大型交通工程关键节点多功能综合社区开发新模式

周铁峰

广州交通投资集团有限公司应用“高速公路+沿线土地资源开发”理念，创造的“大型交通工程关键节点多功能综合社区开发新模式”，走出了一条“盘活存量土地、反哺交通建设”的新路，为推进广州“四个出新出彩”、实现“老城市新活力”提供了新的路径。

低效土地变身综合社区

广州东圃立交兰亭盛荟项目，在不影响原有高速路通行的情况下，通过上盖公园把公路两旁的土地连接起来，建设了一个集立交、上盖公园、商住小区为一体的综合社区，被人民網誉为高速路上“最美空中花园”。项目是广州交投集团“大型交通工程关键节点多功能综合社区开发新模式”成功应用的典型案例。

在项目实施中，集团组建了专业团队，从地块开发策划、土地处置和清理、土地竞拍及开发各方面，进行全方位跟踪和保障。在盘活存量土地、实现节约集约利用土地，实施土地开发、确保达成化解债务和推动发展目标方面，进行了大胆地创新与实践。

2014年，项目地块完成挂牌出让，成交价44.57亿元。按照“三旧”改造中“公开出让、收益支持”的方式，广州交投集团获得26.74亿元土地出让金返还款。2015年，项目正式开工建设。

项目总建筑面积约530000平方米，开发周期6年，预计总投资100亿元。截至目前，立交和上盖公园已投入使用，商业和住宅部分主体施工已全部完成。住宅项目可售面积约320000平方米，共16栋住宅楼，分三期开发。项目一、二期已入住，三期正在销售中。项目可居住3500多户、容纳10000多人，还有一系列如老人活动中心、幼儿园、社区中心等配套设施，满足片区的功能需求。

创新交通综合治理方式

“大型交通工程关键节点多功能综合社区开发新模式”的应用，推动了东圃立交兰亭盛荟项目高质量、高效率实施，实现了交通疏导、城市治理、公益环保等多个价值目标。为城市“三旧”改造、基础设施建设，提供了创新思路，为广州市创新交通综合治理方式起到积极地推进和示范作用。

第一，模式最大的增值部分是科学的技术创新。项目通过科学的交通规划设计和优化，释放了130000平方米城市用地面积。政企协作，项目打造总建筑面积约530000平方米的集立交、上盖、商住小区为一体的大型综合社区。项目还通过科学设计，巧妙将地坪标高提升15米，极大减小项目基坑开挖工程量，大大节约了项目成本。

第二，项目在绿色、生态、共享的设计理念引领下，创新性地打造我国首例6.5万平方米、全封闭的上盖绿地空中花园，它具有减少尘埃、降低噪声、绿化环保的功能，提升了城市绿化率。上盖公园还提供多项体育设施及场地，包括足球场、网球场、篮球场以及800米环形跑道。为广州金融城板块打造了一片高品质生活社区。

第三，项目以房地产开发综合收益反哺交通建设，为城市“三旧”改造提供创新思路。集团以捆绑立交、上盖建设的方式，寻找到7亿元投资款，上盖公园和立交改造工程建设，政府不用任何投资。同时，项目净收益还将陆续投入到城市高快速路建设中。

形成可复制可推广模式

东圃立交兰亭盛荟项目属国内首创的“大型交通工程关键节点多功能综合社区开发新模式”的成功运用，较好地实现了国有资产的保值增值，实现了经济和社会效益的双丰收，对全国乃至世界交通节点改造都起到良好的标杆性、示范性作用。

项目运作过程中，形成了规划、设计、施工的社区整合思路，并在实施过程中不断完善，创造出具有较好的可推广性和可复制性的“大型交通工程关键节点多功能综合社区开发新模式”。截至目前，三滘立交市政化综合改造、东晓南路至广州南站连接线综合开发等项目均已应用该模式，并取得良好的效果。广深高速新塘立交节点改造也已参照该模式进行开发。

项目得到了广东省、广州市政府各级领导的肯定与嘉奖，被评为“广州市节约集约用地的典范，是成功运用企业家政府理论的经典案例”。项目成功参展第44届中国国际房地产产业博览会。2018年，该项目曾获得广州市首届国资国企创新大赛一等奖。

编辑/董雷