基于CCRC模式的养老地产开发运营模式的研究

周蕊

（大连财经学院 辽宁 大连 116622）

0 前言

现阶段，人口老龄化不断加剧，已经成为一项非常严峻的民生问题，并且引发国民对养老问题的关注。在我国现阶段社会发展中，持续照料退休社区CCRC成为了热门话题。对于我国而言，CCRC处于起步阶段，是一个需要深入研究不断改良的过程，相比之下国外的一些国家，比如美国，日本的养老模式有着成熟完善的体系，我们可以通过吸收这些国家的经验与优点，得出适用于自身的养老模式。

1 CCRC模式的概述

1.1 含义

CCRC养老模式不同于一般养老模式，它给予老人更好的生活条件，提高生活乐趣和质量。CCRC，持续照料养老社区，为老年人提供自我照顾、照顾、援助的综合生活设施和服务，使其在健康状况和自我照顾能力发生变化时，能够继续生活在与情况相适应的熟悉的环境中。

1.2CCRC养老模式下老年人分类

基于CCRC模式，将老年人划分为三种：具有独立生活能力并且自身拥有稳定住所的自理型老人；日常生活中需要借助他人帮助才可以进行生活的借助性老人以及自身完全无法自理的介护型老人。根据不同的老人类型提供不同的转向服务，保障老人在社群内安享晚年。社区内配备完善的医疗设备，邮局银行、餐厅超市、美容美发、老年大学、医护人员、各类兴趣班和俱乐部，一应设备和人员配备做到顶级。

1.3 特点

（1）独特的建筑设计：针对不同类型的老年人提供不同的居住条件。比如，为起居尚可自理的老年人设计独立式公寓或小别墅等。为体弱或感知能力有损伤的老年人提供介助式建筑服务，便携式帮助老年人。对于身体状况较差的老年人他们的居住地要紧挨护理站，餐厅，等公共区域和医疗机构。

（2）强调人文综合与身心健康发展：为老年人配套了很多娱乐设施，比如户外运动场，体育馆，棋牌室，瑜伽室，广场等等。

（3）对区位与环境高标准要求：既要有好的景观又要有好的交通。靠近山水，有良好的绿化环境，自然资源，人文景观。周围安静，以便老年人有更好的睡眠质量。CCRC充分混合一般社区与总体规划以及禀赋的设计优势机构，重视生态现场的环境和自然气候，大量利用景观水系统。

（4）安全性与可靠性能高：轮椅设计坡道，宽敞的门，医疗电梯，连接走廊，随处可见的扶手，安全监控和报警系统等等使老年人能够体验与安全住宅建筑。完善的老年医院配套设施，餐厅，老年人的娱乐室和老年商店为老年人提供了很大的方便。

（5）结合先进理念，设计独特的社区道路，社区内部管理体系健全，真正做到了人车分开行驶，为老年人的生命安全提供保障。

（6）拥有高质量的服务：将娱乐、酒店医疗合为一体，提供从最初的退休到临终关怀的一条龙服务。

2 我国养老地产开发运营模式及运营情况分析

2.1 现阶段我国养老地产开发运营模式

现阶段我国养老地产开发运营模式主要包括三种：

2.1.1 整合居家养老，实现医养结合

在我们国家，老龄化日益严重，大部分的老年人选择居家养老的模式，占据所有养老模式等90%，主要以家庭范围为主，社区活动为辅助的养老模式，结合专业性的管理模式，为老年人提供最为优质的服务，帮助其解决生活中的问题困扰。主要分为两种类型：①经过特殊培训的专业人员上门服务；②在社区内建立老年服务中心。医养结合就是在社区内部构建卫生服务中心，通过养老照料服务，提供就近就医与日常防控，保健服务。为在三甲医院治疗后的老年人提供良好的康复场所，既能使老年人身心健康又减轻了大医院床位紧缺的问题。

2.1.2 社区机构养老

加大重视程度，增设养老服务中心，将服务覆盖整个城市，老人在家中养老，社区定期进行慰问，在规定时间内为老年人提供服务，比如送去饭菜，为老年人整理房间，陪老年人聊天等等。

2.1.3 社会养老

社会养老指的是由社会组织或者政府等相关机构，成立志愿者队伍，为老年人带来服务。这种养老模式主要包括有需求的老年人，专业的医疗机构，服务体系与工作人员，必要的生活娱乐项目等等。

2.2 运营情况及存在的问题

虽然我国养老服务体系取得一定成绩，但是相比国外发达国家，仍然存在许多不足之处，所以现阶段的养老问题还需要加大关注。

（1）老龄化程度不断加深，导致国内养老机构供不应求，严重缺乏专业性的养老人才，而且有关的养老资源并没有真正做到合理分配，许多生活不能自理的老年人基本服务难以满足。

（2）虽然国家为了改善人口老龄化问题推行了多项法律政策，但是执行效果并不显著，对通过社会力量所构建的养老服务机构缺乏重视，而是自行管理组建，导致社区机构懈怠无人看管，老年人的生活无法得到真正保障。

（3）养老服务体系的建设涉及层面较广，包括医疗组织、住房城建、国土资源、卫生教育以及财政规划等多种机构组织，要求每个组织部门互相协调合作，采取多方面意见，综合治理，缺乏管理手段效力，力度与合力，想进一步完善进展困难，力量有限，对养老服务建设往往力不从心。

3 国际上CCRC模式的应用情况

3.1 美国

3.1.1 美国CCRC养老模式介绍

美国CCRC养老模式指的是居家型自主养老模式，该模式比较人性化，根据老年人的实际身体情况，设计出三种养老服务，包括专业护理区、独立生活区、协助生活区。在家庭中，老年人可以根据自己身体的变化情况选择更为适合的养老服务模式。室外空气清新，环境优美，社区内的公共空间与服务场所都基于老年人而设计，比如，在卫生间、走廊设置扶手，屋内地面高处设立缓坡。各项娱乐生活医疗设施等齐全。社区的色调以暖色为主，建筑材料均采用高级材料。

3.1.2 案例——Rossmoor

（1）优越的地理位置，临近地铁，高速，为老年人的出行提供了方便。

（2）社区内的公共设施免费向住户提供，例如体育馆，运动中心，健身房，舞蹈室，棋牌室，老年人在社区内自行组织了大大小小的社团俱乐部200多个，他们每天做自己喜欢的事情，身心健康得到了充分的发展。

（3）社区有着成熟的管理机制，专门设置人员24h进行巡逻，社区内配有通勤车，可免费将老年人送达他们想去的目的地。

3.1.3 小结

美国的CCRC运营模式在政府的引导下得到了巨大的保障，它的服务内容包括衣食住行、医疗服务、心理健康、社会生活与自我价值的提升等方面，为刚刚退休到特殊照顾的老年人提供定向服务。

3.2 日本

3.2.1 日本CCRC养老模式介绍

与中国有着相同老龄化问题的日本，CCRC的建立是为了解决人口老龄化造成城市产业空心化城市，让以东京为主的老年人有迁移到其他城市的机会，既可活跃当地经济和医疗服务，又可以使老年人心情愉悦，减少老年人的生活经济压力，安排老年人积极参与社区活动。

3.2.2 案例——日光城神户大楼

（1）将建筑与景观相结合，为老年人提供美的享受，在室内布局，采光，色调，家具等做了精细考虑，在办理入住与医疗护理等方面业务熟练流程清晰。

（2）公共养老区域设施完善，所构建的养老服务中心可以同时容纳六百人，为老年人彼此之间增进感情提供了帮助。

（3）在运营管理方面，采用老年人居住流动型管理。有自理能力的老年人，为其提供便携式服务，自理能力较弱的老年人，社区人员了解真实情况后，可以将其转为介护型养老模式，如果老年人无法生活自理，那么社区将提供专业人员对其24h监控。

3.2.3 小结

日本CCRC的建立初衷是解决大城市人口过多问题，运营内容以居住、生活照料、活跃的生活要素和迁居要素为主，但有一定弊端，当所迁移的城市和环境达不到内心要求时，老年人则不会选择迁移。

3.3 总结

美国日本两个国家都有着成熟完善的CCRC体系。美国CCRC养老社区的优势在于地理条件优越，并且在护理、医疗、管理、设备等方面都有着较高的质量要求，加上国家政府也积极制定关于养老体系，颁布相关法律政策，能够最大力度的保证CCRC养老社区的运营与发展。日本CCRC养老模式的优势在于它的社区模式可使老年人积极享受生活，使其拥有健康的身体，减少社会负担。且从大城市迁移到小城市，既减少大城市的人口压力，又能拉动小城市的经济。

4 基于CCRC模式的我国养老地产开发运营分析——以泰康养老地产为例

4.1 案例基本情况介绍

泰康之家是中国最早进行建设养老社区的企业之一，引进国际领先的CCRC养老模式，从2009年开始进行投资建设，经过十余年的摸索，目前发展成熟，在全国地区已经完成武汉、成都、北京、沈阳等十五个城市的建设工作，还有很多其他城市正在建设当中，预计2020年开园。

泰康之家自行建设了一级综合医院、二级康复医院以及国际标准三级综合医院。配备了专业的照护设备，对于健康程度不同老年人提供定向服务。

（1）生活条件：高端养老服务，提供各种各样的娱乐设施，高级家具与配套设施，随叫随到的医护人员。

（2）饮食方面：丰富营养，每天提供20多种菜品，有专业的营养师购买食材实现营养均衡搭配。

（3）医疗服务：同时与多个国内外专业医疗企业达成合作，为老年人提供24h的专门服务，确保老年人的健康安全得到保障。

4.2 基于CCRC模式的泰康养老地产开发运营模式分析

泰康养老社区，作为一个重资产的养老机构，发展路线既艰难又漫长。

4.2.1 文化、健康、饮食、医养结合的运营模式

泰康之家的这种模式虽然稳定，但同时也有很强的风险性。它拥有全国连锁规模，在文化、健康、饮食方面都属于国内先进水平。医疗方面它致力于提升自身社区配套设施的高端，培养自己的医护人员，大大节省了成本，且不受外界影响。这种做法虽然短时间内看上去很“笨重”，但从长远考虑，有很大优势。

4.2.2 开发一站式养老

泰康之家的一站式养老模式，秉承“新养老，新生活”理念，对入住社区的老年人提供一系列养老服务。“一站式”下的服务要在保证专业的基础上进行，并且严格规定要根据不同老年人自身特点制定出差异化的个性方案。以便为其解决所有后顾之忧。

5 结论

5.1 社区层面

从对泰康之家案例的分析中，我们了解到对于养老社区的开发，需要做的是，细化社区建设中服务的细节，包括对社区中养老设施的建设，护理人员与工作人员的培训工作，提升职业素质，设置社区内医疗设施的认证体系，提高专业化要求。与专业的医疗机构合作，保障老年人得到高品质的健康生活。

5.2 国家与政府层面

在养老问题上，美国和日本都有着严格的法律体系，在这两个国家中，从事老年护工人员需要通过资格考试持证上岗。而我国关于养老体系的法律不够完善，从事养老服务人员大都来自下岗人员，家庭妇女等，专业度不够导致老年健康得不到保障，现阶段我国应大力完善养老服务的相关法律。

值得注意的是，CCRC在养老模式中有着很大的优势，但同时由于国情的不同我们在借鉴国外经验时不能照搬照旧，应打造富有中国特色的CCRC养老模式。