房地产开发的项目管理与成本控制分析

李素娟 陆延房地产集团有限公司

1 前言

经过多年的发展，房地产项目开发的数量和规模不断扩大，项目开发过程中涉及到的管理内容也在不断增加，这给项目管理增加了难度，尤其是项目成本管理直接影响着项目收益，如果成本管控不到位，不仅会降低企业的经济效益，也会对企业的长远发展产生不利影响。因此，房地产开发企业应该积极运用全面成本管理理念，从房地产项目开发的各个不同方面入手，采取合理的管控措施，提升项目成本管控水平。

2 房地产企业成本管控的重要性

企业控制成本原本就属于企业管理的重要手段和方式，对于房地产企业而言更加重要。因为房地产企业开发周期长、涉及的环节较多，如土地征收及拆迁、项目立项、项目设计、施工、竣工验收、销售以及各种各样的招投标程序。这些复杂的流程及环节带来的是不断增加的成本，且其中包含的不确定因素比较多，从而容易造成房地产企业成本投入较大、周期长、回收成本较慢的一些特点。这些特点决定了成本管控的重要意义与价值。为使企业既能应对复杂且不确定性比较大的状况，又能在市场竞争中获得利益最大化，增强企业的竞争实力，提高企业的盈利能力，推行严格有效的成本管控方式就显得更加重要了。

3 房地产开发项目管理及成本控制存在问题

3.1 房地产开发项目决策阶段的成本控制意识有待提高

房地产开发项目成本控制不单单在项目建设过程中进行控制，更重要的是房地产开发项目在决策阶段要有足够的成本控制意识，以主导整个项目整体成本的把控。房地产开发项目中，相关领导应对成本控制进行决策，这一阶段就是决策阶段，决策阶段的成本控制决定了后期项目建设过程中资金的流向及成本控制的力度，直接关乎到项目的收益及利润。在项目管理过程中，房地产开发企业应对项目估测投入资金并制定有关的成本预算计划，这一计划是工程建设在资金使用的依据，项目工程依照计划预算进行各项成本列支，因此成本计划方案的制定十分重要，而成本控制应从计划制定开始，因此项目决策阶段的成本控制意识至关重要，会影响整个房地产开发项目的资金使用及流向。但在房地产开发企业中，在决策阶段时由于领导层成本控制意识不强，造成成本控制并不准确，形成浪费最终会影响项目收益，进而影响到企业整体经济效益。

3.2 房地产开发项目缺乏有效成本计划及项目管理

成本计划在房地产开发项目中有着举足轻重的作用。房地产开发项目在施工前应制定合理的成本计划指导项目施工过程各项费用支出。但在部分房地产开发企业中，没有及时科学合理地制定相关成本计划，导致项目建设过程中对各项投入没有加以控制，最终导致成本超出预算，挤压房地产开发项目的利润空间，最终影响企业经济效益。另一方面，缺乏有效的项目管理或项目管理效率不高也是房地产开发项目中常见的问题之一。房地产开发项目是一项综合负责的工程事项，需要多方协调共同建设完成，因此对项目管理的要求比较高，但在房地产开发企业中，由于项目管理人员能力偏低、缺乏制定完善的项目管理制度等原因造成管理效果差强人意的情况屡见不鲜，甚至因为管理不到位造成项目建设资源配置不合理、各部门协调不一致等，进而影响项目工程进展，增加项目成本支出，降低项目管理效率，最终削弱项目成本控制效果。

3.3 房地产开发项目成本控制方式落后

目前众多房地产开发企业对成本控制方式以事前预算为主进行成本控制，但由于前期决策阶段决策层成本控制意识不足，容易导致成本预算制定较为粗放，成本控制力度不大，同时以事前预算为主的成本控制方式忽略工程建设期间及竣工验收过程中对成本的控制，缺乏相应的工作标准及管理依据。

3.4 房地产开发项目竣工阶段存在的弊端

房地产开发项目在具体实施的过程中以及竣工阶段的工作非常关键，一些企业缺乏对各项成本费用的合理化应用，在与施工方进行材料成本结算以及施工赔偿结算的时候大大增加了房地产的建造成本，房地产项目的开盘与开工之间的时间比较紧凑，为了实现这两项工作的平衡，需要在建设的过程中不断地提升进度，加班的现象时有发生，这就导致很多预算之外的人工费用的产生，在施工过程中应用过多的施工材料的价格也存在浮动，整体的施工材料成本的增加;房地产开发项目在竣工结算阶段缺乏对各个施工细节成本的控制，项目实施过程中人员的流动性较大，各个管理人员的岗位变化与时有发生，导致房地产开发项目在具体实施的过程中具有很多的不缺性因素，各项细节的质量和成本都难以把控，再加上一些房地产企业缺乏对结算工作的重视，预结算与实际的造价成本差距较大，审核人员不能高效工作，严重影响了工程后期的成本结算工作的顺利实施。

4 做好房地产项目成本管控措施

4.1 自上而下提高成本控制意识

理论指导实践，思想决定行动。在房地产开发企业中应自上而下提高成本控制意识，将成本控制牢记心中，才能在房地产开发项目全过程中有目的的进行成本控制。首先，房地产开发企业应提高管理层的成本控制意识，树立成本控制管理，只有管理层重视对项目管理及成本控制，才能在制度上为成本控制提供支持，制定完善的成本控制制度，使成本控制有据可依并落实到实处。其次，应提高全员的成本控制意识，使成本控制贯彻到项目全过程中。有些中小房地产开发企业对成本控制认识不足，认为成本控制是财会部门的事情，这种错误观点使得成本控制难以在项目中有效施展开来，因此，房地产开发企业应对全员进行成本控制教育，培养全员成本控制理念，杜绝项目建设过程中因人为疏忽而导致的各种浪费现象。

4.2 健全项目管理和成本计划及控制制度

首先，房地产开发企业在项目开发前期准备阶段中就应该制定好完善的项目工程计划，在调研的基础上根据有关政策及房地产市场情况对项目开发需要的成本资金进行预测，制定出科学合理的资金投入计划，并经过专业论证会审，在保证项目开发质量的前提条件下节约成本费用，提高房地产开发企业的经济效益。其次，加强对项目建设的管理工作，强化成本控制力度。通过组织项目管理成员学习有关管理及成本控制的专业培训，提高项目管理人员的综合素质，提升其成本控制业务能力，进而制定出完善的成本计划及控制制度，并将成本控制真正的落实到工程建设过程当中。

4.3 对开发项目中期成本要加强管理

一方面，要严格审核投标单位的各项资质，明确按照招标流程和评标程序进行筛选合理的投标单位。另一方面，设计阶段和施工阶段在目标成本控制中是成本管控的核心。首先在初期要求做好充分的相关调研工作，对相关的设计方案要充分做到合理性；施工阶段出现的设计变更要进行严格审核后确认，同时对监理单位要求做好事实监督作用，一切以实际出发，对各种签证变更要实事求是。比如项目开发以前要对图纸严格审查，要充分考虑到各方面的因素，尽量降低施工后的设计变更的机率，这样更有利于成本控制；对工程合同造价要求合理确保施工的质量，在施工合同中对工程造价、付款条件和付款方式、工期及各项相应的违约责任做到清晰明了，避免模棱两可的内容造成不必要的麻烦；对监理单位要求从工程开始到竣工在各个环节做到实时监督作用，对发生签证变更要求严格审核并且出具自己的合理性建议，如确实需要发生签证时要求建设方（包含成本管控部门）、监理方、施工方三方共同确认；材料与设备价格控制是施工阶段成本控制的重点，成本管理部门首先要及时掌握市场价格走势，在材料购进时做好出入库流程，做好相应的材料台账，便于相应的核算，同时要求材料附带各质量保证书或质量检测书，确保材料的质量要素。

4.4 建立成本信息化管理系统

面对日益激烈的市场竞争环境，房地产开发企业要想保持自身在市场中占据的稳定地位，就需要把传统的成本核算模式积极摒弃，同时对新时期更为先进的成本信息化管理系统进行积极应用，基于成本信息化管理系统的积极建设，以动态化的方式全面管理建筑项目开发、运营、进度、资源、质量、成本等多方面内容，同时这一过程还应该针对严谨的成本控制体系进行积极设计，并对目标成本参数进行自动积累和优化，最终保障成本管理体系得以健全建立，并以此这些数据内容为基础，为其他开发项目制定目标成本及管控项目成本等提供参考意见，使得管理层进行成本评估及分析的过程中，能够从多方面开展，保障房地产企业管理层最关注的企业宏观发展问题得到良好解决。通过先进成本信息化管理系统的建设，能够对各开发项目成本核算数据及运营情况等进行全面且直观掌控，进而有效管控项目建设全过程成本的同时，促使建筑项目成本管控能力逐步提高，最终为房地产开发企业盈利空间的拓展奠定坚实基础。

4.5 房地产开发项目施工阶段的成本管理控制策略

房地产项目在具体施工的过程中，需要进行施工单位各个部门的核查和管理，主要包括施工方的施工水平、施工方案以及施工进度等，并根据核查结果进行不断地完善，逐渐掌握房地产工程质量、进度以及施工周期之间的平衡。在具体实施监督核查工作的过程中，应该以质量为前提，不断压缩施工成本，加快施工进度，促进房地产项目工程造价的最低化;需要注意的是，不能过度追求施工速度，导致人工成本的增加，工程造价过高，影响房地产企业的实际经济效益，对施工顺序也具有不利作用，房地产施工成本管控需要遵循实质性原则。施工阶段的成本管理还离不开现场的工程变更和签证操作，房地产项目中包含较多的施工技术和工作人员，影响因素过多，容易引起建设方与施工方之间的矛盾，最终影响实际的工程效益。针对工程变更相关事项，房地产企业应该及时进行核查，并严格按照流程实施审核和变更，审核管理部门批准后才能进行现场的签证，促进房地产项目的顺利运行，减少不必要的施工成本的增加。

4.6 做好事后控制效果的监督和评价

人才引进和技术创新离不开企业的规范制度，同时要把成本管控列入绩效管理挂钩，要求对所用人员实行奖惩制度，这样会很大程度提高各部门参与成本控制的积极性，同时要求明确相应的责任。

5 结束语

综上所述，房地产开发项目的成本控制需要全员参与的过程，但是实际上许多房地产企业的成本控制存在一系列的问题，房地产公司需要对这些问题，制订相应的措施，加强企业自身的成本管理控制，从而实现成本最小化，目标利润最大化。