医院内部房产管理和使用的评估机制与市场化运作研究

李蕊 李明春 裴劲松 山东大学齐鲁医院后勤保障处房产科

当前，国内卫生系统内部分医院在用房、管房过程中尚未形成一套行之有效的方案，盲目性较大，尚未建设合理、规范化的管理制度与有效的运营机制。很可能导致国有资产和市场房产经营运转模式出现不同程度分离，降低房产资源的有效利用率，特别是在经济体制快速转型发展的大背景下，医院用房情况应得到管理者的高度重视。本文立足于医院用房实况，以提升医院用房科学性与促进其市场化运作提出一些见解。

一、医院内部房产管理与使用实际状况

一是未能科学配置业务用房。因在使用医院内部房产过程中缺少与之相配套的科学、规范化配置凭据，以致在实际使用阶段相关人员很少思考怎样完善配置、提升房产资源利用效率的问题，最终难以在医院内不同科室间平衡、合理配置房产，资源浪费量增多。

二是管理费用由不断增长趋势。与现代化社会建设相伴随的是医院房产运作时支出费用上升，面对以上现象，医院长期未建设切实可行的预算与分析机制，费用高支出的问题越来越严重。

三是尚未建设科学的管理与使用评价体制，主要是医院高层领导针对内部房产管理工作重视度不足，以致长期没有建设一套可执行度较高的效益评价体制，对房产运营过程产出的社会、经济效益没有做出科学分析与评价。

二、建设医院房产管理与使用的评估机制

对医院业务用房效率做出科学评价，是市场经济运作阶段提出的客观要求。伴随市场经济的纵向发展过程，越来越多的人对医疗服务本质有更全面认知。医疗事业推进过程中，针对管理与服务中存有的成本性、医院房产使用和成本核算发放相背离的情况，质疑声音此起彼伏。管理应主动强化管理与经营意识，客观剖析医院经济运营质量，侧重点是分析投资后收益产出情况，审视医院内部用房的经济指标。

为改善过往医院用房过程中监管与控制不严格的现状，做出建设一套完善的医院用房评估机制，该机制一定要能为真切的呈现出医院房产运营状况而提供服务，牵扯到采集医院内部用房的基础数据信息、评估资产价值、解读资产增值能力等诸多方面。并且该评估系统要具有定量分析成本投入、定性分析社会效益取得情况的双重功能，只有这样，方能更为整体、客观的评估医院内部房产的综合效益。

在这里，笔者需要重点提及的内容是，医院内部用房推行市场化运作与配置模式是该机制建设的前提条件，否则该类评估机制将会丧失建设的意义。

三、医院内部房产市场化运作的措施

（一）建设房产资源配置中心

为更有效的整合医院业务用房资源，提升房产资源使用、管理的科学性与有效性，构建资源配置中心是有效举措之一。该中心的职责是协同医院成本核算部门，推行内部房产资源有偿占用体制、科学调配房产资源、关注房产投用后效益产出情况，进而将价值机制的效能发挥到最大化，借用经济手段有效、精准的调控医院房产的使用情况，进而扭转过往医院内有一些部门、科室之间无计划比较的不良局面，杜绝低水平建造、维保工作重视度不足或者房产资源利用率长期偏低等诸多问题。力求在完善自身建造水平的基础上，关注医院房产资源的战略发展状况，协调有关部门，循序渐进增加资金投入力度，为医院内部房产高效率运作提供可靠支撑。

（二）普查与分析医院房产使用状况

首先，为掌握医院用房的基本状况，应全面采集总量、布设情况、房产持有的机制、使用年限、房产占地面积及产权构成等资料。

其次，统合前期清理的富余房产，实施调余补缺措施，实现科学配置。在以上过程中，可以导入成本分析法，立足于临床科室内部业务运作实况，定量测算出科室产房应用价值或搁置成本等。

再者，得到国有资产办公室确认审批以后，将社会性的评估机构整合其中，更为系统的评价医院当下持有的房产资源情况。

最后，在科学有效评估的基础上，利用价格机制调整医院用房的供应与需求，管制房产资源浪费问题或助推于房产价值增长过程。当然，也要结合业务处理阶段提出的差异性要求，采用不同的调配措施，提供多样化的服务产品，比如改善型、保障型或舒适型的调配服务，依照类型不同做出供给决策，迎合不同层次运作的需求。

（三）建设内部用房的档案材料

医院内部房产为实现市场化运作，需要制度做支撑基提供保障，医院建设内部用房动态化档案材料就是必然的举措之一。业务用房档案材料内容繁多，比如房产的产权、结构及应用流转状况。建设档案材料的宗旨是为同一管理、控制创作便利条件，促进内部房产规范化使用、管理过程。

（四）建设内部用房维护基金制度

统一管理医院的房产折旧与维修基金制度，针对房产资源运行阶段产出的费用推行单体核算方法，健全有关管理体制，确保医院房产管理阶段实施的措施要有法律可依，有章程可循。并依照社会化的改革提出的要求，推行多种方法落实内部房产的物业管理工作。一是建设社会化的物业管理中心，实现社会化运作，整体调度用房维护基金；二是采用招标、投标形式，将社会上优质的物业管理中心导入其中，参与市场竞争活动，最终使医院内部房产的物业管理真正实现市场化运作，获得最高的经济效益与社会效益。

四、结束语

在市场经济改革持续推进的大背景下，医院内部用房尽管隶属于国有资产的范畴，但未迎合市场经济发展趋向，一定要实施市场化运作模式，整体提升房产资源配置与应用效率。并建设与实施一套可行的评估机制，客观的分析与评判医院用房调配方案的效益产出情况，早期做出科学整改措施，从根本上保证房产资源管理与应用效率。