试论新时期房地产经济波动的影响因素和应对措施

文/武绍勇，盐城市不动产登记中心

随着社会的不断发展，人们的生活水平也较之早前又了明显改善。而房地产作为我国国民经济发展的重要支柱，近年来虽遭到了一定的掣肘，对此，本文将基于新形势下可能对我国房地产经济带来重大影响的实际波动性因素展开调查与研究，以结合房地产经济变动的实质性规律来采取有效策略，以消除影响我国房地产经济波动的各方面因素，继而切实维护我国国民经济的发展稳定。

1 对房地产经济的波动的影响因素分析

1.1 房地产经济波动的外生因素分析

一是经济因素。就影响房地产经纪的波动性因素而言，最主要的因素当时经济方面。而所谓的经济因素，即指因房地产开发活动而对宏观经济带来的影响。诸如房地产中其他相关产业造成的影响以及房地产中宏观经济因素造成的影响等等。通常情况下，房地产经济周期的变动主要是依靠经济参与和经济变量来实现。而所谓的经济参数及变量又分别包含了物价、通货膨胀率、银行利率、经济增长率以及产业的结构特征等。就以上参数及变量而言，其原本便处于时刻变动的状态，故一旦以上参数或变量出现变动，则必然会对房地产经济带来一定程度的影响。

二是社会发展因素。改革开放以来，不仅人们的物质生活水平与质量有了极大提升，且精神文明素质与消费观亦较之过往有了巨大变革。而正是基于人们住房消费观念及行为的变化，无疑是对我国房地产产业带来了极其巨大的影响。最显而易见的变化便是人们对住房及其功能的需求使得房价大幅上涨，这对房地产需求空间的影响无疑是极其巨大的。

三是城市发展因素。因城市人口的逐步上升，致使城市地区对普通住宅的需求以呈现出了飞跃式的提升。甚至还对交通运输等航而言带来了严重影响。不仅如此，因房地产行业的进一步发展，使得地价与房价均有了明显上涨，继而对房地产经济造成巨大影响的同时导致了房地产经济的周期波动。

四是政策因素。就房地产行业而言，诸多政策均与其有着极为密切的关联。诸如经济制度改革、货币政策、区域发展政策、产额政策以及经济体制改革等。而就以上措施与政策而言，其均是政府为维护房地产市场的发展和谐与稳定而颁布的一些宏观调控政策。而通过调控房地产市场，也必然会对房地产经济带来不小冲击，继而对房地产的经济周期波动造成巨大影响。

五是随机因素。部分随机性的因素亦可能导致房地产的经济波动，且部分因素一旦发生则房地产经济将无可避免的受到影响，诸如地震、火灾、龙卷风一类的不可抗拒的自然因素、政治风波、各种社会突发状况以及战争等。

1.2 房地产经济波动的内生因素

一是房地产市场的需求与供给矛盾是其产生经济波动的主要内在原因。就房地产的需求与共计而言，其本是处于时刻变动的过程，故一旦消费者无法支撑快速增长的房地产投入，则必定会导致房地产经济的逐步下行。不仅如此，其他方面的条件辩护阿姨可能导致房地产供给总量发生收缩或扩张的现象，诸如资金、管理、技术以及劳动等这些因素的出现亦将影响到房地产的需求总量。由此可见，房地产的需求与供给总量本身便不平衡，而即便出现平衡的现象也必然是十分短暂的。故可以说，房地产经济子所以会呈现出较为频繁的变动，其主要原因之一便是房地产供求关系的不断变化。

二是房地产出现经济波动的主要动因就是房地产所出现的价格波动。当前我国的房地产经济正处于发展火热的装填，而基于房地产本身的火热，虽是使得企业在对地产的投资方面亦将表现出较强的投机性，但却伴随着一定的盲目性，而正是基于这种盲目性，故使得房地产价格亦将呈现出无规律上涨的趋势。进而基于房地产投资效益的上涨，则将带动更多房地产开发企业投入到房地产市场中，以致房地产市场及其交易量的陡增。从表面上来看，此举看似推动了房地产市场的繁荣，但鉴于该供求关系本身是畸形的，故看似繁荣的房地产经济，实则存在着大量的泡沫。且房地产经纪目前的繁荣，实则是消费了行业未来的经济效益，这对房地产行业的可持续发展而言是祸非福。而日后一旦出现政策上的变动，则房地产经济的萧条亦可见一斑。

三是房地产投资是在房地产经济活动中对房地产业发展产生影响的重要因素。绝大多数人们均认为房地产投资方式导致房地产经济波动的最主要因素。因房地产投资的增多，必然将导致房地产的行业扩张，反之降低投资则房地产市场亦将呈现出萧条的局面。与此同时，因房地产投资变动基本与房地产经济周期的变动保持以致，故房地产投资与房地产经济周期之间实则呈现出同向共振的关系。然而事实上，房地产投资活动远比房地产经济周期的波动更为活跃。

2 应对新时期房地产经济波动的策略

2.1 调整房地产投资政策

为维护我国房地产经济发展的可持续性，则政策在拟定及颁布相关政策时，需务必对以下几种经济现象给予高度重视：首先，投资主体结构的变化可能会对房地产经济周期波动带来较大影响。当前，因我国绝大多数的国有企业均存在产权不清以及未能建立风险规避制度的问题，故投资结构的主体一旦发生变化，则势必会到房地产经济出现较大波动。其次则是要对房地产投资规模的变化给予高度关注。房地产经济要想始终保有良好的发展调试，便必然不能脱离宏观经济的支持，简言之，即唯有在埃房地产的投资规模与宏观经济规模相当的情况下，方能确保房地产投资占固定资产投资比重的合理性，而比重过大或过小均将对房地产经济带来严重影响。再次则是要确保投资结构的合理性。当前，我国的房地产经济之所以会呈现出蓬勃发展的态势，主要白女士因房地产的投资开发是真正建立在市场需求的基础之上，以一旦脱离了市场需求，则必然会导致房地产经济产生较大波动。最后则是政府方面需对自身的投资行为予以不断的规范。就房地产行业的发展而言，其与政府的支持必然有着密不可分的关联。故为维护我国房地产经济的发展稳定，则政府需务必对视房地产行业的发展战略给予高度重视，继而通过对政府投资行为的适当调整以确保土地开发、安居工程等政府型房地产开发活动能可及时、有效的完成，如此方是对房地产投资行为的有效调控。

2.2 规范土地市场

对房地产企业而言，土地无疑是其最不可或缺的重要资源。因此，若我国能基于现有的土地政策与体系来对土地管理的策略予以合理优化，则对维护房地产经济的快速发展及稳定必然能起到极大助益。当然，这对管理人员的水平亦是一种考核。因此，针对土地审批的过程，应务必确保相关工作岗位的工作人员具有强烈的责任性，以确保土地招标过程中的个程序均是在严格的制度下执行。除此之外，国家还需对改善土地管理的政策予以及时、有效的调整，尤其需注意的是协议上的内容，唯有严格将土地流程的工作做好做细，方能避免土地在今后的规划与实际利用过程中出现各种违规现象。

2.3 完善我国房地产市场开发金融制度

房地产经济之所以会长时间的处于不断波动状态，乃是因发展过程将无可避免的受到我国整体经济的影响。因此，要想控制好这样的经济波动，关键便需基于科学、完善的法律制度来对房地产企业的经营活动秩序予以有效调控以及让房地产行业的经营活动过程有法可依。与此同时，国家亦需加大对房地产行业的管控力度，当然，此中提到的管控并非是要一味的限制或不允许房地产企业从事某一项经营活动，而是在必要之时可给出一定的优惠政策或是给予政策方面的支持。与此同时，基于我国房地产经济目前的发展态势，则相关金融管理制度的建立亦极有其必要性，而就金融管理制度的具体建设而言，因各地经济的发展状况的不一，故相关制度的建设仍需结合当地的经济发展状况，由此方能同步提高制度的同步性与管理的同步性。最后，鉴于房地产行业当下的融资渠道亦呈现出了明显的多元化特征，故为维护我国房地产经济的发展和谐与稳定，则必然要对多样化的融资渠道予以规范，如此方能为我国房地产经济的有效发展创造一个良好的外部环境，继而确保理想的房地产投资收益。

因经济而对房地产经济带来的波动影响可谓是极其深远的，故为尽可能降低此方面影响，则必然要基于完善的法律法规来让房地产企业开展的各项经济活动做到有法可依。当然，任何时期下，任何经济要想始终保有自身的发展优势，则必然要得到政府及政策方面的支持，尤其是在金融管理的制度方面更需予以不断的健全，如此方能确保房地产经济的发展与社会的发展步伐相适宜，继而在推动房地产经济的全面发展同时亦维护社会发展的稳定与和谐。

2.4 全面提升市场调查力度

对房地产行业而言，唯有切实做好对市场定位的调查，方能对自身后续的决策制定提供先决条件。但鉴于我国部分房地产企业，其不仅在权责方面极度不清晰，且也未能针对企业于运用过程中可能遭遇到的各方面风险制定一套科学、有效的风险防范机制及策略，故使得企业在开展各项经营活动过程中时刻面临着较大的风险。对此，为维护我国房地产经济的发展和谐与稳定，则首要之务当时持续加大市场调查力度，并积极关注房地产的投资规模，以确保房地产经济的发展能与投资的具体规模像是因，如此方能在确保投资结构的合理性同时保证企业未来发展战略的科学性。

2.5 科学有效的调整土地政策

对房地产企业而言，最不可或缺的内容当属土地资源。而房地产企业本身要想获得良好发展，则必然要基于企当下的发展体系来对土地管理的策略予以适当调整，如此方有助于维护自身发展的快速与稳定。当然，就土地资源而言，最重要的还是要以当地的土建部门为准绳。当然，国家亦需时刻基于社会的普遍发展需求来对土地管理的政策予以科学、有效的调整，如此方有助于维护我国房地产经济的发展和谐与稳定，并避免土地在规避及实际利用阶段衍生出各种违法犯罪的问题。

2.6 积极调整投资管理过程中的政策

就导致房地产经济产生波动的主要因素而言，投资政策当属其中之一。而现阶段，虽房地产经济的发展速度仍旧较快，但相应的管理体系却不够完善，故为确保房地产行业所制定各项投资决策的合理性，则政府亦需对房地产企业的投资规模及行为予以合理调控，以帮助房地产企业规避经济活动中的各方面风险同时让房地产企业的投资决策制定更具合理性与科学性，如此方能有效提升房地产收益并推动房地产企业的有效发展。

总之，房地产于我国国经济中的地位不容忽视。且房地产经济不是是我国国民经济的重要组成部分，更发挥着无可替代的重要作用。对此，鉴于房地产经济的发展过程极易受到其他各方面因素的影响而发生较大波动，故为维护我国房地产经济的发展和谐与稳定，则政府方面需务必出台相应的政策并加强对房地产经济的管理。除此之外，就房地产企业本身亦需加强对影响房地产经济发展各方面因素的研究与探讨，继而切实制定科学、有效的发展策略来规避各种风险因素对房地产经济的发展过程带来的干扰。当然，各地也应基于当地的发展实际来拟定适宜的房地产经济发展策略，如此方能在提高制度与管理的同步性同时推动我国房地产经济的有效发展。