房地产开发企业财务管理要点解析

刘海燕

摘要：在我国经济实力和国际影响力日益提高的背景下，为各个领域提供了发展机遇，其中的典型代表是房地产开发企业，使其内部管理模式发生了颠覆性改变，推动了企业的发展进程。作为房地产开发企业的重要组成部分，财务管理工作水平的高低和有效性，决定着企业未来的发展方向以及在市场大环境中的地位[1]。要想提高财务管理的有效性，提高企业的经济效益和行业竞争力，除了要改变传统管理方式，结合时代发展新趋势进行优化和创新外，还要明确财务管理的要点，在此基础上进行详细的分析和研究。为此，本文对房地产开发企业财务管理要点进行探析，以供参考。

关键词：房地产开发；企业财务管理；要点

房地产开发企业与其他企业相比，有着开发链条长、资金需求量大以及财务成本复杂等特点，这些特点的存在，对财务管理提出了更高的要求。不仅需要财务管理人员有着较高的工作能力和职业素养，还需要他们熟知财务管理中的要点，并运用有效手段进行管理和控制，在避免财务风险发生，降低工程成本的同时，还能够提高企业的经济效益，实现其持续稳定发展。

一、资金管理要点

（一）融资管理

我国房地产开发企业的融资管理主要有前期融资和项目开发贷款两项内容[2]。企业在进行前期融资时需要注意的内容有土地出让合同的签订和项目公司的成立，只有这样才能够推动前期融资的顺利进展。近些年，随着国家对房地产企业融资政策的改革和创新，并加大了企业融资的控制力度，使得前期融资已经不适合新时期下房地产开发企业的发展方式。在前期融资逐渐衰败和陨落的情况下，项目开发贷款在此过程中应运而生，为房地产开发企业提供了新的融资方式。企业在进行开发贷款时，需要关注三证审批和四证放款两方面的内容，并在审批结束后获取《项目建设工程规划许可证》与《项目建设工程施工许可证》，不仅是企业项目开发贷款的重要保障，同时也是企业获取新项目的先决条件。另外，在开发贷款时还要根据实际情况，对所持资金的占比、土地及在建工程抵押的评估值进行密切关注。

（二）房产销售管理

所谓的房产销售管理就是房地产开发企业中的销售回款管理，该项内容是项目预售后的主要资金来源。从销售回款管理的自身属性可知，回款手段有销售首付和个人按揭两种，销售首付是根据所购楼层、房屋面积等内容，事先支付一定的资金；而个人按揭贷款是银行向借款人发放的用做购买自用新建住房的贷款，就是人们常说的“个人住房按揭贷款”。在销售回款中，个人按揭贷款是其管理中的重要内容。

根据相关资料显示，我国许多城市中的大部分购房客户都选择按揭贷款的方式购房，不仅能够解决资金紧张的问题，还能够为开发商解决资金上的问题。所以说，按揭管理是资金管理中的重要组成部分，其管理重点在于：首先，多点按揭在选择银行时，具有一定的灵活性，不必拘泥于同一银行，可以根据购房客户的实际情况，选择针对性的银行。例如，某房地产开发企业所开发的楼盘是住宅楼，在银行的选择上，可以选择有保障的中国银行、交通银行等；如果购买的客户中包含农村人口，他们在进行按揭时，还可以选择当地的农村信用合作社。其次，为了增强个人按揭贷款的规范性和科学性，提高客户的满意度与信任度，就要加大按揭管理的力度，实施规范化管理，从而提升工作质量与工作效率。再次，在按揭审批过程中，要进行梯队管理，主要目的在于加快工作进度，实现相关工作的连续性和持续性。

（三）资金计划

为了有效维持财务的流动性及相对应的资本结构，在日常经营与生产中获取最大的經济效益。房地产开发企业在发展过程中，就要根据自身的实际情况，严格按照国家出台的相关政策，并从与资金预算的关系入手，制订符合企业发展的资金计划，借此提高财务管理质量和有效性，促进企业的持续稳定发展。

二、财务管理要点

（一）资源管理

资源管理是财务核算中最为基础的部分，提高资源管理有效性的主要方法是实施资源统计，而资源统计台账的主要内容又细化分为楼层整体以及各房间的占地面积，签订合同中的资金情况、楼房销售价格和签订时间，各时点的回款、结算情况等内容，通过对这些内容进行统计，能够根据相关数据明确项目资源的各项情况，为财务各月份工作的开展与实施奠定基础。

（二）销售核算管理

在进行销售核算管理时，需要对诚意金、定金和房款进行管理，主要目的是对三种款项进行精准计算，并将计算结果用于缴纳税金中。由于诚意金是房地产开发企业的一种营销手段，当他们收取诚意金后，会承诺给予购房客户一定的优惠，刺激客户的购房欲望，所以，在增值税下，诚意金不被算作预缴增值税中，而定金和房款需要根据实际情况，按照一定的比例缴纳增值税。另外，如果销售核算管理中的项目过大，或者是分期开发的项目，需要按照单体进行预算，同时还要根据实际情况与相关需求，将核算内容进行细化和分类。

（三）成本核算管理

成本核算是房地产开发企业财务核算中的关键，其重要作用直接影响企业的经济效益和未来发展，成本管理核算的主要内容不仅包含项目前期的土地审批、合同签订、现场施工等一系列内容，还包括施工结束后，购房客户入住时需要缴纳的物业费、基础设施等费用的核算与校对[3]。如若房地产开发企业没有对成本核算进行有效管理，在此过程中容易引发财产风险，造成不可估量的损失。

（四）工程预算项目分析

工程预算项目分析作为房地产开发企业财务管理中的重要组成部分，是科学、合理制定工程预算的主要参考依据。所以，在实际发展中，房地产开发企业要重视工程预算项目分析，对工程项目中的施工设计图纸、设计说明书等文件资料进行收集与整理，在此基础上还要对施工组织设计方案、施工计划进度和安排、施工条件等环节中涉及到的资金进行详细的预算和分析，既保证了施工成本的规范性与合理性，还能够为企业带来多样化的发展机遇。

三、税收管理

由于房地产开发企业涉及的税收项目较多，并且每个税种的内容有所区别，所以在开展税收管理工作时，要密切关注各税种之间存在的区别。比如说，在土地出让合同的签订过程中，需要缴纳土地使用税和印花税；土地出让合同签订完毕后，在办理土地证时，还要缴纳相应的契税；在签订销售合同、设计、施工合同时，还要根据各自属性缴纳不同的印花税[4]。由此可见，税收管理在房地产开发企业中的作用是非比寻常的，企业在今后的经营和管理中要给予其高度重视和密切关注。

四、计划考核管理

房地产开发企业具有周期性长、环节多等特点，特别是环节多这一特点，主要包括土地竞标、土地获取、策划方案、证件办理、施工建设、楼盘开售等，并且各环节之间的联系密切，有着相辅相成的关系。房地产开发企业要想加快开发周期的进度，缩短施工时间，就要重视计划考核管理，结合自身实际情况开展针对性的考核管理方式[5]。另外，在实施计划考核管理工作时，还要注重其中的项目运营计划目标和年度预算计划目标，只有这样，才能够确保日后工作的万无一失。

五、结束语

综上所述，房地产开发企业未来的发展走向、经济效益及行业竞争力的提高，与其内部的财务管理有着紧密联系，可以说财务管理的优劣，决定着企业的发展存亡。所以，房地产开发企业在日常的经营与管理中，要清楚财务管理中的各控制点，运用科学、规范的手段进行管理和掌控，在提高财务管理有效性，保障企业正常经营和运转的同时，还能够实现房地产开发企业的持续稳定发展。财

参考文献：

[1]李清雅，宋国民，朱欢，等.房地产开发企业财务管理要点解析[J].财会学习，2018，202 （28）：158-159.

[2]王玉红，李琦，赵立冬，等.房地产开发企业加强成本管理的对策[J].交通财会，2014，26 （03）：180-182.

[3]王贵龙，张华龙，陈富贵，等.房地产开发工程项目成本造价在各阶段之预控[J].安徽建筑，2017，01 （22）：174-175.

[4]袁海林，宋清.房地产开发企业成本控制中的问题与对策[J].西方纺织工学院学报，2018，06 （23）：649-650.

[5]李建荣.论房地产开发企业成本控制与投资决策[J].遼宁工程技术大学学报（社会科学版），2014，10 （01）：201-203.