设计阶段成本控制策略探讨——以房地产工程项目为例

宋新瑞 中国建设银行股份有限公司新乡分行

1 在房地产工程项目设计阶段进行成本控制的重要性

从而在资金的使用上来看，对于设计阶段所进行的成本控制、是整个地产发展经过里的主要构成之一，可以在相当的层面上防止资金链断裂的出现。强化对此阶段的成本控制工作，可以促使能项目能够更好地去高效使用资金，实现最优化地利用。

从房地产企业本身来看，在设计阶段展开有效的成本管理工作，可以使得项目在资源配置方面工作完成的更好。保证项目能够具备连续获利的态势，借助成本的把控工作，能够很好地实现公司盈利水平的提高，最终助力房地产企业实现良好地成长。

对整个行业来说同样意义重大，借助科学地进行成本控制，会在很大程度上降低资源的浪费，促使企业竞争力的提高。并且，展开规范化的管控，可以很好地促使设计管理能力的提升，达到成本把控质量的提升。所以，展开此项工作，会对我国房产企业的健康成长起到积极的作用。

2 建设工程不同阶段对房地产的影响

在房地产项目设计环节中，加强成本控制，可实现投资小、收益大的成效。尽管在房地产建设阶段，设计费用作为总体建设工程费用中一少部分，通常不高于建安成本的6%，但是会对工程造价造成直接影响，据相关文献统计，将会对工程造价带来超过75%的影响，足以证明房地产设计质量将会对建设成本造成直接的影响，怎样在房地产工程设计管理中有效展开成本控制，成为各个房地产开发企业普遍关注的课题。据不完全研究表明，在房地产工程初始设计环节，将会对工程成本造成75%～95%左右的影响，技术设计环节对工程成本造成35%～70%左右的影响，然而施工建设环节将会对工程成本造成5%～35%的影响。由此可见，对房地产项目投资的成本控制影响关键在于工程设计环节，需要对其展开良好的成本控制，才能达到房地产开发目标。

在过去，房地产开发商将成本控制的重心集中于施工建设环节，以至于对工程设计环节成本控制有所忽略，无法发挥良好的成本控制作用，使房地产工程建设成本进一步升高。

本文将结合新乡市绿都置业有限公司的开发项目，通过对该房地产开发项目设计环节展开良好的成本控制，做好相关的项目对接、建筑方案、施工设计、施工配合等工作，可达到提高资金使用率，缩小成本投入，使房地产企业获得更多的经济效益，推动该房地产企业快速发展，占领房地产市场主导地位。

3 房地产工程项目设计阶段成本控制的现实情况

在项目建设的过程中，成本控制管理非常重要，这是由于资金会对整个项目的质量和进程起到决定性的作用。现今存在的一个状况为，在设计阶段，有的房产公司所开展的成本把控过程中，因为不能够和项目建设处在同一个步调，便会造成在成本控制上不能过呈现出实际的作用，最终会对整个工程带来严重的制约作用。以往负责该项工作的人员在展开成本管理的时候，往往会借助记录分类展开，未和整体工程实现有效地融合，并且从记录分类看，其在进行核算的时候，还在精准客观度方面存在着缺失，不能够很好地展现业务成本控制的真实情况，这对整个工程策划而言是非常不利的。还有，这对于促使项目管理质量的提升也是不利的。

设计阶段成本把控过程中，没有构建相对健全的管理规划，亦未能设置统一的管理体系，所以，很难做好一些成本控制工作。在设计期间，严重的话还可能发生成本失控的情况，展开相关工程款管理的工作也会存在问题，也很难展开深层次的款项拨发工作。在该阶段进行成本把控的时候，没有建立正确的认知，未能很好地掌握到这项工作的重要作用，造成整体成本出现上升，很难展开成本的有效把控。

4 房地产工程项目设计阶段的成本控制策略

4.1 完善相关管理制度

现今，在国内的不同行业，展开管理时都非常关注整体的计划，这也就意味展开规划作业时，不仅要关注现状，还要关注方式。所以，从房地产企业来看，必须强化其在成本控制方面的能力，有效地对成本管控体系进行健全。在设计阶段，展开成本控制管理工作的时候，能够构建单独的规划，该规划的着力点为现今成本把控的具体需要，紧密联系现今设计环节的实际状况，制定可行的最优质成本控制规划。

4.2 重视前期造价分析

在造价分析方面，其为整个工程设计开发经过里必要环节之一，能够对工程总投入产生极大的影响。所以，从房地产企业来看，必须对工程状况有着明确地了解掌握，查找关联性较强的资料，比如过去所完成的类似工程，整个工程的周期，总投入和利润等。还有，应该对过去的设计施工经验进行有效地吸取，且要掌握位置优势等，并以此为基础，从而明确最终的工程造价。举例来说，房产公司借助表格的办法去呈现类似工程的整体资金情况等。而从中选取回报率相对较好的几种设计规划，这些规划在成本控制层面有着一定的优势，应该把它们和该工程展开相应的对比，最终选取能够满足该工程在成本把控方面的要求以及施工条件的规划，从而给深层次优化工程规划支撑更多的参考。

4.3 强化思想层次的认识

在大多数的房产公司里，其往往会将关注点放在施工环节的成本把控上，在设计环节的成本把控工作上却是未能够予以足够的重视，使得在设计投入、施工成本还有效益等这些方面的关系呈现出混淆的态势，进而设计缓解的成本把控工作有着明显的认识不足，严重降低了该环节成本把控工作在整个工程里的重要地位。在一些房产工程里，往往会把关注点放在新技术设施还有一些相对新颖的理念上，造成工程资源出现大量的浪费，最终使得投资回报率相对不足等问题频频出现。

而在房企管理层方面，必须从思想上对该项工作的开展有足够的重视，要积极组织成本控制专项会议，了解最新最科学的成本控制把控方式以及理念，借助在相应的大会上阐述在设计阶段展开成本控制的重要作用和获得的效益从而在整个公司里带起强化成本把控的热潮，借助增添成本控制方面的人力岗位编制、协调开展设计环节成本把控的主题宣讲还有大力提升相应的采购金额等方式去提升公司所有人员对设计环节展开成本把控的工作内容以及相应的作用的了解掌握。举例来讲，可以在房企开展以“设计阶段成本控制”为主题的系列宣传活动，整个活动主要分为以下方式和板块，宣传栏、网站专栏、微信公众号解答、金点子。以宣传栏为例，使用相对简练的语言阐述展开这项工作的缘由、方法还有作用，使得员工能够具备基础的认识；而在网站专栏方面，应该使用主题报告等办法去具体阐述设计环节成本把控的相关信息，从而能够促使员工可以成体系的展开专业知识的学习；而在微信公众号方面，应该将问答当做重点，借助简洁的语言回答相关的问题；在金点子方面，主要目标为促使员工能够提升积极加入到设计环节成本把控的热情，使得员工可以很好地进行合理化建议，实现成本的节约。这项工作的开展，能够很好地营造和谐的设计成本把控氛围，也使得员工在思想认知上有显著地提升。

4.4 加大设计方案的创新力度

房地产企业综合比较不同设计单位的设计风格、设计团队及规模大小，初步划定合作设计单位的范围，通过招投标的方式来从中选择出设计风格新颖独特、项目投资较低或项目营利点较多的设计方案，并与该方案的设计单位进行合作。在房地产企业方面，必须坚持公平，做到一视同仁，防止出现暗箱操作的情况，从而能够很好地确保招投标结果的可以具备较好地准确性。必须要拓宽房地产企业和设计方的联系沟通渠道，在此基础上，应该明确双方的交流互动频率，而且要很好地约定好双方的义务权利，在房地产企业方面，应该给设计人员提供更为详细的资料，而在设计人员方面，则也应该在坚持成本控制原则的基础上，从而实现整个设计方案的制作，这些都为获得将成本控制在约定范围内的方案奠定了基础。需要注意的是，在设计方结束了整个设计总方案以后，还必须对设计方案展开多次的推理论证，对这个项目的总支出进行验证复算，及时发现并解决潜在的会增加成本的各种因素。

4.5 注重限额的灵活使用

所谓的设计限额，主要是工程项目不同空间的施工总费用要控制在确定的范围之内，在此之前房地产企业应确定好不同空间或施工环节的限额指标，然而因为有一些房产公司限额设计指标存在着相对较高或过低的情况，进而大大降低了它对设计环节成本把控的指引功能。房产公司必须强化不管是市场还是材料等方面的关注，依据市场经济成长存在的规律还有行政部门相关的政策等判断以后一段时间里所开发的项目的销售情况，而且要在专业人士测算之后，把最终形成的限额设计转到相关的设计人员。并且，房产公司必须和设计方展开沟通，对整个的设计成本把控进行确认、符合，从制度的角度出发，提升设计人员的参与度，促使其可以将成本把控作为出发点，进而对设计方案展开相应地完善。还有，应该展开相应的推演作业，让各个关联部门的员工参与进来，和设计人员一起进行，依照施工条件的改变去有效完善施工规划，较好地促使规划调整频率处于一个稳定的区间。

4.6 以智能化的方式提高成本控制管理

在现今时代里，就设计环节的成本控制而言，必须朝着智能化的方向前进，持续健全现今时代里关于成本控制的信息化程度，使得在成本控制上可以满足现今项目进行的实际需求。借助管控中心高效地实现了管理方式的优化，从而促使在成本控制工作上能够更加的规范标准。通过成本控制中心的应用，很好地防止了资金链出现问题，实现了内部资源的有效整合。而在整个成本控机制健全的经过里，可以促使房产项目在设计环节和公司的财务展开积极的信息沟通，借助共享系统实现整个管理系统的完善。

5 结束语

在经济持续增长的当下，从房地产工程项目来看，其在设计环节所进行的成本控制存在着重要的作用。成本把控方法和项目整体存在着密切的联系。所以，必须及时找出成本控制工作里的不足，借助规范化管理的方式进行解决，从而确保成本控制具有明显的平稳性。在开展该项工作时，应该关注相应的精细化管理，应该给出专项的成本控制措施，且要持续拓展精细化成本控制的具体效用，从而完成成本把控和财务管理的较好连接，最终促使房产项目的高效成长。