基于新租赁准则的建筑行业承租管理思考

尹学人 中煤特殊凿井有限责任公司

一、背景

新租赁准则在会计核算、计量和报告等方面都做了一些更改，这对建筑行业承租管理造成了一定冲击。因此，结合新租赁准则的修改变化，分析建筑行业承租管理所受影响，研究建筑行业承租管理的有效策略，意义深远。

二、新租赁准则的变化

（一）对租赁进行重新定义，增加了租赁的识别、分拆和合并

在新租赁准则下，租赁必须同时满足以下三个方面的条件，即：第一，让渡资产使用权；第二，在一定时间内；第三，获取相应对价。

（二）细化了租赁内容

与原来相比，新租赁准则更加细化了租赁内容，比如：新租赁准则明确指出，区分租赁为经营租赁还是融资租赁的关键依据是看交易的实质，同时还规定了具体类型，更便于企业参考和运用。

（三）承租人的会计处理变成单一模式

新租赁准则增添了“租赁负债”“使用权资产”“使用权资产累计折旧”等科目，去除了承租人租赁分类。

（四）信息披露更加完善

在新租赁准则中，租赁负债和使用权资产单独列示，使用权资产减值、折旧和租赁负债利息单独列示，附注一栏增加了有关租赁资产的内容，能够更加全面地反映资产信息。

三、新租赁准则对承租人的影响

（一）增加会计操作难度

新租赁准则规定，在计算租赁负债时，应将内含利率作为租赁付款额的现值折现率；无法确定内含利率的，折现率可以是承租人增量借款利率。在现实中，内含利率通常为出租人行业的平衡盈亏利率，但这对于租赁行业而言属于机密范畴，通常较难获得，与此同时，受金融市场波动的影响，增量借款利率会随之变化，限制条件过多，一般也不容易获得。对于建筑施工企业而言，在新租赁准则颁布之前，其会计核算相对简单，财务人员的入门门槛也比较低，而新租赁准则极大地提高了建筑行业会计处理的专业程度，这对财务人员而言无疑是一个巨大考验。

（二）对财务报表及指标的影响

新租赁准则增加了负债和资产的规模，增添了非流动负债和非流动资产科目，造成企业资产负债率提高。据统计，目前一般建筑企业的资产负债率已高达83.5%，部分企业上升至90%以上。与此同时，新租赁准则实施后，建筑企业流动资产比率、资产周转率等均有所下降，企业偿债能力和资产经营能力也有所削弱。

（三）对税务管理的影响

在新租赁准则实施后，承租人还是根据税法要求获得租赁发票，但在会计处理中并未纳入费用或成本，同时税法也是根据实际租金支付金额抵扣所得税的，所以在实际工作中财务部门应将租赁发票保管存档，以备税务局稽查。另外，尽管将利息费用和折旧都纳入了利润表进行会计处理，降低了企业利润，但利息费用和折旧确认并未获得发票或物权凭证，所以在汇算清缴所得税时是否能抵扣，还需税务机关进行明确。

（四）对经营融资的影响

一是加大了融资难度。新租赁准则实施之后，承租人原来的一些表外融资也需要在财务报表中体现出来，提高了企业的资产负债率，降低了企业的偿债能力，而投资者决策会在很大程度上受到这些指标的影响，所以这必然会增大承租企业的融资难度。二是增加了融资成本。实行新租赁准则之后，承租人要全面披露租赁外的融资租赁业务，准确计量借款利率，同时注意有关抵押、担保、使用期限等信息，这也在一定程度上增加了融资成本。

四、基于新租赁准则的建筑行业承租管理策略

（一）加强业务部门联动

各相关业务部门要强化横向交流、沟通，为企业签订有利的合同条款，实现企业利益最大化。首先，财务部门应根据新租赁准则的规定，选择适应企业年度财务预算指标的财务合同模式，为合同部门提供合理意见。其次，合同部门结合财务部门的意见设计合同条款，对以往合同进行规范梳理。最后，法律部门对合同进行严格把关，一方面要防止合同条款存在法律风险，另一方面又要保证合同的灵活性，确保可实时对合同进行转换。

（二）健全企业信息系统

目前，大多数建筑企业拥有自己的财务核算系统，在实行新租赁准则之后，应当在企业财务系统中加入租赁业务模块，按照合同内容完善系统中的有关信息，每月月底由系统自动结转各项财务凭证，这样不但可增强会计信息的规范性和准确性，还可减轻财务人员的工作压力。

（三）做好与税务部门的沟通

新租赁准则发生了一些新变化，而税法未进行同步修改，会增加纳税申报难度，这就需要企业积极与税务机关保持沟通，尽可能在利息费用和折旧费用计算方面与新租赁准则的要求保持一致，确保企业税收利益最大化。

（四）加强财务队伍建设

企业应积极开展财会知识学习培训，增强财务人员的业务能力，使之顺利做好新旧租赁准则的衔接工作。财务工作人员要刻苦钻研业务，彻底吃透新租赁准则的内涵，根据建筑行业财务具体实际做好年度财务预算和决算工作，以更好地为有关业务部门的工作提供指导和服务。

（五）优化融资管理

实行新租赁准则后，企业融资难度有所加大，为规避融资风险，承租企业要加大对融资风险的管理力度，有效识别风险，强化风险管理和融资披露，不断优化企业融资结构，提高企业融资能力，增加企业的收益。

五、结语

新租赁准则的颁布和实施，有对承租企业有利的部分，也有不利的影响，因此，承租企业需抓住机遇，深入学习和研究新租赁准则的相关规定，学深吃透，把握好方向和尺度，在合规合法的前提下为企业争取最大利益，促进企业实现健康可持续发展的目标。