为房地产项目开发需要耗费大量的时间和资金，所以房地产开发企业的管理人员需要改变传统的成本控制方法。在项目施工过程中，要按照提前设计好的成本控制标准，在这个前提下将不同时间耗费的费用进行总结和整理，同时还要将这些整理好的数据和预定目标进行比对，以便于为下个时期成本控制编制提供有效的数据支持。

四、总结

总体来说，在新的发展形势下，房地产开发企业只有逐渐完善成本管理控制的手段才能满足时代快速发展的要求。在实际的应用中还需要根据目前存在的一系列问题，如忽略前期准备阶段成本管控、成本控制体系不科学等采取有效的策略，从而增强企业成本管控能力，最终实现房地产开发企业成本控制的预定目标。