加强私人自住建房规划管控的几点思考

李小聪 安康市保障性住房管理中心

私人自住建房指在中心城市规划区内村（居）民使用集体土地或国有土地新建、扩建、改建自住房屋及附属构筑物的个人建房行为，依据《中华人民共和国城乡规划法》《陕西省城乡规划条例》，个人自住建房应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，方可进行建设行为。

一、城乡私人建房管理现状

安康市中心城市规划区160 平方公里范围，以汉江主轴为线，划分为江南和江北。自2017 年停止审批中心城市江南城区除危房改造之外的私人自住建房以来，江北私人建房大多位于中心城区周边的乡镇。随着城乡规划一体化推进，村民建房大多因子女成人分户，房屋年久失修、功能不合理、不能满足现代居住要求而申请重建，再者集体所有土地征收、房屋拆迁安置的数量增加，近些年来，城乡私人建房申请数量相对增加，规划管理部门在对私人建房的管控中存在着不少困难与挑战：

（一）镇（办）村两级对土地疏于管理

镇（办）村（居）两级对非法买卖土地行为疏于监管，甚至默许或者村干部带头买卖，更有甚者有些村干部把规划审批作为拉拢村民的一种手段，个人私自买卖集体土地，改变农用性质进行非农建设，严重违反有关法律法规，扰乱城市建设秩序，加大了管控难度。一些私自买卖的土地因土地来源不清、不符合“一户一宅”等政策要求而无法办理用地手续。

（二）私人建房违法建设情况复杂

近年来，中心城市规划区内私人建房违建突出，违建形成原因有：一是子女成人分户，现有住房不能满足三代人或者四代人的居住要求，又无法及时取得用地手续和建设许可手续，所以就无视规划审批，私自建房。二是近些年，城市建设发展迅速，中心城市规划区内有许多重点项目建设涉及拆迁赔偿，村民受利益驱使，肆意加建抢建以套取拆迁赔偿金。三是恶意超建多层，用于分层买卖出售从中赢利，村民建房能迅速得到实惠。四是安置问题得不到及时解决，村民急于改善交通不便居住环境恶劣的现状，导致违建。

（三）危房重建无完整的政策执行依据

中心城市禁建区涉及城市“五线”、重点项目建设区域、地质灾害隐患区、防洪控制区、水源地、棚户区改造区域等。禁建区严禁新建、翻建、扩建私人住宅，因涉及人身财产安全问题，针对存在一些老旧危房无法居住的，达到D 级危房的，允许在原址恢复性重建。但又无法按照现有的技术规范要求审批，因缺乏危房认定程序和具体审批依据，所以规划管理部门在对危旧房屋重建审批工作中很被动且压力大。

二、加强城乡私人建房管控的几点建议

（一）私人建房实行“三区”管控

规划主管部门根据城市发展需要提出三区划定方案，核定年度私人建房数量控制计划，报市政府研定批准后，每年年初公布执行。中心城市规划区私人建房规划管控区划分为禁建区、核心建设区、非核心建设区。禁建区严禁新建、翻建、扩建私人住宅。核心建设区按照编制修建性详细规划，引导村（居）民向中心社区集中。建设规模、方式、风格按照审定的规划和《安康中心城市私人自住建房管理办法》执行。鼓励村（居）民腾退核心建设区的物业，迁向非核心建设区或江北（安康中心城区以汉江划分为江南和江北）建造私人住宅。对核心建设区内重要城市节点私人建设工程，应纳入棚户区改造项目，由区级政府牵头实施。非核心建设区私人建设工程，按照《安康中心城市私人自住建房管理办法》审批。

（二）加强私人建房“四级管理”模式

私人建房建设管理实行市、区、镇（办）、村（居）“四位一体”管理模式，坚持统一管理与分级负责相结合的基本原则。规划管理部门负责“三区”划定方案和核定年度私人建房数量控制计划以及规划审批。国土资源管理局负责建设用地的审批管理。镇（办）、村（居）两级负责私人建房的资料初审和土地来源把关。按照严控增量、提升存量的基本原则，严禁城镇居民购买集体土地建设住宅，控制村民新选址建设单栋住宅，引导村民向村民小区集中建设。

（三）加强禁建区危旧房屋就地重建审批管理

一是完善禁建区内危房鉴定程序，如指定或经过政府购买的形式确定第三方危房鉴定机构。二是完善危房翻修和重建的管理办法，如明确禁建区内严禁私人建房，确属D级危房的重建应依法办理审批手续并遵循危房翻建“三原”（原址、原层高、原建筑面积）原则等。三是做好审批前的资料复审工作，初审由镇（办）、村（居）负责核实并出具确认意见，做好现场踏勘，如危房的现状、留存相关图片资料等。四是建议对危房重建启动快速审批通道。五是落实危房的批后管理，加强违建和房屋质量安全监管。

（四）形成齐抓共管的联动机制

违章建筑从基础开挖到形成地面建筑，管理期间短，稍微疏于监管，甚至不管，一旦地面建筑形成，违法建设已成事实。因此规划管理部门要充分发挥规划引导作用，加强横向与执法、国土、林业等部门配合沟通，纵向与镇（办）、村（居）密切联系。建立行之有效的分级分部门管理工作责任机制，多管齐下，形成合力，疏堵结合，联合打击私人建房的违法建设行为，有效维护城乡的建设秩序。

三、结束语

综上所述，私人建房管理难以成为社会关注的热点，规划管理部门要充分发挥规划引领作用，不断创新私人建房审批模式、提升审批效能，有效管控私人建房，加快改善城乡面貌和人居环境的步伐，才能保障城乡建设有序发展。