疫情将如何重塑中国楼市？

何子维

线上看房已开通，欢迎VR选房。快速挂断之前，明显感觉到电话那头的声音有些着急。这是武汉1月23日封城后，近期不少人接到的久违的“骚扰电话”。

资本永不眠，尽管官宣并没有说疫情的拐点到来，但房地产商开始寻找出路。作为龙头大佬之一，恒大打响抢跑第一枪，7.5折促销的大动作，令各位看客吃惊不已。

要说房子打折，并不新鲜，但是这次不一样。所有的人都想知道，疫情过后，房价是撒着欢地涨，还是跌跌不休？

割肉自救还是蓄客待涨？

新冠疫情的暴发打击了中国价值43万亿美元的楼市。售楼部关闭，施工地停工，无论是刚需、改善，还是高端等需求的潜在购房者，或害怕感染不敢出门，或观望等待，均暂停了物色房子的计划。

不少人猜测，疫情结束，房子就会打折出售。但没想到性急的恒大还没等疫情结束，就开始围猎潜在客户了。

2月6日，恒大释放出“超级诚意”，其高层人士愉快地签署了一份“秘密”文件，又恰好被全国人看到：我们要7.5折卖房子了。

捡便宜的时候到了？在随后短短3天内，按照恒大副总裁刘雪飞的说法，恒大的房源已经被线上认购了4.75万套，总价值达580亿元。

恒大的房价的确降了，如果单从广告上来看。但降的价恐怕远没有想象的那么多。一位恒大的内部工作人员向《南风窗》记者透露，所谓打折，是双11套路的翻版。首先，先调面价再打折。其二，恒大每年春节其实都有类似的促销活动，这一次不过是将以往活动的名字换了换的又一次促销而已。

房地产促销一向追求“花小钱办大事”。和以往用百亿的足球投入来撬动数千亿的房地产推广一样，恒大在这次疫情中，广泛采用了微博、抖音、朋友圈等互联网营销手段，花的钱并不比足球多，却格外博眼球。

7.5折卖房子，尽管有些噱头之嫌，但现如今楼市成交量跌入冰点，打折不过是房企自救的无奈之举。事实上，房企每年都会定销售目标，分解到每个月也极高。恒大内部工作人员表示，如果不降价促销，“就没现金流”。

房地产本身是一个对资金高度饥渴的行业。恒大是一个典型的例子。数据显示，2020年，恒大的国内信用债、海外债、供应链ABS到期规模均超过100亿元，总到期规模约600亿元。

融资成本如此高昂，利息成本是房企不得不考虑的问题。比如恒大在1月的美元发债利率是11.5%至12%之间，面对疫情冲击，如果大家继续宅在家里，任由时间一分一秒地流逝，恒大则一点一滴地把元气消耗殆尽。

纵观中国所有房企，莫不如此，负债率往往达到80%以上。而即将到来的3月份，又是它们偿债的高峰期，总额高达727.5亿元。如果一旦银行信贷以及海外发债受到影响，有多少地产商能够抵挡这个冲击？

活下去！这个看似玩笑的口号，其实是真的。它就像病毒，头部玩家比如恒大，亦无法幸免。

中小房地产商的现金储备更少，面临的困境更多，裁员、减薪这样的动作已属常态。重压之下，线上卖房被房企推向了臺前。

线上卖房并不稀奇，但以往的成交概率却一直极低。这也很好理解，房子作为非标品，且金额巨大，在“一家三代六个钱包” 的买房格局下，看不到实物的卖房是道伪命题。

各个房地产商也深谙此道。一位房产中介店面经理陈起告诉《南风窗》记者，线上买房是暂时性的措施，房地产商不外乎是在观察这场危机将持续多久。

他们在想，如果疫情的拐点到来得早，那么不必为现金流割肉降价，反而线上买房可以预先蓄客。万一疫情绵长，销售端始终不畅，那资金链断裂破产清算将会威胁生存，或许预先打折出售扩大市场份额，便能回笼资金。

他们在想，如果疫情的拐点到来得早，那么不必为现金流割肉降价，反而线上买房可以预先蓄客。

疫情与房子的所有权

如果销售继续被阻塞，可以想见，降价回笼资金，以及延迟结算支付，将是今年上半年房企的主旋律。

需要提醒的是，这个判断的潜台词是：楼市的销售只是被阻塞了，但不会被消灭。买房计划是一个长期过程，供给端也好，销售端也罢，疫情对楼市的影响基本上是压制性的。疫情后，结婚的、上学的、养老的，有购房需求的人，还是会买房。

这一点和疫情对经济的总体影响是类似的。疫情过去，中国经济很可能会出现一定的反弹。原因在于，消费增速就目前来说是相对平稳的。

在2019年年底的时候，消费仍是中国经济增长的第一拉动力，增速在 8%左右。而产品滞销受疫情影响，人与人隔离，消费者不出门，交易活动取消，消费自然下跌。有经济学家称，消费增速可能已经跌至零增长甚至负增长。但一旦疫情过去，消费增速就会很快反弹到原来的趋势上。

楼市也一样。乐观的房地产分析师王一然对《南风窗》记者表示，“一方面是需求的虎视眈眈，一方面是供给不足，短期的压力必然在中期，比如4月份之后，带来报复性的反弹”。

进一步来看，疫情的发生，更让人们对楼市的需求有了新的思考。

当全国所有人被劝说“待在家里，就是做贡献”的时候，当上海、深圳、昆山、无锡等多个城市在疫情期间都出现“没房或租客有劝返现象”的时候，疫情提醒了我们一件很重要的事—要有一套“自己的房子”。

而这套房子还不能太差。只要看看还在疫情下处于自我隔离状态的社区管理模式，会再次让人们对住房的小区配套及周边环境有更多的关注。

换房，是房产中介陈起近日被咨询的高频词汇，就足以证明这一点。陈起认为，物业好、人口密度低的楼盘如今备受青睐，交通便利的中心城区、热闹非凡的写字楼群等这些地段的光环正在褪去，最令人担心的是单体楼和“老破大”可能会持续被嫌弃。

就这一点而言，2003年非典时，香港淘大花园的悲剧，已经是先例。非典后，广州近郊全新设计的低密度花园小区受到了空前欢迎。

房子所在的城市，是购房者关注的另一个重点。仅以疫情期间的现象来说，同样是隔离，有的城市冒出了全家被锁在家里无从问津的新闻，而另外有的城市的社区和物业人员则帮忙买菜、送饭上门。

除了医疗资源是否充沛是这次疫情的焦点之外，公共治理、产权意识等方面的差异，不仅仅是地域、小区的差别，背后还是治理秩序的差别。从这个角度来看，一二线城市的楼市普遍值得期待，三四线城市则压力增大。

作为投资市场的房地产，房价不仅受今天的供求关系影响，更受未来房价的预期影响。无论是城市，还是小区，疫情让人们对楼市有了新的需求，那是不是意味着疫情后房价暴涨呢？

要说房价会不会暴涨，在很多人印象中，2003年非典后的房价就是持续上涨的。以上海为例，非典疫情结束之后，上海楼市大幅回升，2003年全年度，房价同比大涨了20%，部分项目大涨50%～60%。这一年，上海一手商品房成交面积在2224万平方米，创下一个高峰。

很多城市的楼市差不多就是从那个时候起飞的。房价的上涨趋势延续了多年，彻底改变了国人的信仰，以至于中产阶级的财富分化，好像基本取决于何时上车买房。

大规模刺激楼市不可取

非典之后，房价凯歌高奏，有历史的特殊性。它是一系列大事件的结果，中国加入WTO、城市化提速、金融改革持续深化等。

在刺激楼市方面，国家也出台了一系列的政策，首先是定位。国务院2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把房地产定位成经济发展“支柱产业”。在这个定位的基础上，伴随着国内经济的扶摇直上、政策的刺激力度、以土地财政为驱动的城市化一日千里等，楼市上升的通道逐渐打开且一路向好。

不同的是，距离现在，非典过去 17年了，中国经济已经走到不同的阶段，血气方刚的少年已经蜕变成了深谋远虑的中年人。

从人口角度来看，城市化已经接近尾声。按照官方数据，中国城市化率1990年是25.84%，2019年则超过60%。比起发达国家，单从数据表面上看起来是有差距，而在数据背后，存在人口流动而无法统计到位的情况。

从房地产规模来看，本身的确很是庞大了。中欧国际工商学院教授盛松成指出，现阶段户均住房已超过1.1套。2018年城镇人均住宅建筑面积已经达到了39平方米，是2003年的1.65倍。

那么，什么会对房价带来冲击呢？

答案是，政策。

多个城市在疫情期间都出现“没房或租客有劝返现象”的时候，疫情提醒了我们一件很重要的事—要有一套“自己的房子”。

在疫情冲击了当下的经济活动，而之后楼市可能面临下行风险的时候，政策刺激的力度可能会出现改变。由于去年近半年的冷市，以及今年第一个季度的疫情，地方经济发展严重失衡，房地产分析师王一然肯定地对《南风窗》记者说：“央行大概率会放水，地方也有出台购房利好政策的动机。”

此外，一个数据值得注意：“2019年，全国的土地出让金为7.8万亿元，差不多快8万亿元了！”华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟提醒《南风窗》记者，这意味着在100万亿元的GDP里占了8%。

如此一来，在救市与是否会过度救市的争论中，“眼前利益和长远利益的矛盾，更加突出、更加尖锐了”，华伟指出，疫情是在急迫地倒逼中央、倒逼地方采取坚决地措施，既让地方政府渡过眼前的难关，又得维护楼市的长治久安。

要看到，即使住房需求仍舊存在，但民众的钱包能否支撑，是个重大问题。2016年中央提出“房住不炒”的政策定位，也正是看到了资金脱失向虚的这一点。

“房住不炒”提出后到目前已经三年了，它的基调丝毫没变，并且已有成效。中国社会科学院城市与竞争力研究中心的《中国住房发展报告（2019—2020）》显示，从2018年10月到2019年10月，中国楼市实现了“平稳降温”。

维持平稳，在当下，对于疫情中受创最深的中小企业来说，尤其重要。尽管中小企业的产值并不多，但它是中国经济保持活力、创造就业最重要的力量，它的税收和就业对社会国民经济稳定的作用大。问题是，拿电影业来说，2019年大年初一票房为14亿元，而今年仅有181万元，不难想象，这其中会压垮众多中小企业。这可能是未来居民消费能力不足的现实困境。

进一步而言，根据国际清算银行数据，2014年，中国家庭债务比例只是35.7%，而到2019年上半年，已经是54.6%。这一数据和它的上升速度，都非常惊人。如果一批中小企业因疫情而倒闭，不少人收入则会下降，甚至失业率会进一步恶化，中国家庭债务会进一步增加。这时候，即使有心买房，恐怕也无力还贷了。

也正因为如此，这场疫情无疑向政策制定者提供了一个反思的机会。提振楼市之外，更急迫的关注焦点应该是，中小企业群体的持续经营问题，以及那些高负债房东们的按揭支付能力。

（应采访者要求，文中陈起、王一然为化名）