新型城镇化背景下我国房地产开发模式转型探讨

郑 鸿

（古田县翠屏湖保护与开发管理委员会， 福建 宁德 352200）

现如今，我国已进入到新型城镇化阶段，传统以GDP 增长为导向的城镇化正在逐渐地向新型城镇化进行转型，其主要特点在于创造就业机会和提供公共服务并重。而在这一时代背景下，房地产的发展方式也要进行转型和升级。在新型城镇化时代背景下，房地产开放模式也会受到新型城镇化发展规划中的相关内容影响，进而使房地产企业得到全新的发展机遇和挑战。而本文针对新型城镇化背景下房地产开发模式中存在的问题进行了分析，并根据房地产行业发展的实际情况提出具体的转型对策，使其由传统的开发模式逐渐的转向全新模式[1]。

1 新型城镇化的产生和发展

城镇化主要是指农村人口不断地向城镇进行转移，同时第二和第三产业也向着城镇进行聚集，这使得城镇的数量不断增加，其规模也不断地扩大。而在我国进入20 世纪以来，城镇化也对我国的经济发展起到了十分重要的作用，而且随着我国发展的不断完善，城镇化也上升到了一个全新的阶段，即新型城镇化。而这一概念最早源于党的十六大当中所提出的相关内容，其要求我们要走具有中国特色的城镇化道路，在这之后我国对于新型城镇化的建设和发展也不断的进行完善，并在这一过程当中提出了具体的要求和期望。这也充分的说明了我国对于新型城镇化道路是抱有肯定态度的，而且也一直在不断的进行努力，通过发挥出中心城市的辐射带动作用以及出台相关的政策方针，从而全面推动新型城镇化和新农村建设的互动发展，使其能够共同提高。现如今，我国已对新型城镇化的发展路径、主要目标和具体的战略任务进行了明确，而各地政府也对该发展政策积极贯彻，从而促进了新型城镇化的全面发展[2]。

2 目前我国房地产开发模式当中存在的主要问题

2.1 能源与资源的利用率较低，具有较高的碳排放量

长期以来，我国房地产行业及其相关产业，例如制造业、建筑业等都具有着能源消耗量大、资源利用率低、污染排放高等相关问题。所以目前我国主要以节能、节约资源、保护环境、降低污染等为特征的绿色建筑作为建筑行业的主要发展方向。随着全球气候变暖，人们对于低碳生产、生活也越加关注，低碳经济已经成为了经济发展的主要趋势。然而我国的低碳建筑刚刚兴起，所以需要解决的问题较多，这也使得我国房地产行业开发能源、资源利用率有待进一步的增强，而且还应采取有效的措施来减少碳排放，从而促进绿色建筑、低碳建筑的开发[4]。

2.2 建筑的生产方式较为落后，施工效率较低

房地产行业的开发与建筑行业是不可分割的，而其工程施工也是房地产开发物业产品运作过程当中的关键环节，而这一环节当中所存在的相关问题也是房地产开发模式中的主要问题。我国建筑行业在经过长期的发展后，目前仍然以现场施工为主，其主要采用的方式为半手工、半机械的模式。而该模式对于能源和资源的消耗量较大，但利用率较低，因此与绿色建筑低碳建筑的发展理念不相符合。而且该施工模式的生产效率较低，没有过高的科技含量，建筑的生产周期也相对较长，相关的施工成本也都在不断的增加。而在传统的施工模式下，当施工工期明确后，如果想要有效地降低工程的施工成本，那么将可能导致施工质量下降，甚至引发其他的纠纷问题。而房地产行业在开发过程中想要进一步提高自身的经济效益，则需要解决施工当中质量与成本的问题，实现传统建造模式的转型，促进建筑行业的发展，从而进一步的推动房地产行业的开发[5]。

2.3 融资渠道较为狭窄，对银行资金具有较大的依赖

房地产行业是资金高度密集的行业之一，而且由于其具有投资规模大、周期长、风险高等特点，使得房地产行业在开发过程中也需要大量的资金，因此房地产企业的融资过程与房地产项目的顺利进行是具有直接关系的，也对房地产企业的发展具有着十分重要的影响。而我国房地产行业传统的融资渠道相对比较狭窄，而且对银行资金也具有较大的依赖。多数房地产开发企业都主要以银行信贷资金或是商品房的预售款，来作为自身项目开发的主要资金来源，这导致企业融资规模十分有限。而银行贷款量的不断增加也会使房地产企业自身的财务费用不断加大，如果出现开发项目销售不佳等问题，将可能会引发连锁反应，进而对企业自身的资金结构产生巨大的风险。

3 新型城镇化背景下房地产开发模式的转型对策

3.1 由原本的高耗能模式转向低碳地产模式

正如上文所提到的那样，在传统的房地产开发过程当中具有较高的碳排放量，而新型城镇化则强调企业应向着低碳生态方向发展，从而促进绿色城市的建设。因此，房地产开发也应该由原本能源消耗高、资源利用率低、碳排放量大的模式向低碳地产模式进行转型和发展。通过这一转型可以有效地整合低碳经济和房地产产业链，而且满足新型城镇化对房地产业的低碳环保发展要求。

3.2 由传统生产模式转向产业化模式

我国房地产行业的传统生产方式较为落后，施工效率较低，因此，房地产开发模式应该向着建筑产业化进行转型，从而有效的解决目前建筑生产机械化程度较低以及粗放式生产等相关问题。建筑产业化模式主要是指通过应用现代化的管理理念，对建筑施工过程进行标准化的设计，从而有效的提升生产效率提高建筑的整体施工质量，而且还能够有效地降低施工成本，节约物质消耗和能源消耗。房地产开发模式通过向建筑产业化模式进行转型，可以更好的提高产品质量、生产效率，延长建筑物的使用寿命，而且还能够降低成本，提升企业的经济效益。

3.3 由传统融资模式向融资创新模式进行转型

传统融资模式对银行资金的依赖程度较高，进而导致其在具体的发展过程当中具有较大的资金风险，而且融资渠道较为单一。随着房地产行业的不断发展，其投资额也在不断的增加，而如果采用狭窄的融资渠道将无法满足房地产行业的发展需求，因此需要实现融资渠道的创新。而房地产业融资创新主要是指其通过拓展新的融资渠道，从而打破传统融资渠道的束缚，实现多元化的融资模式，具体可以从与银行联姻、金融板块、小股操盘模式以及房地产投资信托基金等方面来进行探索[6]。

4 结束语

综上所述，在新型城镇化背景下，传统的房地产行业开放模式已经无法再符合时代要求，因此需要进行转型，并针对自身开发过程中所存在的问题采取有效的对策，从而进一步的完善房地产开发模式，促进房地产行业的发展。